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    （2001年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 2001年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
    根據2003年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過2003年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準）

杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會公告
第16號

    2013年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議審議通過的《杭州市物業管理條例》，已經2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準，現予公布，自2014年5月1日起施行。

    杭州市人民代表大會常務委員會
    2013年12月9日

浙江省人民代表大會常務委員會
關于批準《杭州市物業管理條例》的決定
（2013年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）

    根據《中華人民共和國立法法》第六十三條第二款規定，浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議對杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂通過的《杭州市物業管理條例》進行了審議，現決定予以批準，由杭州市人民代表大會常務委員會公布施行。

    目錄

    第一章 總則
    第二章 業主、業主大會和業主委員會
    第三章 物業管理服務
    第四章 物業使用和維修
    第五章 物業保修金和物業專項維修資金
    第六章 法律責任
    第七章 附則

    第一章 總則

    第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

    第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

    本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

    第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

    各區、縣（市）房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

    建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

    第四條 街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

    社區居民委員會協助街道辦事處、鄉（鎮）人民政府開展物業管理相關工作。

    第五條 各區、縣（市）人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

    人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

    第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

    第二章 業主、業主大會和業主委員會

    第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

    物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

    第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

    （一）物業管理區域劃分資料；
    （二）房屋及建筑物面積清冊；
    （三）業主名冊；
    （四）建筑規劃總平面圖；
    （五）共用設施設備的交接資料；
    （六）物業管理用房配置確認資料；
    （七）其他有關的文件資料。

    第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
    業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

    籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協調解決。
    第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
    （一）確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
    （二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
    （三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
    （四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
    （五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
    （六）制定業主委員會選舉辦法；
    （七）完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
    前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

    第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

    （一）業主到會并在會議簽到表上確認；

    （二）業主在表決票上或者表決票發放表上確認；

    （三）業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

    業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

    第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

    （一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；

    （二）總人數，按照前項的統計總和計算。

    第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

    （一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算；沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算；

    （二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

    第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

    業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

    非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

    第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

    劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

    第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，由業主大會籌備組使用。

    籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。