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　　物業(yè)管理，百姓關(guān)注。

　　余杭區(qū)住建局日前舉行了全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)會(huì)，對(duì)屬地鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理工作進(jìn)行動(dòng)員和指導(dǎo)，同時(shí)就相關(guān)物業(yè)管理政策進(jìn)行詳細(xì)解讀，標(biāo)志著余杭區(qū)2018年度物業(yè)管理工作全面啟動(dòng)。

　　隨著余杭區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，物業(yè)管理工作在社會(huì)建設(shè)和城市管理中的重要作用日益突出。

　　目前余杭區(qū)有大量的交付使用的商品房項(xiàng)目、農(nóng)民多高層項(xiàng)目及兩戶一體房屋，住宅小區(qū)數(shù)量龐大，類別多樣，用以往單一的物業(yè)管理模式已不能解決當(dāng)下余杭區(qū)各類住宅小區(qū)的實(shí)際管理問題，及時(shí)出臺(tái)物業(yè)管理工作實(shí)施意見意義重大。

　　區(qū)委區(qū)政府高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。為盡快解決人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題，今年余杭區(qū)先后出臺(tái)了加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的一攬子管理制度，“區(qū)、鎮(zhèn)（街道）、社區(qū)（村）”三級(jí)物業(yè)管理體制基本確立，老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善、既有多層住宅加裝電梯試點(diǎn)等工作有序推進(jìn)，物業(yè)管理工作取得階段性成效。

　　1月2日，余杭區(qū)出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，要求力爭(zhēng)通過三年時(shí)間（2018年-2020年），逐步構(gòu)建形成涵蓋專業(yè)化物業(yè)管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、自行管理等多類型物業(yè)管理模式，并建立起“鎮(zhèn)街（部門）協(xié)同管理強(qiáng)化、物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)到位、業(yè)主自我管理服務(wù)規(guī)范”的住宅小區(qū)物業(yè)管理體系。同時(shí)深化職能下沉式物管舉措，明確鎮(zhèn)街2018年物管工作任務(wù)及評(píng)分細(xì)則，要求成立物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)屬地老舊小區(qū)物業(yè)管理改善、物業(yè)“兩金”使用指導(dǎo)、物調(diào)委建設(shè)等工作；強(qiáng)化社區(qū)管理職能，建立健全社區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制，由社區(qū)參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，搭建居委會(huì)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)企業(yè)之間的溝通橋梁，及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

　　為確保物業(yè)管理工作實(shí)施意見的科學(xué)性和可操作性，區(qū)住建局積極與主城區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)系溝通，吸取好的經(jīng)驗(yàn)及做法，多次上門聽取人大代表、物業(yè)企業(yè)代表的意見建議，不斷完善文件相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)主動(dòng)與區(qū)財(cái)政局對(duì)接，研究財(cái)政扶持的可行性。根據(jù)相關(guān)文件精神，結(jié)合余杭實(shí)際，在征求相關(guān)部門及鎮(zhèn)街意見建議基礎(chǔ)上，擬定了上述《實(shí)施意見》。

　　在這一文件的統(tǒng)領(lǐng)指導(dǎo)下，余杭區(qū)又先后出臺(tái)了多個(gè)物業(yè)管理相關(guān)配套政策文件。以制度建設(shè)為載體，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，同時(shí)圍繞物業(yè)分類管理模式，細(xì)化管理規(guī)范和要求，完善余杭區(qū)物業(yè)管理體系。《關(guān)于規(guī)范全區(qū)物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金使用的實(shí)施意見》就是其中之一。

　　近年來，物業(yè)類的信訪投訴節(jié)節(jié)攀升，其中不少信訪件涉及物業(yè)共用部位、公共設(shè)施（消防、電梯、房屋漏水等）問題。而余杭區(qū)歷年物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用率一直較低，主要原因是資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一等等。

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)保修金主要用于建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任，物業(yè)專項(xiàng)維修資金主要用于物業(yè)管理區(qū)域共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。區(qū)住建局在收集整理“兩金”使用難問題及相關(guān)意見建議基礎(chǔ)上，牽頭與市場(chǎng)監(jiān)管局和消防大隊(duì)聯(lián)合擬定了《關(guān)于規(guī)范全區(qū)物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金使用的實(shí)施意見》，明確物業(yè)保修金使用范圍和專項(xiàng)維修資金的使用流程，方便廣大業(yè)主申請(qǐng)使用物業(yè)“兩金”，著力解決“兩金”使用難和使用不到位等問題，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　那么，物業(yè)“兩金”該如何申請(qǐng)？其中使用流程又是怎樣的？物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交繳標(biāo)準(zhǔn)是什么？對(duì)于這一與百姓生活和利益息息相關(guān)的物業(yè)政策，記者在對(duì)區(qū)住建局房管處相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步采訪后，在此以問答形式進(jìn)行深入解讀。

    有關(guān)物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金的18問

　　1問：什么是物業(yè)保修金？

　　答：物業(yè)保修金是指建設(shè)單位按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例向區(qū)住建局房管處交存的資金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。

