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    從去年開始，國務(wù)院、相關(guān)部門及地方政府，針對(duì)“居高不下”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，其中“國十條”、“新國八條”等政策對(duì)不同的購房者采取了相應(yīng)的限貸、限購、禁購等措施。這一系列的組合拳在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的同時(shí)，也讓浙江乃至全國陸續(xù)出現(xiàn)了房屋買賣合同相關(guān)的訴訟。浙江省高院民一庭庭長(zhǎng)許惠春說，去年全省新收因?yàn)榉课蓊A(yù)售合同引起的糾紛案件達(dá)到3460件，這其中還沒有包括有關(guān)二手房買賣的案件。而今年僅僅一季度，這類案件已經(jīng)達(dá)到了960件。而通過其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解的這類糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。
    但是，由于現(xiàn)行的法律法規(guī)、司法解釋對(duì)此類案件還沒有明確的規(guī)定，雙方在發(fā)生糾紛時(shí)爭(zhēng)議很大。因此，案件的審理可能會(huì)直接關(guān)系到調(diào)控政策的影響和成效。
    4月21日，浙江省高級(jí)人民法院正式出臺(tái)了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》，這也是全國第一個(gè)專門針對(duì)審理受房地產(chǎn)新政影響的房屋買賣案件的司法指導(dǎo)性意見，它將使全省法院在審理受房產(chǎn)新政影響的房屋買賣合同糾紛案件時(shí)有了具體的依據(jù)。
    這次省高院出臺(tái)的《意見》共包含了13條內(nèi)容，其中對(duì)買賣合同在何種情況下可以解除，何種情況下法院將不予支持合同的解除，以及違約責(zé)任如何承擔(dān)等買賣雙方比較關(guān)注的細(xì)節(jié)都做了充分的解釋。

    調(diào)控政策

    不會(huì)影響房屋買賣合同的效力
    調(diào)控政策不是不可抗拒的因素

    今年1月27日，國務(wù)院出臺(tái)了“新國八條”，其中涉及的限貸、限購和禁購等政策，提高了房產(chǎn)交易的門檻，增加了交易的限制。致使不少人，雖然簽訂了房屋預(yù)售合同，但是因?yàn)檎{(diào)控政策的影響不能繼續(xù)履行了。于是，一些買房人就以合同內(nèi)容與調(diào)控政策相悖為由，認(rèn)為合同無效。
    這次的《意見》中第一條就明確規(guī)定，認(rèn)定相關(guān)房屋買賣合同效力時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，只有明確存在法定無效情形的，才可以認(rèn)定無效。
    而房產(chǎn)新政并不屬于法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性的規(guī)定。也就是說，房屋買賣合同并沒有違反相關(guān)的法律法規(guī)。因此，根據(jù)這次出臺(tái)的《意見》房屋買賣的合同一般情況下還是有效的。

    案例：

    去年的4月6日，寧波的鄧某準(zhǔn)備從孔某手里買下一套總價(jià)185萬的住房，付了10萬定金，并且在5月15日付了50萬元，剩下的125萬元進(jìn)行按揭貸款。但是到了4月下旬，因?yàn)樾抡�的出臺(tái)，鄧某通知孔某無法履行合同，要求解除合同，退回定金。孔某雖同意解除合同，但是要求鄧某支付10萬元的違約金。
    后來，法院經(jīng)過審理，認(rèn)為鄧某、孔某之間所簽買賣合同是有效合同，都要按約履行。雖然合同中約定，部分房?jī)r(jià)由鄧某申請(qǐng)銀行按揭貸款支付，但也明確約定了無法申請(qǐng)貸款時(shí)，鄧某應(yīng)以現(xiàn)金支付。因此房產(chǎn)新政對(duì)貸款的限制，不能成為鄧某拒絕履行合同的理由。鄧某如果不按雙方約定履行付款義務(wù)，除了不能退還定金外，還要另行支付10萬元違約金。 

    調(diào)控政策不是不可抗拒的因素

    許多人會(huì)認(rèn)為調(diào)控政策的出臺(tái)是自己不可抗拒的，所以不用因?yàn)榻獬�合同而承�?dān)違約責(zé)任，支付違約金。但是根據(jù)這次出臺(tái)的《意見》第二條的規(guī)定，在新政的影響下，解除合同可能還要承擔(dān)一定的費(fèi)用。
    省高院的許惠純庭長(zhǎng)解釋說，要確定是否屬于不可抗力時(shí)，必須具備“不能預(yù)見、不能避免和不能克服”三大要素，而中央和地方頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策，可以說已經(jīng)為大多數(shù)人所知，不再是不可預(yù)見的，因此不能認(rèn)為是不可抗力。

    案例：

    去年的4月15日，張某夫妻將位于寧波北侖區(qū)的一套房屋轉(zhuǎn)賣給劉某，但劉某在明知道國家有可能出臺(tái)限制二套房買賣政策情況下，還是簽訂了買賣合同并按約定按揭還款，后來隨著房產(chǎn)新政加重二套房貸的首付壓力，劉某向法院請(qǐng)求以不可抗力或情勢(shì)變更為由解除合同并要求對(duì)方返還定金。
    但是法院認(rèn)為，劉某當(dāng)時(shí)是可以對(duì)政策變化有所預(yù)期，從而適當(dāng)?shù)匕才沤灰讜r(shí)間、價(jià)格，而且政策的出臺(tái)也并未使交易無法進(jìn)行。因此，房產(chǎn)新政并非雙方訂立合同時(shí)不能預(yù)見的重大變化，所以判決對(duì)方不用返還劉某的定金。

    買賣雙方可按均無過錯(cuò)解除合同

    雖然新政不能被認(rèn)為是不可抗力，但在《意見》的第二條中也作了另外的一些規(guī)定，對(duì)這種因調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致合同確實(shí)無法繼續(xù)履行的情況，可以按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的規(guī)定，將其認(rèn)定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，來解除合同。