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　　這幾天，杭州主城區、蕭山、余杭等地連接掛出多宗地塊的出讓公告。在這些密集掛出出讓公告的地塊中，位于主城區祥符和三塘板塊的兩宗涉宅地塊惹人注目。這兩宗地塊的封頂溢價率和以往出讓的地塊相比，明顯下調了！

　　封頂溢價率由50%降至30% 兩年前還是70%

　　這兩宗位于祥符和三塘板塊的地塊分別是杭政儲出【2019】10號地塊和杭政儲出【2019】11號地塊。祥符地塊的用地性質為住宅用地，起拍價135995萬元，封頂價175995萬元。三塘地塊的用地性質為商住用地，起拍價121090萬元，封頂價157090萬元。算了一下，兩宗地塊的封頂溢價率都控制在約30%。

　　這是否意味著，杭州的土地拍賣政策和土地競價規則又發生了改變？土拍的封頂溢價率是否會全面下調？

　　我們28日向杭州市規劃和自然資源局求證，工作人員告訴我們，主城區土地競價規則確實發生了變化，“目前新的規則是：當溢價率達到30%時將鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序”。

　　也就是說，杭州涉宅地塊拍賣的封頂溢價率，將由目前的50%下調至30%。

　　兩年前，2017年3月，杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告中增加了一項內容：當溢價率達到50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

　　幾個月后，余杭區的部分涉宅地塊，將拍賣競價封頂溢價率調整為50%，之后其他城區也相繼進行了調整。到2017年7月，在杭州市國有建設用地使用權掛牌出讓公告中，“當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售”這項內容被取消了。

　　大江東、大城北地塊溢價率相繼破30%
　　下調封頂溢價率或為地價調控手段

　　杭州的土地市場，在持續了一段時間的冷淡行情之后，近期出現了一些回暖跡象，前幾天出讓的大城北地區余政儲出【2019】2號住宅地塊和2月1日出讓的大江東地區杭大江東儲出【2018】4號商住地塊，溢價率都突破了30%。今年出讓的大關地塊、翠苑地塊和未來科技城地塊的溢價率，也都超過了20%。

　　在這樣一個節點上，改變土地競價規則，對封頂溢價率進行下調，被業內人士解讀為：這或是防止土地市場再度回到過熱狀態，對地價進行有效調控的一種手段。

　　有業內人士在接受我們采訪時表示：“在不得‘以租代售’等規定的限制下，開發商一旦進入自持狀態，可操作的余地就比較小了，所以開發商一般不愿意進入自持狀態。在杭州出現土地市場回暖的跡象下，主城區率先做出競價規則的調整，我認為是調控地價的一種表現，目的是抑制土地價格過快上漲。”

　　下調封頂溢價率能約束部分房企盲目拿地
　　對杭州房價的影響或不明顯

　　土地競拍封頂溢價率的下調，在對地價形成一定調控作用的同時，對開發商的拿地行為也將產生一定的約束。

　　杭州一家大型地產公司的投資經理吳先生說，在土拍剛回暖時調整封頂溢價率，會使得開發商的拿地方式更加謹慎、土地戰略更加穩健，盲目高價拿地的行為，會相應減少。

　　“否則，如果市場已經很熱了，一些開發商拿地的決心很強時，就不一定會在乎自持比例。當年土地市場火熱時，多家開發商突破溢價率限制，在自持比例上一較高下的情況，也時有發生。”吳先生說。

　　那么，這項政策是否會對杭州房價的未來走勢造成一定影響呢？相關業內人士和地產公司經理均表示，影響應該不會太明顯。
　　（原標題：50%降至30%！主城區土地拍賣封頂溢價率下調了！ 見習記者：黃煜軒）