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    商鋪作為中長線投資，以租代售是主要的形式，但是通過租金來回收投資成本，前提是要保證商鋪不能有閑置，要始終有人來承租。而生活中，我們也經常發現，有的商鋪始終就是香餑餑，有的商鋪換臉面來非常頻繁，有的商鋪甚至一空就是好幾個月。

    商鋪到底旺不旺，偶然的背后有著某種必然，那么到底是哪些因素決定了商鋪興旺程度呢？

    決定因素之1——地段說

    “地段、地段，還是地段”，這句經典語錄被奉為房地產業的金科玉律，商鋪投資同樣如此。

    自去年年底手里有了一百七八十萬的閑置現金，市民孫先生就一直在關注商鋪投資。按照首付一半來算，孫先生把自己的承受底線定在300萬左右。到底投資哪里，孫先生就很信奉“地段論”，要投資就要投地段好的。孫先生舉了一個例子，同樣面積不同地段，假設一個店鋪市值200萬年租金8萬，與一個店鋪市值300萬年租金12萬，投資回報率其實差不多，而200萬的店鋪實際投入還要小得多，那為什么有條件寧可選擇300萬的地段，而不是選擇200萬的地段？

    在孫先生看來，理論上投資回報差不多，但前提是要保證空置周期短、空置率低，好地段要比差地段風險小，風險小就小在好地段更不愁租，是旺鋪，具有穩定的投資回報。這里還存在一個互為因果的循環鏈：租售兩旺——地段好——價格高——租售兩旺——地段好，其實互為因果。所以，孫先生鐵了心要買城市繁華中心區的商鋪。

    一直租房做食品零售的張先生也感同身受。在他的多家直營店中，盡管萬達店租金最昂貴，但是創造財富最多。在幾年的品牌經營中，張先生也逐漸在改變思路：與其在不滿意的地段開幾家，不如集中精力與財力在好地段開一家。在張先生看來，地段的好壞，主要差別在人流，而且是有效人流。當然地段的好壞也是一個相對的概念，是相對于特定行業的。張先生舉例,五象廣場商圈是一流地段，但要買批發生意，那五象商圈再好，也比不過看起來綜合評價只能算是二類地段的交易場、和平商場，所以應該選擇最對的地段，而不是最貴的地段。

    地段好是大前提，但是同一個地段，商鋪的興旺程度也有天壤之別，還在于人流的具體集聚度和行走慣性。同樣是一流黃金地段，正面與背面就會有很大差別，有時候背面的商鋪還不如二流甚至三流地段的正面商鋪；同時，即便都是正面店鋪，門面開闊沒有遮擋的，肯定要比門面狹窄進深長或凹進去的要好，處于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。當然，這也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。

    決定因素之2——心態說

    經商除了“天時”、“地利”，還需要“人和”。有時候房東心態好不好，直接影響到商鋪的可持續出租。

    正因為有了“一鋪養三代”的想法，所以，如果一大家子傾其所有就指望這個門面吃飯，那房東就容易把自己的利益最大化，這種心態下，房東就容易急躁、急于求成，甚至“殺雞取卵”，有時候反而導致利益受損，商鋪不旺。

    商業地產界有一種不成文的說法，商鋪是需要養的，如果是純租賃的中長線投資，其租金上漲速度是趕不上售價漲幅的。房東的心態就至關重要了，商業環境的培育需要一個過程，盲目攀高，只會對商業環境帶來負面效應，沒有了商業環境，商鋪的價值也會隨之下降。

    此外，轉讓費的出現，也在一定程度上影響著商鋪的可持續發展。作為裝修補償，轉讓費已經不是什么公開秘密。轉讓費本來應該是上個承租者收，但如今房東往往受到高額轉讓費的誘惑，自己收取轉讓費的已不是個別。

    吳女士就遇到過這樣的房東。5年前她在思賢路租門面做生意，年租金6萬元，但當時房東仗著地段好就要收取轉讓費4萬元。簽了3年租約，約定每年租金漲幅10%，說好半年一付。但是房東的做法一直讓吳女士感到不太滿意：第六個月剛剛收了上半年房租，第八個月房東就會以缺錢為理由提前來討房租。因為合約簽了3年，所以周邊租金上漲，房東心理很是不平衡，就老想著急于把租金先拿到手。終于等到3年后合約期滿，房東一下子把房租漲到了11萬。比周邊鋪面的最高價還要高出10%，吳女士一氣之下，不租了。后來從旁邊租戶的口中得知，店鋪也空關了幾個月，而最后承租價也降了10%。

