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　　2018年，樓市經(jīng)歷了從火熱到理性的過程，房屋買賣糾紛也時有發(fā)生。據(jù)粗略統(tǒng)計，2018年衢州市審結(jié)房屋買賣糾紛案件160余件，涉及房屋交付、雙倍返還定金、繼續(xù)履行、確認(rèn)合同無效、違約責(zé)任、共有問題等多類糾紛。在房屋買賣時，如何避免糾紛呢？浙江論劍律師事務(wù)所主任陳慶林律師就一些典型案例進行了分析，供房屋買賣雙方參考。

　　未經(jīng)共有人同意賣房，違約要雙倍返還定金

　　孫某與劉某夫婦在市區(qū)有一套房子，雙方育有一子劉文某。2014年，劉某去世。2017年，孫某將房子賣給李某，雙方簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。李某在交付定金5萬元后，孫某告知李某因兒子不同意賣房等原因不再向其出賣房屋。雙方多次交涉未果，產(chǎn)生了糾紛。經(jīng)法院審理后，判決孫某向李某支付雙倍定金。

　　陳慶林律師解析：房屋共有人沒有經(jīng)其他共有人同意，擅自與他人簽訂房屋買賣合同，屬于無權(quán)處分合同。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人無所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無效的，不予支持。所以，孫某不能以其兒子不同意出售房屋作為房屋買賣合同無效的理由。

　　孫某與李某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，是在平等自愿的情況下簽訂的，合法有效。而李某已經(jīng)實際交付定金50000元，孫某也出具了收條確認(rèn)，雙方定金約定合法有效。李某所支付的定金數(shù)額并沒有超過合同標(biāo)的數(shù)額的20%，孫某未按約過戶房屋，為此要承擔(dān)違約責(zé)任。李某可以要求雙倍返還定金。

　　借名購房，實際購房者要留好證據(jù)

　　1999年7月份，陳某從龍游某房開公司購買了一套新房。因陳某暫時失業(yè)，無法辦理按揭貸款，于是借用應(yīng)某的名義辦理了購房手續(xù)。房屋交付后，陳某于2000年9月份入住至今。但是，應(yīng)某拒絕將房產(chǎn)過戶給陳某。經(jīng)法院審理，判決應(yīng)某要配合陳某完成房產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　陳慶林律師解析：房子交付后，陳某一直居住在所購房子內(nèi)。而且從借名購房的原因、購房合同的簽訂、首付款的支付和按揭貸款的歸還，陳某提供的證據(jù)都能證明他是實際購房人。因此，應(yīng)某有義務(wù)將其名下的房產(chǎn)過戶到實際購房者陳某的名下。

　　房子不過戶我就不付首付，合理

　　2017年9月15日，方某在某房產(chǎn)中介公司看中了一套房子，雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間合同》，約定2017年10月10日前辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過戶時方某支付首付款130萬元。之后，該房產(chǎn)中介公司未按合同約定的時間履行房屋過戶義務(wù)，方某也就沒有支付首付款，雙方產(chǎn)生了糾紛。法院判決，在房子沒有過戶前，方某可以不支付首付。

　　陳慶林律師解析：在平等自愿的情況下，方某和房產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓居間合同》，約定房子過戶時就是支付首付款之時。辦理過戶與支付首付款，屬于同時履行。根據(jù)交易習(xí)慣，辦理過戶的前提是應(yīng)事先取得房屋產(chǎn)權(quán)證及不存在其他過戶障礙。而該房產(chǎn)中介公司在合同約定的過戶期限內(nèi)無法取得抵押于金融部門的產(chǎn)權(quán)證，屬于根本違約且違約在先。因為房產(chǎn)中介公司無法實現(xiàn)該房屋的過戶，方某可以拒絕支付首付。

　　非購房者原因致按揭款逾期發(fā)放，不擔(dān)責(zé)

　　2017年9月，徐某從林某處購買了一套二手房，雙方約定余款于貸款下來或以現(xiàn)金方式于2017年12月15日前付清；如因人力不可抗拒因素，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生影響，而導(dǎo)致交付延期的，或?qū)е裸y行放款延遲的，則不可視作買賣雙方違約等。2018年1月16日，銀行將被告按揭貸款的105萬元支付至林某賬戶上。由于超過約定的時間，林某認(rèn)為徐某違約，雙方產(chǎn)生了糾紛。

　　陳慶林律師解析：根據(jù)二手房交易慣例，購房者以按揭貸款方式支付首付款外的其他房款的，其約定的付款時間是預(yù)估銀行可發(fā)放貸款的時間，但銀行貸款手續(xù)的審批及放款非購房者所能控制，是由銀行的客觀操作規(guī)程決定的。2018年1月16日，銀行直接將購房余款匯入林某賬戶，說明林某是認(rèn)可徐某以按揭貸款方式支付購房余款的，這也是銀行在二手房按揭貸款中的常見發(fā)放方式。而林某無法證明是徐某個人原因才造成銀行延遲放款的，所以徐某不用承擔(dān)違約責(zé)任。

　　房子交易不能完成，違約金額如何定

　　2017年，買房人江某與中介付某簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》一份，購買江土某的房子，買方江某支付了5萬元定金。后來，付某告訴江某，房屋產(chǎn)權(quán)人江土某不同意賣房。隨后，江某提出退還定金，并賠償違約金。協(xié)商無果后，雙方就違約金問題產(chǎn)生了糾紛。

　　陳慶林律師分析：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。因此，江某可以要求付某退還5萬元定金同時主張賠償違約損失。

　　那么，如何確定違約損失？根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。由于該房屋無法過戶，而在此期間房價有所上漲，由此造成的房屋差價屬于合同履行后可以獲得的利益，應(yīng)認(rèn)定為因違約而造成的損失。

　　買到查封房，房產(chǎn)中介要賠償

　　2018年，經(jīng)房產(chǎn)中介高某的介紹，池某與鄭某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。后來，池某要求鄭某履行過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該房子已被多家法院查封，導(dǎo)致不能過戶。現(xiàn)房屋不但不能過戶，而且已付的房款也得不到返還。無奈之下，池某向法院起訴，要求房產(chǎn)中介承擔(dān)責(zé)任。最終，法院判決由房產(chǎn)中介承擔(dān)60％的補充賠償責(zé)任。

　　陳慶林律師解析：鄭某隱瞞了該房子早已被法院查封的事實，導(dǎo)致不能依約協(xié)助辦理過戶手續(xù)，池某可以解除合同。合同解除后，鄭某應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金，返還購房款等違約責(zé)任。中介未對涉訴房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)情況及時查詢、核實或提示，并積極促成交易，具有重大過失，不僅要退還中介費用，還應(yīng)當(dāng)相應(yīng)承擔(dān)池某的損失。當(dāng)然，池某也沒有對所購房屋進行認(rèn)真、全面調(diào)查就簽訂合同并支付房款，自身也有過失。
　　（原標(biāo)題：買賣房子如何避免糾紛 記者：傅旭云）