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    （原標題：我市全力打造土地二級市場“寧波模式” 記者：房偉 通訊員：向琰、陳丹）

    “全市一級市場和二級市場用地實現云上讀地、網上交易、線上簽約，在資源提供者和用地需求者之間架構一條新型、便捷、專業的推介和服務路徑，這是我們努力搭建寧波市產業用地云地圖的目標。”近日，寧波市自然資源和規劃局相關處室負責人丁永平這樣告訴記者。

    據了解，寧波市自然資源規劃部門正在抓緊建設全市產業用地云招商地圖，爭取今年6月初完成并運營，實現電腦端及移動端云地圖讀地服務，為全市精準配置用地和擴大有效招商及投資提供精準服務。

    這一舉措是寧波市不斷深化以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場改革的又一創新突破。

    寧波系全省唯一試點地級市
    創下三個“全國第一”

    改革開放以來，我國基本形成了以政府供應為主的土地一級市場和以市場主體之間轉讓、出租、抵押為主的土地二級市場，對促進土地資源優化配置和節約集約利用、加快工業化和城鎮化進程起到了重要作用。

    “隨著經濟社會發展，土地二級市場運行發展中的一些問題逐步凸顯，交易規則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規范、政府服務和監管不完善等問題比較突出。”丁永平說，這些問題導致要素流通不暢，存量土地資源配置效率較低，難以滿足經濟高質量發展的需要。

    黨的十八屆三中全會提出“完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場”。2017年1月，中央政治局常委會審議通過《完善土地二級市場試點方案》，決定在全國34個市（縣、區）開展為期兩年的土地二級市場試點，寧波是浙江省唯一的試點地級市。

    在過去幾年中，寧波市積極探索構建產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全和監管有效的土地二級市場，在試點政策創新和應用方面處于全國領先，走出了一條具有寧波特色的試點之路。

    丁永平告訴記者，寧波市在全國范圍內至少實現了“三個第一”——第一次實施“預告登記轉讓”，第一次為民營機構教育用地辦理抵押登記，第一次為民營機構養老用地辦理抵押登記。

    先投入后轉入
    全國首創“預告登記轉讓”制度

    2018年8月24日，一塊閑置多年、面積達6596平方米的工業用地在余姚市不動產登記服務中心順利完成轉移登記。此前，受讓公司寧波佰鋼機械制造有限公司已在該宗地投入開發，投入資金占到了原土地使用權出讓合同下宗地的項目固定資產總投資最低額的28.22%。

    “這是我市創設‘預告登記轉讓’制度后的首個成功范例。”即便已過去了一年多，說起這宗轉讓，丁永平仍記憶猶新并感觸良多。原來，因為《房地產管理法》等規定“未完成開發投資總額的百分之二十五以上的國有建設用地使用權不得轉讓”，提高了交易門檻，不少土地轉讓因此無法推進。

    自2017年成為全國土地二級市場試點城市后，寧波為了破解這一難題，依據《物權法》有關規定，借鑒商品房銷售預告登記制度，在全國范圍內首次創造性地提出“預告登記轉讓”制度。

    “即交易雙方簽訂合同后，按照‘先投入后轉入’原則，辦理預告登記轉讓手續，受讓方可憑《不動產預告登記證明》辦理項目開工相關手續，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理正式轉移登記手續。”丁永平向記者解釋，這一項制度創新在不突破現有法律法規框架下，既加快了土地開發投資，又保障了資源的良性流通。

    據統計，截至目前，全市共有42宗、712.44畝土地辦理了預告登記轉讓，涉及金額6.23億元，其中，33宗已經開工，13宗辦理了正式轉移登記手續，3宗已經達到25%投資額，正在申請辦理正式轉移登記。

    完善土地抵押管理機制
    實現全國首個科教用地、養老用地抵押登記

    “除了探索完善土地轉讓管理機制，如首創預告登記轉讓、探索工業用地分割轉讓等之外，寧波還積極探索完善土地抵押管理機制，解決企業融資難題，促進民營資本投資社會事業。”丁永平告訴記者。

    位于鎮海區的赫威斯肯特學校是一所民辦學校，非企業法人，因國家政策沒有明確規定民營資本辦教育土地可抵押而面臨抵押融資難。為破解這一難題，市自然資源和規劃局探索擴大抵押物范圍，允許以出讓方式取得的科教、醫療慈善等公共管理與公共服務用地設立抵押權。

    隨后，再通過要求其簽訂抵押資金必須用于教育投入等承諾書，同意赫威斯肯特的土地作為抵押物權。2017年底，該校最終向金融機構共抵押貸款2.2億元，成為全國首個科教用地抵押登記范例。寧波市還為民營寧波霖龍頤養院辦理養老用地在建建筑物最高額抵押登記，抵押7080萬元，成為全國首個養老用地抵押登記范例。

    截至目前，全市已有46宗科教、醫療、養老、交通等公共管理和基礎設施用地設立了抵押權，抵押面積共計1335.78公頃，抵押金額共計35.76億元，有效破解了民辦機構投資社會事業的融資難題。

    丁永平向記者介紹，除了放寬抵押物限制，寧波市還探索放寬對抵押權人的限制，探索推進分割抵押，盡可能為企業融資提供便利，“例如，在為寧波永發智能安防科技有限公司辦理分割抵押時加強監管，在不動產權證書上注明僅用于分割抵押，明確不得借分割抵押變相實現分割轉讓。”

    成交面積為一級市場的55.58%
    二級市場已成土地資源配置重要方式

    2019年7月27日，申洲國際與北侖區政府簽署框架協議，投資72億元在北侖實施18個增資擴產項目。在這一大手筆投資的背后，建設用地的保證是通過收購破產企業、盤活低效土地來實現的。

    市自然資源和規劃局北侖分局相關負責人告訴記者，自試點開展以來，申洲國際借助寧波市土地二級市場平臺，通過司法拍賣處置、企業并購轉讓、邊角地零星利用等方式，盤活了宏泰化纖、紫泉飲料、恒達電器等原低效土地100余畝。

    據統計，2017年1月至2019年12月，全市共完成土地二級市場轉讓交易4094宗、面積6.23萬畝，平均每宗15.3畝，二級市場成交的土地面積約為一級市場的55.58%，已成為寧波土地資源配置的重要方式。

    國家自然資源部此前對全國34個市（縣、區）試點工作進行了驗收，寧波市綜合得分位居全國前列，但改革遠沒有結束。

    “按照中央對土地二級市場改革工作的統一部署，寧波市還將持續深入推進土地二級市場建設，進一步完善政策措施，優化資源要素配置方式。”丁永平說，寧波市將陸續出臺一系列推進土地二級市場建設的規范文件，推出全市產業用地云招商地圖，健全土地市場服務機構，并搭建功能更完善、流程更規范、服務更全面的線上線下交易平臺。

    丁永平說，相信隨著改革的不斷推進，寧波市土地資源配置效率將進一步提高，存量建設用地盤活進度將進一步加快，有望為寧波市經濟高質量發展拓展空間，提供要素支撐。