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　　2018年的杭州樓市風云詭異，54萬戶家庭爭搖7.8萬套商品房，土地市場賣出了2439億元，然而，市場終究回歸了理性。至年底，土地市場驟冷，出現了區域性“冰凍”難賣狀態。

　　就在這個時候，中國人民銀行1月4日決定，下調金融機構存款準備金率1個百分點，央行解讀此次降準將釋放資金約1.5萬億元。

　　那么，已經到來的2019年杭州樓市將如何演繹呢？

　　“政策松綁”是大概率
　　“穩房價”將成2019年基調

　　2018年歲末，中央經濟工作會議提出：“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”

　　根據中央精神，對2019年房地產政策可以有三個判斷：

　　第一，2018年“控房價”成效顯著，2019年“穩房價”將是基調。當前的調控成果來之不易，庫存已降至歷史低位，部分城市仍有房價上漲壓力，居民杠桿大幅提升引起監管層重視。因此，“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”仍須放在突出位置。

　　第二，地方政府有更大的調控自主權，將平衡“穩增長、保財政和房價上漲”壓力，適度修正前期調控。杭州等城市限價政策退出將成為大概率事件。限價、限售等政策在市場高溫時起到迅速踩剎車的作用，隨著市場平穩，勢必清理退出。有些城市，也會將限購范圍縮小，從全市劃定到市內核心區。

　　第三，涉及土地、租賃、保障的調控政策將進一步完善。如在一線城市增加共有產權房和租賃住房供應、創新土地出讓模式，逐步替代“價高者得”的傳統招拍掛模式。

　　土地市場高燒已退
　　但今年仍將開閘放量

　　2019年元旦剛過，杭州土地市場迎來首拍。

　　筧橋地塊經過18輪競價，由甘肅建總置業以總價171427萬元競得，折合樓面價23556元/㎡，溢價率11%；而遲半小時開拍的大關宅地，競拍激烈。經過22輪競價，由金翰（融金平臺）以總價203056萬元競得，折合樓面價30559元/㎡，溢價率20%。

　　這次土地出讓關注度甚高，參與報名的包括綠城、濱江、萬科、香港置地、上海首創、開元地產等諸多品牌房企，但成交價比此前的有明顯下降。單從價格看，筧橋地塊降幅有24%左右，大關地塊也有16%左右的降幅。

　　2022年亞運會在即，對杭州而言，土地財政仍是基建資金的主要來源。可以預見，2019年杭州土地仍將開閘放量。從目前已知的數據看，杭州1月份已有31宗土地掛牌（含臨安、富陽），規模可見一斑。

　　2018年年底，住建部首次提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”目標，第一穩的就是地價。這些恰恰是地方政府想要實現的目標，在加大推地規模的同時，還要實現土地的保值增值。

　　市場加速洗牌效應
　　大房企迎來收割韭菜機會

　　2019年，極端市場將加速洗牌效應。大小房企在面臨眼下的市場狀況時心態迥異，“馬太效應”促使市場格局進一步分化。一些財務穩健的龍頭房企看到了逆勢擴張的機會。

　　如知名房企萬科，一方面不斷強調6300億元銷售回款的目標，另一方面以低成本加快融資，僅在2018年第三季度，合計拿地金額就達到458.7億元，相當于恒大、碧桂園、保利、融創四大房企拿地金額的總和。

　　同樣充滿野心的還有保利。數據顯示，截至去年上半年，保利新增有息負債796.13億元，綜合資金成本為4.86%。憑借這一優勢，2018年前三季度，保利累計新拓展項目108個，獲取總成本1636億元，拿地金額占銷售金額53.9%。

　　數據顯示，截至2018年12月17日，27家A股房地產企業發布了2018年全年業績預告，預喜比例為55.56%，行業分化明顯。第一梯隊房企銷售勢頭較好，部分龍頭公司前11月份銷售業績遠超去年全年。

　　相較而言，很多資金緊張的中小房企成為被大型房企收割的“韭菜”，被迫不斷退出市場。比如，一直在進行戰略收縮的華夏幸福，將旗下部分子公司股權出售給了萬科；中房股份房地產業務停滯不前，并表示將逐漸剝離房地產主業轉型其他行業。

　　樓市前景撲朔迷離
　　下行壓力或將增大

　　對于2019年中國的宏觀經濟，有機構預測，全年GDP增長目標在6.0-6.5%之間，政府將主要運用積極的財政政策應對經濟下行壓力。企業減稅降費將迅速落地，基建投資將超3萬億元。中國經濟將在2019年上半年觸底，下半年開始回升。然而，對于宏觀預測，我們只能宏觀把握，要試圖精確到一分一厘，就屬于吹毛求疵了。

　　因此，2019年注定是充滿懸念的一年。如果非要對2019年的市場走勢做出一個判斷，那么浙江省委上個月底在一次重要會議上對房地產市場的走勢所做出的研判值得解讀。會議認為，2018年房地產市場出現波動，2019年房地產市場保持穩定難度加大。

　　言外之意，在市場不具備出現向上波動的可能性下，這樣的表述就意味著樓市下行的壓力依然很大。
　　（原標題：2019年杭州樓市會有轉機嗎？ 記者：武恒光 特約評論員：老刀）