    有業內人士指出，當前，商鋪租賃中存在這樣一種現象，由于租金太高，承租戶利潤越來越低，勢必會出現不停地轉租，轉讓費因此水漲船高，進而加大了下一家承租戶的成本與風險，其結果也就是在加大商鋪閑置的周期與頻率，這對商鋪來說是致命傷。同時，商鋪在一次次頻繁的改頭換面中，也在減少自己的壽命，每裝修一次，就是對房屋破壞一次。

    點擊商鋪發展要素

    市場市場，先有“市”后有“場”。商鋪發展的一大要素是形態。相關人士分析，從上世紀90年代后期至今，南寧商鋪發展主要受到了三波沖擊。第一波是大商場的擴張，低端的商業受擠壓；第二波是大賣場的出現，帶來所謂“3公里死亡圈”；第三波是城市綜合體的出現，很多小商鋪被吸引進入，小舢板集成大艦隊。

    從沿街店面到入駐新商業中心及城市綜合體，商鋪的存在方式和存在空間都在發生深刻變化。商鋪所面對的市場人流也在變化。以興寧街為例，以前多是南寧本地人去逛逛。但現在，逛觀前的主流群體已是外來人口。隨著城市圈的不斷外擴和商業多中心的形成，很多人都選擇就近消費、舒適消費，特別是有車一族較少愿意去傳統商圈。

    但這些變化，并不影響到商鋪的整體價值。從長期來看，各種形態的商鋪將是價值趨同，均衡發展的。像一些非傳統意義上的黃金地段，政府引導單個產業的集聚，形成電腦一條街、婚慶一條街、裝修一條街等，這些地段的商鋪同樣租售兩旺。一些新建住宅區的沿街店面，滿足人們生活便利的需求，很有市場；一些購物中心和城市綜合體則主要吸引目的地消費,商鋪同樣有市場。

    有人也擔心，在一些新的購物中心和城市綜合體，底層商鋪可能更旺，越往上越冷清。在商業地產領域有“正反金字塔”之說，即地上的是正金字塔，商業氛圍往上逐漸減低，地下的是倒金字塔，商業氛圍往下逐漸降低。不過，現在引入新的停車方式后，通過在二三層建停車場，將人群均勻送到各個層，各層商鋪都得以盤活人氣，均衡發展。

    總體來說，南寧商業地產的發展是滯后于整體經濟發展的，相比于住宅，開發總量較少。但反過來說也是一個利好消息，就是商鋪等商業地產有很大的市場空間。南寧的商業地產在保留傳統特色中開始加入現代元素，大型購物中心等商業綜合體將是未來發展的潮流。

    選擇商鋪要注意些啥？

    【專家建議】

    投資商業地產，第一，要看樓盤是否有重大規劃及交通利好條件。好的規劃及交通條件能夠為所投資的項目帶來升值潛力。第二，要看項目本身是否有特點，是否具備投資價值。第三，要看開發商的實力，不但要看開發企業的名氣還要看它對項目的營銷及推廣是否有力，看其提出的目標有無競爭力及是否具備實現目標的能力�？傊�投資者在投資商業地產時不妨多個心眼，多方考察后再做出投資決策。

    從投資者自身來說，投資商業地產，能租出去是最關鍵。這其中就考慮到投資者在投資商業地產中資金，考察規劃，考察市場，選址等等諸多方面的問題。第二方面是看開發商的實力怎樣，就拿最簡單的實例來說，開發商是否包租，包租幾年，年回報率怎樣，這些都是投資者在投資商業地產時所需要留意的問題。

    【民間支招】

    在網上，就有人這么總結：考察臨街商鋪，有以下一些技巧：一觀街道曲直，二察人流去向，三點沿街鋪數，四量門前寬窄，五辨品牌遮擋。地段好，人氣足，商鋪旺，租售價格高，是個連鎖反應。

    商鋪選址馬路最好不要太寬，能夠轉化成實際消費力的人數會隨著車速的提升而大量減少；門面最好看起來正氣一點，前面開闊，沒有樹、電線桿之類遮擋；選擇地處商業一條街、拐角與三岔路口、鋪面臨街的商鋪；盡量不在居民少的地段、高速路邊、坡路上、死巷等位置選擇商鋪，在同一條筆直的街道中，最好不要凹進去。