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    物業管理極大程度上影響著居住品質，也是城市管理的重要課題。經過廣泛調研，多次座談，《杭州市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)日前獲省人大常委會批準，將于5月1日正式實施。

    與前一版本相比，新條例在業主行使權力、物業使用禁止行為、法律責任等方面，都有新變化，將為解決杭州市物業管理中出現的新矛盾、新問題提供法律依據。

    業主可委托他人代行共同管理權

    小區發生的大事，主要通過業主大會解決，但是把眾多業主聚集起來投票表決并不容易。浙江省的物業管理條例對此規定，如果業主不能參加，需要由業主代表代為表達意愿的，要在業主大會召開前，把書面意見提交給業主代表，由業主代表代為轉交。但是需要投票表決的，業主必須本人親自操作。

    《條例》給出了一個可操作性的規定，即業主可以接受同一物業管理區域內其他業主的書面委托，在一定期限內代其行使共同管理權。也就是說，如果業主愿意把共同管理權委托給鄰居，鄰居可以作為業主的委托人參加業主大會會議，并代為表決。

    居委會可執行業主大會職責

    有些小區因為業委會難產，或者業委會委員人數不足總數的二分之一會出現業委會難以行使職責的情況。沒有成立業委會的小區，對小區物管的監管上，社區作為居民自治組織無權監管，這就造成了小區內物業監管的缺失，給居民帶來不便。針對這一問題，《條例》有了明確規定，在新一屆的業委會產生之前，由物業所在地的社區居委會在街道辦、鄉(鎮)人民政府的監督指導下暫時行使業主委員會的職責。在業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使業委會職責。

    對于業委會不按規定組織召開業主大會的情況，《條例》也很明確：業主可請求房管部門、街道辦、鄉鎮政府協調確定召開時間，如果逾期還沒召開，由房產主管部門、街道辦、鄉鎮人民政府指導社區居委會組織業主召開。

    取消收取70%物業費的規定

    關于物業費的收取問題，業主們普遍比較關心，且爭議較多。之前的修改版提出：物業交付使用后，物業服務費由業主承擔。這次的《條例》又對這一條進行了修改：物業交付使用通知發出一個月后，物業服務費由業主承擔。

    在物業服務費的收取金額方面，《條例》遵循《物權法》中關于“不得以放棄權利不履行義務”的規定，取消了原條例關于尚未居住物業按70%收取物業服務費的規定，同時明確將物業服務成本變化情況以及城鎮最低工資標準變化等因素列為調整收費標準的依據，為物業服務企業的正當收費行為提供了法律保障。

    違法拆改房間最高罰款10萬

    最新版的修訂草案，與前一版本相比，在業主行使權力、物業使用禁止行為、法律責任等方面，有一些新的變化，新增了幾項違法行為，包括大家反映比較多的違法挖掘房屋地下空間；擅自將雨污水混接或在排水管上接管等等。對于部分物業使用禁止行為的處罰，也有了變化，比如違法拆改；把衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上面等，之前的提法是最高可處20萬的罰款。

    最新的修改稿根據國務院條例和實際可操作性做了調整：最高可處5萬元以上10萬元以下罰款；如果情節較輕，則可處1萬元以上5萬元以下的罰款。