精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

    提到商鋪投資，很多人就會想到價格高、風險大。其實，有一種租金回報穩定、風險較低、處價格低洼的類型：社區商鋪。在住宅“限購”時期，這也可以作為投資客轉投商鋪的入門品種。

    公共型社區商鋪最受青睞

    社區商鋪是指設在一定規模住宅小區內，以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪，也是深圳目前增長數量最為迅速的商鋪類型。
    深圳房地內參總經理尹香武介紹說，社區商鋪的投資價值又分以下幾種情況：一是完全獨立的、社區外人流極少經過、只服務社區內業主的商鋪；其次，則是半公共型的商鋪，即人流量既有社區內的，也有社區外的；還有就是看似屬于住宅底商，但商鋪位置臨街，完全公共型，這種商鋪的人流最多，租金也最高。
    例如，南山中心區周邊的臨街住宅底商，既靠近商圈，也毗鄰地鐵口，人流自然比純粹的社區商鋪要多。
    “上述第三種社區商鋪是最好的，目前在深圳，此類商鋪受關注的人還不多，未來會升值較快，是炒家關注點。而前兩種商鋪則價格平穩，租金和升值空間短期內有限。”尹香武分析。
    記者了解到，純粹的社區商鋪在龍崗、寶安等商業配套相對匱乏的片區，對支撐社區居民日常消費的作用較大。例如，寶安區大盤桃源居雖然離市區距離遠，但社區極其龐大，商業配套成熟，完全自給自足。
    一般來說，純粹的社區商業只在傍晚和周末節假日才會有大量消費客流，其他上班時間，整個商業區域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老人和小孩。

    租金抗跌旱澇保收

    “社區商鋪講究的是租金回報率，因為它沒有太多短期獲利的空間，市場上的轉手率也比較低。”深圳中原地產商鋪部西區經理肖霄說，一般租金回報率超過5%比較合理，投資者大多是手頭資金寬裕，不想把雞蛋都放在一個籃子里，而選擇長期持有一些高回報的商鋪，作為防通脹所用。
    除了價格平穩，社區商鋪的租金也常年平穩，因此，抗風險能力強。尹香武介紹說，經濟危機時，商業街的商鋪價格下跌幅度最大；但社區商鋪則受影響很小，“譬如說面包店、理發店，無論是否有經濟危機，每個人都要剪頭發、買面包吃。因此，商家生意不會受太大影響。”
    據了解，除了極個別高檔社區的一些商鋪租金稍高，目前，深圳社區商鋪的平均租金范圍大致在150～250元/平方米·月。而商業圈商鋪在租約到期后，租金會出現翻倍的增長。肖霄介紹說，南山中心區海岸城商圈有商鋪去年還是200元/平方米·月，隨著海岸城的商業氛圍日趨濃厚，周末該片區的餐館人滿為患，高峰期基本每家都要排隊等位，今年租約到期后，租金一下子漲到了500元/平方米·月，而售價最高的也能達到20萬元/平方米。
    但是，社區商鋪的“平穩性”，在目前大多數浮躁的投資者眼里，也成了一種缺點。21世紀不動產深圳泛城商業部總監范文君此前曾對記者表示，深圳商鋪投資者七成以上都是炒作商鋪的升值前景，真正看重租金回報率的并不多。“就像股票的概念股一樣，哪里有規劃前景就炒哪里。”

    回避入住率低的商鋪

    雖然相比商業街等其他類型商鋪，社區商鋪的價格低，但專家提示仍需注意投資風險。
    戴德梁行深圳公司商鋪部董事黃偉倫介紹說，目前，深圳市場的供應絕大多數是社區商鋪，屬于新樓盤的底商。“未來兩三年，隨著新樓盤供應增多，商鋪的供應量也將迎來高峰。”
    黃偉倫說，供應增加意味著競爭加大，價格受壓，再加上住宅價格飆升，帶動底下的商鋪價格也出現了一定的泡沫。例如，9月份南山后海的太古城花園（北區）商業供應量高達53430平方米，而該片區有開發商的商鋪銷售均價在10萬至15萬元/平方米。
    “我認為穩健的投資還是應該把重點放在租金水平上。因為商業市場和經濟密切相關，如果未來經濟處于下行，租金下跌，投資風險就會增大。”黃偉倫說。
    另外，社區商鋪所屬的樓盤入住率也相當重要。深圳資深投資客鄒建民認為，要首選有大型住宅區、入住率高的配套商鋪，而要回避投資比例高的樓盤底下的商鋪，因為投資客多意味著入住率低，人流少的商鋪將面臨難以出租的尷尬。
    而某些有炒作概念的臨街住宅底商，投資者則要有充足資金，耐心持有物業3～5年做中長期投資。