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    杭州土地市場回暖的跡象，從未來科技城板塊最先顯現出來。

    與其他一些平淡無奇缺乏光鮮概念支撐的板塊相比，未來科技城板塊毫無疑問已成為杭州樓市的一顆新星。這個板塊在過去的一兩年中，是余杭的土地供應主力軍，同時也是杭州樓市唯一地價創新高的板塊。未來科技城土地市場近期的爭奪戰，由此也成了近期杭州樓市的一大熱點話題。

　　宅地拍出歷史最高價

　　今年以來，當其他板塊的土地市場仍陷低迷之時，未來科技城板塊卻高潮迭起，引來全城矚目：

　　4月9日，未來科技城一宗建筑體量還不到2萬平方米的宅地，卻引來一場激烈的“龍虎斗”，南方水泥最終經過29輪拼殺力挫對手，成交樓面價9750元/平方米，溢價9%。

　　6月1日，首入杭州的香港興業，經過41輪拼殺之后，才將未來科技城一宗低密度宅地收入囊中。33%的溢價率，創下了2014年以來杭州土地市場的新高。

　　6月16日，經過43輪激烈角逐，金地最終以5.64億元的總價拿下未來科技城一宗宅地，溢價率高達30%。

　　7月7日，未來科技城85號宅地出讓，再度掀起狂潮。首次入杭的泰禾經過38輪激烈廝殺之后，最終從11家房企中勝出，成交樓面價高達12504元/平方米，溢價率達70%，創下未來科技城地價新高。

　　事實上，杭州土地市場經歷了2013年的“巔峰”之后，2014年之后陷入了集體低迷，多宗地塊均以底價成交，就連原本被看好的老汽車東站地塊，最終也僅加價兩輪就被平安輕松拿下，14234元/平方米的樓面價可謂是實惠之至。

　　盡管杭州樓市正處于回暖之中，連續多月的成交表現也還算差強人意，但畢竟房價并未大幅反彈。而從其他板塊來看，土地市場的回升似乎也并不明顯。為何未來科技城的地價會創下新高？

　　“未來科技城85號地塊創下樓面價新高，有它一定的偶然因素。比如它是淘寶城周邊的最后一宗宅地，同時又是低密度地塊，具有一定的市場稀缺性。樓面起拍價設置得也比較合理，每平方米才7000多元，房企的拿地興趣很大。而且這塊地總價也不算太高，最終成交價8.8億元，很多房企都還有這個資金實力。”

　　漢嘉地產顧問副總經理陳煥春認為，這一次未來科技城地價創下新高，可能偶然因素更多一些，但未來科技城的土地市場已經回暖，卻是不容置疑的。

　　不過對于整個杭州土地市場而言，全面回暖恐怕還言之過早。

　　產業支撐成最大優勢

　　從未來科技城近期土地市場的表現來看，它對眾多大鱷產生了強大的吸引力。比如7月7日的85號宅地拍賣會，一共吸引了萬科、濱江、金地、大華等11家實力房企。

　　“泰禾拿地價創下新高，再加上之前幾次的土地出讓，說明越來越多的房企看好未來科技城的板塊價值和發展潛力。”建工地產營銷部總經理毛勇鋒表示，未來科技城的各項利好正在逐步釋放中，板塊價值具有很強的成長性，而這正是眾多房產大鱷趨之若鶩的原因。

　　最近兩三年，因前景被普遍看好，未來科技城與奧體中心，共同成為杭州樓市的“雙子星座”。即便是在房價進入下行通道的2014年，未來科技城也表現出了較強的抗跌性，而這個板塊上的歐美金融城更是屢屢成為月度銷售冠軍，充分印證了市場對未來科技城的高度認可。

　　在很多業內人士看來，未來科技城價值真正爆發，正是始于2014年。這一年，杭州調整城市規劃，首次將未來科技城確立為杭州城市副中心，這意味著未來科技城今后將享受更多的公共配套資源，大大提振了板塊的市場信心。

