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    11月30日12點整，耀江物業北景園物業服務中心正式從北景園荷風苑撤出。“業主繳納的這點物業費根本無法維持小區服務。”服務中心主任陳偉忠表示，他們的撤出其實也很無奈。

    這已經不是第一家因為入不敷出而宣布“撤離”的物業服務企業了。

    但是，早些時候北京建外SOHO卻出現新老兩家物業和開發商三家共同爭奪物業權的事。北京市威廷律師事務所的畢文強分析：“我們的物業費，我們的住宅專項維修資金，我們的地上公共車位的經營，以及我們的電梯廣告、戶外燈箱廣告，都有可能產生巨大收益，這也是為什么物業公司在各個小區爭奪市場的原因。”

    物業服務企業的生存環境到底如何？物業管理到底是塊香甜的蛋糕？還是一塊雞肋？

    物管作用開始凸顯

    隨著人們生活水平的提高，越來越多的人在買房的時候開始注重物業管理。“買房只是一次短暫的購買行為，而居住卻是幾十年的事。優秀的物業管理不僅能創造良好的生活、居住環境，同時還使得物業的設備及功能等始終保持著與社會發展的同步性，便于延長房屋的使用壽命。”新買房的小張說自己當初選擇現在的樓盤就是因為該樓盤擁有良好的物業服務企業。

    根據杭州市物業管理協會和浙江工業大學房地產研究所2009年2月聯合發布的報告《杭州市物業服務企業生存環境及應對措施研究》，截至2008年1月-9月，杭州物業管理服務在管建筑面積達6437.6萬平方米，其中住宅建筑面積5026.7萬平方米，辦公樓建筑面積346.1萬平方米，商業營業用房建筑面積213.3萬平方米，工業倉儲房建筑面積71.7萬平方米。截至2007年底，杭州具有一級資質的物業公司已達12家。

    “目前，物業服務已經覆蓋到不動產管理的所有領域。從商品房到經濟適用房、拆遷安置房。從住宅物業到辦公、工業、醫院、學校、機場、碼頭、運動場館，從單一類型物業到綜合性建筑等多種多樣的物業類型，物業服務在城市建設快速發展的推動下，不再局限于新建商品房項目的‘小打小鬧’，而是成為城市建設中不可或缺的力量。”浙江工業大學房地產研究所所長虞曉風教授說。

    隨著杭州住房制度的改革和商品房市場的不斷發展，杭州物業服務業進入了一個蓬勃發展的時期。虞曉風教授認為，“物管的作用越來越顯著，特別是在維護小區的穩定、社區的穩定和打造‘生活品質之城’、解決大量的下崗工人，以及延伸建筑物的壽命、可持續方面都發揮了很重要的作用。”

    三大難拷問物管行業

    “我們不得不走。荷風苑都是小高層，共800戶，入住率90%，物業費0.8元/平方米。去年，小區近30%的業主不繳納物管費，今年有近50%的業主不繳費。”原北景園物業服務中心陳偉忠說，“小區有50多臺電梯，每年每臺電梯維護費最低就要5000元，業主繳的這點物業費根本無法維持小區服務。”

    “盈利難、收費難、用工難，我們的經營是一年比一年艱難。”浙江南都物業管理有限公司南都物業品牌執行總經理沈慧芳提出的這“三大難”引起了杭州眾多物業服務企業負責人的共鳴。杭州市物業管理協會副會長、杭州坤元物業服務有限公司總經理房春生介紹，杭州的物業管理費收費標準整體偏低，隨著物價指數的上升，很多物管公司所管理的項目都很難盈利。

    根據《杭州市物業服務企業生存環境及應對措施研究》對30個住宅小區的調研，物管虧損的占了33%，大部分項目，物管公司只能做到保本、微利。沈慧芳介紹，很多公司的“微利”都是建立在物管企業內部的挖潛改造上的，比如減員、截流等。“首先，物價指數不斷上漲，水費、電費、垃圾清運費……什么都在漲，成本一年一年增加；其次，勞動力成本逐年上漲。杭州市最低工資標準從460元漲到了960元，可小區維護所需的人員不會減少。”

    成本增加，可是收費卻很難。房春生介紹，杭州相當一部分小區的收入只是一個名義上的收入，實際到賬的收繳率比較低。“好的小區達到90%，大量都是維持在70-80%，有的甚至是50%以下的。這樣也容易造成物業管理行業惡性循環，收費收不下來，可能就會減少服務的投入。”雖然國家規定，物業管理服務企業可以預收物業管理費，可實際上繳率一直不高。“目前，物業管理還屬于典型的賒賬消費，物管公司往往需要墊資，可以說越大的物管服務企業，這方面的壓力越大。”

    有關最受爭議的經營性收入，比如地上公共車位的經營、電梯廣告，以及戶外燈箱廣告等，其實并不能為物業服務企業創造利潤。根據《杭州市物業管理條例》修改草案和《物權法》的規定，物業維修資金的增值收益和物業共用部位、公共設施設備的經營所得都歸全體業主所有的，除非業主大會另有決定，都必須轉入物業維修資金。“只要是正規的物業服務企業，所有的經營性收入都要公示，所有的賬目都要對業主公開，而且這些錢全部要用于小區的維護，并不會變成物業服務企業的利潤。”沈慧芳說。

    此外，物業服務企業提到最多的是“用工難”。物業管理行業的從業人員流動性大，專業人才也比較缺乏。“隨著中西部開發的推進，越來越少的勞動力愿意出來打工。對物業服務企業來說，用人危機一年比一年明顯。”

    細分市場是未來趨勢

    盡管物業管理行業面臨種種難題，可其中也不乏翹楚，著名的房地產“五大行”都是物業管理出身。第一太平戴維斯、仲量聯行、世邦魏理仕、戴德梁行和高力國際并稱房地產“五大行”。如今，他們代理項目的門檻非常高，一些中檔或中檔以下的項目尋求“五大行”代理時，會遭到對方的拒絕。他們通常接收商業和寫字樓項目，而很少涉及住宅項目。他們在上海的住宅部門，只承接單價約300萬元人民幣以上豪宅的物業服務。

    業內人士指出，商業、寫字樓項目的盈利性相對住宅項目要好一些，而高端項目的盈利性相對低端項目也會好一些。“從收費角度來看，商業項目、辦公樓項目和一些新的住宅項目會比老小區項目容易些；從收費標準看，也是前幾類更高一些。”

    “商業、寫字樓項目的設施、設備多，責任也大。高端小區雖然收費高，但是服務要求也高。比如我們的東方潤園項目，雖然物管費是4.8元/平方米，但是功能耗費就高達2元。我們在每個樓道都配了小管家，人力成本也不可小覷。”沈慧芳介紹，雖然收費高的項目的盈利性比低收費項目要好一些，但是整個行業的利潤率普遍不高，要想贏利，還是要練內功。“要優化內部的人力資本和優化管理模式，合理控制成本，發展品牌。”

    “要在市場上立于不敗之地，就必須提升自己的競爭力，比人家做得更專業，有自己的特色。”戴德梁行浙江區物業經理竹葉在今年年初杭州物業服務與品質生活研討會上曾經建議杭州的物業管理學會細分市場蛋糕，開辟出屬于自己的專屬領域，比如專做寫字樓物業服務。

    “我們正在探索多品牌同時經營，按照不同定位，將打造三大品牌。一是高端的管家品牌，二是普通的物業品牌，三是為老小區服務的三級公司。不同的定位，提供不同的服務。我們希望可以提供更專業的服務。”沈慧芳表示，浙江南都物業管理有限公司已經意識到細分市場的重要性，正在探索新模式。