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    （原標(biāo)題：一線商鋪?zhàn)赓U“金九銀十”迎來(lái)復(fù)活 記者：牛暢）

    “疫情期間，我們獲得了租金減免，但幾乎沒(méi)什么顧客，現(xiàn)在人流量是大了，但是感覺(jué)顧客沖動(dòng)消費(fèi)變少了。”北京apm購(gòu)物中心某品牌導(dǎo)購(gòu)員在接受中華工商時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，疫情之下，購(gòu)物中心愿與商鋪共渡難關(guān)。

    今年上半年受疫情影響，實(shí)體零售店，特別是入駐購(gòu)物中心商家的銷售狀況一度接近“冰點(diǎn)”。不過(guò)在“金九銀十”之際，疫情逐步好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)日漸回溫，一線城市商鋪?zhàn)赓U迎來(lái)新機(jī)遇。

    實(shí)體經(jīng)濟(jì)遇冷抬高商鋪空置率

    今年1月下旬開(kāi)始，在疫情籠罩下，實(shí)體商業(yè)遭受重創(chuàng)。由于疫情防控，居民減少外出，大多購(gòu)物中心根據(jù)要求停業(yè)或縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間，購(gòu)物需求被抑制，尤其是餐飲、影院等業(yè)態(tài)，受挫嚴(yán)重。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降21.5%。一季度零售市場(chǎng)基本處于停滯狀況，大量商鋪無(wú)利潤(rùn)可言，還面臨高額租金。

    因成本壓力，大量品牌閉店甚至撤場(chǎng)，商鋪空置率驟升。戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京購(gòu)物中心空置率為9%。3月下旬，北京核心商圈大部分商場(chǎng)基本恢復(fù)運(yùn)營(yíng)，除影院等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)80%以上的店鋪都恢復(fù)了正常營(yíng)業(yè)。雖然商戶逐漸重返市場(chǎng)，但各商業(yè)項(xiàng)目空置率均有不同程度上升，二季度北京購(gòu)物中心空置率高達(dá)12%。記者近期走訪了北京新城廣場(chǎng)、東方新天地等購(gòu)物中心，因?yàn)?月疫情反彈，現(xiàn)在仍存在不少閉店的情況，其中餐飲門店較為突出。

    面對(duì)困難，許多購(gòu)物中心向商鋪伸出援手，以期抱團(tuán)自救。為減輕商鋪經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，在疫情暴發(fā)后，超過(guò)100家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)宣布為商鋪減免租金。中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)聯(lián)合世邦魏理仕發(fā)布的《2019-2020上半年度中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展力報(bào)告》還指出，此次疫情使得很多品牌商戶在資金上陷入困境，有業(yè)主積極幫扶，打通銀行與商戶間的信貸通道，設(shè)立專項(xiàng)基金等。

    此外，疫情之下中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)用房租金難題也得到了國(guó)家的關(guān)注。6月3日，國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于支持中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展積極減免經(jīng)營(yíng)用房租金的通知》，要求各中央企業(yè)要確保中小微企業(yè)和個(gè)體工商戶承租經(jīng)營(yíng)用房租金只降不增，幫助對(duì)方減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

    “在國(guó)家支持下，一些央企、國(guó)企能對(duì)商戶進(jìn)行授權(quán)范圍內(nèi)較大力度的租金減免，但對(duì)很多本身經(jīng)營(yíng)壓力較大的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)商戶的幫扶是有可承受限度的。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心秘書(shū)長(zhǎng)陳晟指出，許多疫情下經(jīng)營(yíng)困難的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)只能做到延后或分期收租。

    值得注意的是，除了美容美發(fā)等接觸性消費(fèi)的商鋪，社區(qū)零售、大型商超等提供生活必需品的周邊實(shí)體商業(yè)受影響較小，成為居家抵御疫情風(fēng)險(xiǎn)的保障。

    商鋪?zhàn)赓U競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)“馬太效應(yīng)”

    世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)顯示，2017至2019年間，一線城市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心整體空置率保持在6%-8%之間，供需情況相對(duì)平衡，租金走勢(shì)保持平穩(wěn)。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，當(dāng)前商鋪?zhàn)饨鹈媾R一定的下行壓力，但核心區(qū)位且運(yùn)營(yíng)較好的商場(chǎng)仍有租金增長(zhǎng)的可能。

    “近幾年整體商業(yè)市場(chǎng)的租金向好，這也是基于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)一直具有發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管孟祎向本報(bào)記者表示，疫情之下，很多購(gòu)物中心項(xiàng)目平均租金有所降低，但單個(gè)商鋪?zhàn)饨鹣陆挡⒉伙@著。