　　2問：物業(yè)保修金的存儲(chǔ)時(shí)間多久？

　　答：物業(yè)保修金存儲(chǔ)期限為八年。

　　3問：在物業(yè)保修金存儲(chǔ)期間，誰來管理？

　　答：物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由區(qū)住建局房管處統(tǒng)一管理。

　　4問：在什么情況下可以申請(qǐng)物業(yè)保修金使用？

　　答：在物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題，向區(qū)住建局房管處申請(qǐng)。

　　5問：我家房子2017年交付的，房屋屋頂漏水嚴(yán)重，經(jīng)質(zhì)量單位多次協(xié)調(diào)，但開發(fā)商未進(jìn)行修復(fù)，現(xiàn)在物業(yè)保修期內(nèi)，應(yīng)該怎么處理？

　　答：在物業(yè)保修期內(nèi)經(jīng)質(zhì)量主管部門協(xié)調(diào)未果的，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題，由業(yè)委會(huì)或社區(qū)（村）向區(qū)住建局房管處或鎮(zhèn)街物管科提出申請(qǐng)使用。

　　6問：我家房子在2017年交付，交付未滿一年，外墻脫落嚴(yán)重，應(yīng)該怎么處理？

　　答：經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定外墻脫落等涉及公共安全的部位存在重大安全隱患，由質(zhì)量主管部門出具鑒定報(bào)告的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位同意使用物業(yè)保修金進(jìn)行維修的，可以向區(qū)住建局房管處申請(qǐng)保修金使用。

　　7問：我們公司開發(fā)某小區(qū)已經(jīng)8年，期間沒有動(dòng)用保修金，這筆錢應(yīng)該怎么處理？

　　答：在物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位在物業(yè)區(qū)域內(nèi)首套房屋交付滿八年的前三個(gè)月內(nèi)，憑首套房屋交付證明等材料向區(qū)住建局房管處提出保修金退還申請(qǐng)。區(qū)住建局房管處在首套房屋交付未滿八年的前一個(gè)月內(nèi)，將擬退還保修金事項(xiàng)在相關(guān)的物業(yè)小區(qū)內(nèi)予以公示，公示期限為一個(gè)月。公示期限由鎮(zhèn)街牽頭組織相關(guān)質(zhì)量主管部門到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目保修期滿交接驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收意見，物業(yè)所在社區(qū)、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司做好配合工作。

　　8問：什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

　　答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金是指由業(yè)主交存的專項(xiàng)用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

　　9問：物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交繳標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　答：（1)不帶電梯的多層物業(yè)按建筑面積每平方米30元。

　　（2）帶電梯的多層、小高層、高層物業(yè)按建筑面積每平方米60元。

　　（3）排屋、別墅物業(yè)按建筑面積每平方米40元。

　　10問：在什么情況下，可以使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

　　答：物業(yè)保修期滿后，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外）包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等。

　　11問：物業(yè)專項(xiàng)維修金由誰管？

　　答：物業(yè)專項(xiàng)維修金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由區(qū)住建局房管處統(tǒng)一管理。

　　12問：物業(yè)專項(xiàng)維修金由誰來交？

　　答：首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　13問：監(jiān)控設(shè)施、公共防盜門等共用設(shè)施設(shè)備的添置，是否可以申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

　　答：監(jiān)控設(shè)施、公共防盜門等共用設(shè)施設(shè)備的添置，視同共用設(shè)施設(shè)備的改造，經(jīng)專有部分面積占相關(guān)總建筑面積2/3以上且占專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，可申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

　　14問：小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金是否需要補(bǔ)交？

　　答：物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織進(jìn)行續(xù)交。

　　15問：我家房子交付9年了，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，影響到了正常生活，應(yīng)該怎么處理？

　　答：物業(yè)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)（村）向區(qū)住建局房管處提出申請(qǐng)使用。

　　16問：我們小區(qū)是2007年交付的，現(xiàn)在電梯老是出問題，運(yùn)行不了，是否可以申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用？

　　答：電梯設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞危及公共安全的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)（村）書面同意書和市場(chǎng)監(jiān)管局確認(rèn)書，可以向區(qū)住建局房管處申請(qǐng)使用。

　　17問：我們小區(qū)是2006年交付的，現(xiàn)在消防栓沒水，業(yè)委會(huì)不同意使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修，現(xiàn)存在重大安全隱患，應(yīng)該怎么辦？

　　答：經(jīng)消防部門出具責(zé)令改正通知后，業(yè)主不進(jìn)行維修、更新、改造的，由屬地鎮(zhèn)街或者社區(qū)代為維修、更新、改造，并后向區(qū)住建局房管處申請(qǐng)使用。

　　18問：我們小區(qū)沒有物業(yè)公司管理，應(yīng)該怎么申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用?

　　答：未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由所在社區(qū)（村）參照前款規(guī)定制定使用方案，并組織實(shí)施。（原標(biāo)題：物業(yè)“兩金”怎么收怎么用？ 記者：李雪紅 通訊員：李斯瑩 王玨/攝）