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    （原標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快拋棄粗放的發(fā)展模式 編輯：歐陽(yáng)覓劍）

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須降低杠桿率。那些規(guī)模大且杠桿率低的企業(yè)將會(huì)得到獎(jiǎng)賞。

    根據(jù)人民法院公告網(wǎng)公示，截至2020年6月初，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)208家，超過(guò)2018年上半年的177家，與2019年同期持平。一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，固然是受到了疫情的影響，但也具有行業(yè)趨勢(shì)性。

    破產(chǎn)的主要是三四線中小型房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到中國(guó)有近10萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)城市都有大量自己的房地產(chǎn)企業(yè)，而且大部分是因?yàn)槟硞�(gè)項(xiàng)目而成立的公司，甚至很多空殼公司，所以，目前倒閉的數(shù)量并不驚人和意外，這是行業(yè)剛剛從繁榮進(jìn)入秋天的景象，而不是嚴(yán)冬。但是，其中也有一些大型公司，比如，銀億集團(tuán)、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)、泰禾地產(chǎn)等瀕臨破產(chǎn)或者債務(wù)違約。

    近幾年，中小房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)趨勢(shì)性關(guān)閉，主要是與市場(chǎng)環(huán)境變化以及企業(yè)發(fā)展模式有關(guān)。首先，在過(guò)去20多年，中國(guó)經(jīng)歷了快速城市化，隨著工業(yè)化漸進(jìn)完成，近年城市化速度放緩，增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模逐漸減少，必然會(huì)有一部分競(jìng)爭(zhēng)力弱的公司被淘汰掉；其次，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)是依靠資金驅(qū)動(dòng)，杠桿率高，通過(guò)快速開(kāi)發(fā)和周轉(zhuǎn)生存，隨著市場(chǎng)開(kāi)始冷卻，這種高杠桿、高周轉(zhuǎn)率的粗放模式面臨兩頭受壓的困境。市場(chǎng)需求放緩，降低了周轉(zhuǎn)率，這增加了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加又會(huì)抬高融資成本，于是這些企業(yè)陷入惡性循環(huán)。再加上融資政策的限制，導(dǎo)致融資成本高，使得實(shí)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)難以承受。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的這種結(jié)構(gòu)性壓力還在加大。在需求端，因?yàn)橐咔橛绊懀?-4月全國(guó)商品房銷售額同比下滑24.7%，銷售面積同比下滑18.6%，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降3.3%；土地購(gòu)置面積同比下滑12.0%，房屋新開(kāi)工面積同比下降18.4%。在資金端，今年房地產(chǎn)行業(yè)的到期債務(wù)約在1.46萬(wàn)億元，其中7月份是到期高峰，達(dá)到1490億元。另?yè)?jù)穆迪的數(shù)據(jù)，70家規(guī)模居前的中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到2021年4月底之前，將有920億美元境內(nèi)外債券到期。

    因此，近10萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)加快行業(yè)淘汰的速度，這是由市場(chǎng)決定的行業(yè)規(guī)律。但是，一些人認(rèn)為過(guò)去幾年的融資限制給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了困難。實(shí)際上，幾乎沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家允許地產(chǎn)商在購(gòu)買土地和建設(shè)房屋的過(guò)程中主要依賴借款，這種方式導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大躍進(jìn)式地?fù)屬?gòu)?fù)恋睾烷_(kāi)發(fā)樓盤(pán)，推高了房?jī)r(jià)，透支了樓市，但遇到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候則由銀行或其他借款人承擔(dān)。對(duì)融資進(jìn)行限制，就是抬高行業(yè)門(mén)檻，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，避免樓市泡沫。

    未來(lái)會(huì)怎么樣？從行業(yè)看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然有持續(xù)發(fā)展的空間，但是，增量空間正在縮小，已經(jīng)不能支持行業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)。因此，行業(yè)對(duì)大量競(jìng)爭(zhēng)力低、風(fēng)險(xiǎn)高的企業(yè)會(huì)有出清過(guò)程。但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也會(huì)確保市場(chǎng)穩(wěn)定，避免樓市受到?jīng)_擊而產(chǎn)生泡沫破裂的效應(yīng)。

    對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須降低杠桿率。依賴借貸空手套白狼的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。那些規(guī)模大且杠桿率低的企業(yè)將會(huì)得到獎(jiǎng)賞，因?yàn)樗鼈儠?huì)擁有全行業(yè)最低的融資成本，可以繼續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。但是，那些規(guī)模大同時(shí)杠桿率高的企業(yè)必然經(jīng)歷降杠桿的收縮過(guò)程。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)過(guò)度強(qiáng)調(diào)規(guī)模、追求規(guī)模，甚至成為行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心，導(dǎo)致大量大型企業(yè)實(shí)際上也處于危險(xiǎn)的邊緣。這些企業(yè)面臨降低負(fù)債和保持增長(zhǎng)的雙重難題。

    應(yīng)當(dāng)說(shuō)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與行業(yè)周期規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快拋棄過(guò)去粗放的發(fā)展模式，著手降杠桿、控成本，增加銷售回款，掌握更多現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該有任何宏觀調(diào)控放松的僥幸，幾乎所有的條件都不會(huì)允許過(guò)去高杠桿的大躍進(jìn)模式復(fù)活。一些中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，是市場(chǎng)開(kāi)始正常的表現(xiàn)，而競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)沒(méi)有太多低水平公司存在的空間，市場(chǎng)集中度的提高有利于大型企業(yè)的發(fā)展。

    是時(shí)候回歸專業(yè)化發(fā)展了，那種靠關(guān)系獲得土地和信貸資源的生意模式早就該結(jié)束。在正常化的市場(chǎng)環(huán)境下，專業(yè)化管理的公司將會(huì)有更大的發(fā)展空間與競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)的整體發(fā)展水平也會(huì)隨之提升。