    專家特別指出，近幾年優(yōu)質(zhì)商鋪供小于求，租賃競(jìng)爭(zhēng)中存在明顯的“馬太效應(yīng)”。

    “一線城市隨著城市擴(kuò)容、人流量增加以及人民生活水平的提高，購(gòu)物、娛樂(lè)的需求日漸增多，而商鋪?zhàn)饨鸪尸F(xiàn)兩極分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱。”北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，諸如大悅城、SKP等位置優(yōu)越、定位明確、管理嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁?gòu)物中心對(duì)于商鋪會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格篩選，一鋪難求，常年保持穩(wěn)定客流，不僅租金保持高價(jià)位，而且每年有所增長(zhǎng)。

    “未來(lái)一線城市新增的建筑面積會(huì)很少，要在存量市場(chǎng)里發(fā)展，因此，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，拼的就是誰(shuí)有更精準(zhǔn)的定位和更成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。”黎乃超認(rèn)為，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在于購(gòu)物中心的管理，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商將運(yùn)營(yíng)工作委托給專業(yè)人員，才能最大程度助推資產(chǎn)保值、升值。另外，政府要大力支持商業(yè)運(yùn)維的企業(yè)賣場(chǎng)，用合理布局的優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體為整個(gè)城市增添經(jīng)濟(jì)活力，因此產(chǎn)生的整體效益又會(huì)帶動(dòng)商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。

    市場(chǎng)變化或?qū)�擁抱新商機(jī)

    經(jīng)歷了疫情的考驗(yàn)，一線城市商鋪?zhàn)赓U將面對(duì)業(yè)態(tài)“重生”。

    “我們必須意識(shí)到，隨著疫情進(jìn)入下半場(chǎng)，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)要隨機(jī)應(yīng)變，迎合商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。”孟祎指出，目前購(gòu)物中心面臨三大挑戰(zhàn)：一是消費(fèi)習(xí)慣的變化，消費(fèi)者更加理智，對(duì)健康、環(huán)保以及線上線下全渠道運(yùn)營(yíng)要求更高；二是品牌選址愈發(fā)謹(jǐn)慎，更追求租金性價(jià)比與客流量的動(dòng)態(tài)平衡；三是開(kāi)放的商業(yè)空間更受市場(chǎng)青睞，商業(yè)街、外擺區(qū)、屋頂及露臺(tái)的開(kāi)發(fā)都成為大趨勢(shì)。因此，許多購(gòu)物中心需要對(duì)軟硬件進(jìn)行改造與升級(jí)。

    疫情期間，跟電商結(jié)合的各類線上銷售出現(xiàn)了歷史性增長(zhǎng)，線上線下客群維護(hù)已成為購(gòu)物中心必須面對(duì)的議題。“雖然已經(jīng)有很多經(jīng)營(yíng)者利用APP或小程序?qū)⒕�上線下打通，但整體轉(zhuǎn)變客戶買完就走的思維，長(zhǎng)期維護(hù)客戶群，打造‘永不落幕的商場(chǎng)’，還需要更為高效的創(chuàng)新模式，找準(zhǔn)并匹配市場(chǎng)需求。”陳晟對(duì)記者說(shuō)。他還指出，在復(fù)蘇階段，非經(jīng)營(yíng)面積收入也是購(gòu)物中心不可忽視的部分。過(guò)道、大廳等區(qū)域可以通過(guò)舉辦活動(dòng)、展覽引流，還能獲得場(chǎng)地收益。

    另外，近幾年熱議的“首店經(jīng)濟(jì)”和“夜經(jīng)濟(jì)”在疫情之前對(duì)商業(yè)中心發(fā)展便有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，之后也將成為其復(fù)蘇的重要推動(dòng)力。隨著一些推遲的新商業(yè)項(xiàng)目落地，對(duì)“首店”的爭(zhēng)奪將更加激烈，“夜經(jīng)濟(jì)”也將成為激活一線城市下班族體驗(yàn)式消費(fèi)的亮點(diǎn)。“一方面，物理空間的布局如露臺(tái)、外擺等都可充分利用，賦能‘夜經(jīng)濟(jì)’；另一方面，適度考慮引入匹配‘夜經(jīng)濟(jì)’的品牌類型如酒吧、小劇院、輕餐等。”謝晨認(rèn)為，未來(lái)購(gòu)物中心可以更好地植入“夜經(jīng)濟(jì)”，優(yōu)化空間利用和租戶組合。

    對(duì)于當(dāng)前“金九銀十”銷售旺季帶給商鋪?zhàn)赓U的影響，專家表示今年的拉動(dòng)作用會(huì)非常突出，在時(shí)間上也將有所延長(zhǎng)。“目前全國(guó)的疫情狀況較為樂(lè)觀，疫情抑制的消費(fèi)在下半年將迎來(lái)‘報(bào)復(fù)性反彈’，再加上未來(lái)一線城市外來(lái)人員回流、旅游業(yè)恢復(fù)，這些對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)的復(fù)蘇都有很大的促進(jìn)作用。”黎乃超指出，今年下半年是商業(yè)恢復(fù)的好時(shí)機(jī)，相比于往年同期，區(qū)位選擇和租金議價(jià)的空間較大，商戶可以抓住時(shí)機(jī)合理布局，讓新商機(jī)轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖。