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　　浙江省房地產業協會物業專業委員會、法律與維權專業委員會攜手做了一個課題研究——厘清物管邊界，有利提升人居水平。

　　人居發展到現階段，人們越來越重視小區物業服務的重要性。優質的物業服務，能提升小區的價值，并轉化成二手房的溢價。

　　杭州的物業服務全國領先，目前已有綠城服務、南都物業、濱江服務三家上市物業企業。但也正因為物業服務發展之快，物業糾紛也逐年增長，很大的原因，在于物業管理的責任邊界不清。

　　浙江省房地產業協會物業專業委員會和法律與維權專業委員會攜手，調研走訪了杭州、上海、深圳、香港四個城市的多個小區，試圖厘清物業與業主、開發商、消防等之間的法律責任邊界問題。這樣的課題研究，也是為了幫助物業和業主明晰權責，使物業服務更加規范。

　　不繳物業維修基金
　　出事故全體業主都有連帶責任

　　案例A：位于杭州慶春路的凱旋門商業中心建設年代較早，業主未繳納過物業維修基金。2016年時發生了外墻脫落情況，砸壞了樓下11輛車。物業公司花費15萬元緊急對外墻進行了整修，并對當時被砸壞的車輛進行賠償，一部分由保險公司承擔，一部分由物業公司賠付。

　　為了給外墻整修、電梯更換等籌集資金，業委會召開會議并作出了決議：需申請翻新費用總額度約為547萬元，籌集金額由產權業主按照所擁有的物業建筑面積繳納。但因多數業主一直未繳納應繳的物業維修基金（應繳71戶，實繳12戶），大廈外墻整修、電梯更換等工程至今未動工，外墻掉落等風險仍未排除。

　　解讀：杭州東鷹律師事務所律師張穎說，根據我國侵權責任法規定，建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。不能確定具體侵權人的，由該建筑物的全體使用人承擔責任。

　　2014年重慶某小區發生一起高空墜物砸傷2歲女童的事件，最后整棟樓第2~33層共448戶居民都成為被告，承擔連帶責任，每戶都向原告作出了賠償。

　　因此，繳納物業維修基金、防患于未然是全體業主的責任。拖欠不繳，不僅對其他繳費業主不公平，更有可能造成他人的人身損害。

　　物業與開發商的責任邊界
　　承接查驗階段很關鍵

　　案例B：2013年，上海某小區地下車庫發生積水，16輛轎車被淹受損。事發后，該小區業委會、物業、街道房管辦、社區、居委會等召開會議，明確由管理該小區的A物業公司承擔車輛的維修費用。A物業公司累計向業主賠償損失198萬余元。

　　2014年1月，A物業公司向法院提起訴訟，要求法院判決該小區開發商B房企承擔50%的賠償款。經第三方機構鑒定，該小區車庫現場水池與管道的實際施工情況與當時的施工圖紙存在不一致，因此導致了積水事件。

　　解讀：對于這起糾紛，法院認為B房企未按照圖紙施工，應承擔相應法律責任；同時，法院指出若A物業管理巡查到位，及時發現漏水，能避免本案大部分損失，故A物業公司在本案中應承擔不作為的失職行為所產生的主要侵權責任。最終，法院判決A物業公司承擔80%的侵權責任，而B房企承擔20%的侵權責任。

　　事實上，這起糾紛還涉及到兩家物業公司之間的交接問題。A物業公司之前，還有另一家物業公司在服務該小區。是此前的物業公司參與了B房企的小區交付承接查驗，而此前的那家物業公司未在承接查驗階段及時發現（或已發現但未及時處理）B房企的地下車庫水池與管道存在施工瑕疵。

　　物業的消防責任
　　做好臺賬記錄很重要

　　案例C：某物業公司在其所管理的住宅樓之間地下車庫出入口（消防通道內）斜坡上堆放的垃圾堆發生火災（系物業公司設立的大件垃圾臨時堆放點，用于臨時堆放小區居民產生的大件垃圾），火災致停放在附近的車輛被燒毀。經消防部門認定：起火原因為外來火種引燃木、棉質等可燃物蔓延成災。

　　解讀：法院認為，物業公司對該垃圾堆放點在選址上未盡到必要的注意義務，堆放后亦未采取必要的管理、防護措施，最終導致該垃圾堆因外來火源引發火災，致事故車輛燒毀。物業公司應承擔70%的民事賠償責任。

　　本案中，雖然消防部門認定起火原因是外來火種所致，但物業公司作為小區物業的管理者在未能舉證證明自己盡到了注意義務、履行了相應的防護措施的情況下，仍屬于不作為侵權行為，需承擔違反安全保障義務的賠償責任。

　　其實根據消防類典型案例可以發現，物業公司在損害發生后，往往無法提出相應依據，證明自身履行了合同約定義務，或盡到了安全保障義務。這就要求物業服務企業首先要加強證據意識，做好臺賬記錄。
　　（原標題：厘清物管邊界，有利提升人居水平 記者：王佳駿、徐叔競）