　　從地域發展的角度來看，未來科技城毗鄰西溪濕地，可以有效地承接城西的溢出效應。城西可以說是杭州人居板塊地一個高點，經過早年地高密度開發，土地資源幾乎開發殆盡，向西拓延已成必然選擇。大量無緣在城西核心區域拿地的房企，落子未來科技城，也就成了一種次優選擇。

　　當然，未來科技城之所以能夠從眾多板塊中脫穎而出，自有它獨特的價值點，那就是強大的產業支撐。杭州未來科技城（海創園）是中組部、國資委確定的全國4個未來科技城之一，是浙江省十二五期間重點打造的杭州城西科創產業集聚區的創新極核。淘寶城、海創園、夢想小鎮等紛紛入駐，這些“高大上”的項目不僅對未來科技城起到了強大的人口導入作用，各類人才的到來也在很大程度上提升了整個板塊的人口層次。

　　有了產業支撐的未來科技城，也就有了強勁的消費需求。2013年8月，多達1.2萬名員工先后搬入淘寶城，由此在未來科技城掀起一股阿里員工置業熱潮，多個樓盤從中受益。而隨著夢想小鎮的落地，一大批互聯網＋的創業者，也將很快成為購房主力軍。與那些缺乏產業支撐的板塊相比，未來科技城顯然不會有“空城”之憂。

　　短期市場將面臨巨壓

　　樓面價創下新高，這對未來科技城的在售樓盤而言，顯然是一個利好。根據以往經驗，低價創新高往往是房價上漲的前兆。不過，記者近日從歐美金融城、西溪逸境、西溪悅居等未來科技城在售樓盤售樓處了解到，近期售價未做任何調整。

　　“如果是在市場行情并不太好的時候，尤其是在供應量很大的時候，地價創下新高，房價未必會跟著漲。如果一個樓盤貿然提價，其他樓盤不肯跟進的話，這個樓盤就會陷入銷售困境，畢竟購房者現在的選擇余地很大。前幾年地價一漲樓盤連夜提價，那主要還是因為房源供應十分緊張。”對此陳煥春認為，在當前的市場環境之下，未來科技城地價創新高，可以給那些處于深套之中的開發商帶來信心，但暫時還無法直接拉高房價。

　　盡管業內普遍看好未來科技城的前景，但是一個不容回避的現實是，經過最近兩三年高密度的土地出讓，未來科技城的庫存壓力也越來越大。至少在短期內，未來科技城的眾多樓盤將陷入一場混戰。

　　未來科技城大規模出讓土地始于2012年，并在這一年首次引來外來大鱷。目前，未來科技城在售樓盤主要有歐美金融城、中交悅西溪、西溪融莊、新城西溪逸境、大華西溪風情橙品、富力西溪悅居、合景疊彩園等10多個，僅歐美金融城一個樓盤的后續房源供應量就多達1000余套。未來科技城在售樓盤可售住宅房源總量約5000套，產品形態涵蓋排屋、花園洋房、高層公寓，價格落差也相對較大。

　　此外，未來科技城的潛在供應量，更是一個龐大的數字。2012年至今，未來科技城成為余杭區土地最大的供應戶，同時也是杭州市土地出讓最密集的板塊之一，先后共出讓40多宗土地。僅今年，未來科技城就已出讓4宗宅地，總建筑體量超過23萬平方米，預計可增加2000多套房源。此外，2013年、2014年出讓的多宗地塊，如富力十號、合景泰富旗下的多個項目，也將陸續進入開盤季，推高當前的市場庫存量。

　　也正因為如此，面對未來科技城洶涌而來的土地市場熱潮，市場出現了希望降溫的聲音，畢竟2013年開發商高價拿地而被套的項目比比皆是。而過快的推地節奏，也不利于這個市場穩定發展。