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    （原標題：降溫、高熱、分化，土拍這半年峰回路轉 記者：印夢怡 文：蔣敏華 制圖：姬臣）

　　今年上半年，杭州土地市場依舊笑傲群雄。中指數據顯示，杭州十區共出讓土地148宗，總出讓金額1394億元，盡管與去年同比微降2%，但仍然領先全國。

　　事實上，受金融環境、預期變化等多重因素影響，上半年杭州土地市場堪稱跌宕起伏、峰回路轉：春節前異常冷清，春節后突遇“小陽春”，隨后快速“入夏”，再到二季度尾聲板塊熱度兩極分化。

　　下半年走勢又將如何？站在半年度的時間節點上，面對急劇變化的市場基本面，這個答案充滿了變數。

　　降溫、高熱，再到理性分化
　　上半年土地市場好戲連臺

　　回顧今年初，當近郊板塊中泰掀起了2019年的首輪降價風，杭州主城區的土地市場也正刮起“冷風”。

　　1月29日，城西文教板塊的翠苑宅地，地價率先下跌，濱江&中鐵建以3.61萬元/㎡拿地。而2018年同板塊中海商住地的樓面價為36894元/㎡（住宅部分實際地價約4.67萬元/㎡），降溫頗為明顯。

　　不過這股“冷意”并未持續。春節后，隨著新房市場回暖、限價出現松動預期，以及金融環境的寬松，不少房企拿地信心回歸，地價重新步入上行通道。

　　于是，春節后的幾場土拍，勾莊、喬司、火車南站等多個板塊地價紛紛創新高，溢價率不斷攀升，甚至頻繁爭奪至封頂價，進入自持階段。

　　高潮發生在4月16日，望江新城08號地塊出讓，濱江集團的拿地價達45325元/㎡，還包含22%的高自持比例。這一地價，在杭州歷史上僅次于綠城·鳳起潮鳴45368元/㎡，若算上自持部分成本，已是杭州最貴宅地無疑。

　　緊隨而來的是4月18日，本報發文《限價松動？杭州房企別抱幻想了！》，有關部門權威人士向錢報記者表示：不要低估杭州調控樓市的決心。

　　分化也就此開啟，除了原定于4月26日出讓的金沙湖地塊突然在24日晚間被終止掛牌出讓，其余四宗在26日出讓的主城區彭埠、艮北、文暉涉宅地塊無一拍至封頂，甚至再次出現近底價成交。

　　此后的5月和6月，主城、蕭山、臨安等陸續推地，不過推地節奏有所放緩，冷熱分化也更為明顯，理性拿地重新成為主基調。

　　下半年市場或降溫
　　房企持謹慎樂觀態度

　　去年7月以后，杭州土地市場風云突變，幾乎是一夜之間“由夏入冬”。今年，杭州土地市場是將走出全年“陽線”行情，還是重蹈去年覆轍？

　　“相比上半年，下半年杭州土地市場會適當降溫。”多名業內人士向記者表示，一般來說出于戰略布局的需要，開發商上半年補倉欲望較為強烈。因此，在大多數年份中，土地市場“前高后低”現象較為明顯，今年或許也不會例外。

　　此外，今年5月以來房企融資監管趨嚴，這將對土地市場走勢產生直接影響。

　　去年底，符合條件的房企獲準發行企業債，一度被視為房企融資監管放松的信號。5月，監管層針對信貸資金違規流入房地產市場開出多張罰單，并且針對房企海外融資加強監管。房企資金面的變化，預計將在三季度的土地市場中得到更為明顯的體現。

　　尤為值得一提的是，近期市場瘋傳杭州即將出臺“限房價、競地價”的土拍新政。一旦推出這一新政，下半年杭州土地市場可能會明顯降溫。“下半年市場降溫后，對房企而言拿地難度會降低。”一位某本土房企投資部門的人士對記者說。

　　土地市場降溫，并不意味著開發商不看好杭州市場。今年上半年，杭州土地市場仍不斷冒出新面孔。站在“后峰會前亞運”風口的杭州，擁有巨大的成長空間，從中長期看仍是房地產市場中的績優股。

　　后續主城區重磅不斷
　　百億級江河匯地塊備受關注

　　下半年的杭州土地市場，重磅不少。

　　據記者了解，金沙湖地塊大概率將在下半年重新掛牌。畢竟上一次金沙湖板塊推地已是10年前，而該地塊緊鄰金沙湖南側，區位可以說相當稀缺。在4月終止掛牌前，多家開發商曾向錢報記者預測，該地塊大概率會拍至封頂價。

　　另一宗同樣被等待近10年的濱康綜合體，也很大可能將于下半年重新出讓。

　　當然，最為重磅的還是錢江新城江河匯城市綜合體地塊。4月4日，這個位于京杭運河與錢塘江交匯處、由景芳三堡單元三宗地塊組成的巨型綜合體地塊，發布了招標公告，總建筑面積達85.4萬㎡，總起價達131億元，投標時間就在2019年7月4日。其中，匯東區塊總起價約115.5億元，僅起價已超過“杭州最貴商地”恒隆百井坊地塊的107.3億元。

　　如此高門檻的地標綜合體項目，誰將參與？近日，微信公眾號“江干發布”透露了一些端倪——6月25日，“江干發布”發文稱“香港新鴻基集團董事局主席郭炳聯攜集團高層一行到訪杭州江干，實地考察意向地塊。”文中提及“新鴻基集團擬在杭州打造一個世界級的城市綜合體”。

　　可以預見，作為亞運會前亮相的重要地標之一，7月4日的投標場面或將不輸此前的亞運村投標現場。據記者了解，亞運村地塊的投標當天，有開發商的標書和模型重達一噸，還得開著大貨車去。

    2019年上半年房企拿地金額榜TOP10

　　排名　企業　　土地數量（宗）　拿地金（億元）
　　1　　 濱江集團　　  7　　　97.06
　　2　　 綠城中國　　  5　　　85.2
　　3　　 嘉里建設　　  1　　　68.14
　　4　　 新希望地產　　2　　　61.53
　　5　　 中南建設　　  1　　　41.69
　　6　　 金地集團　　  2　　　40.35
　　7　　 保利地產　　  1　　　38.61
　　8　　 碧桂園　　　  2　　　29.35
　　9　　 新城發展控股　1　　　27.16
　　10　　 榮安地產　　 1　　　25.32
　　數據來源：中指研究院