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    2011年，成都的商業地產從來沒有像今天這般備受矚目。成都的綜合體市場全面開花、活力四射。限購令下，以一線房企為代表的眾多開發商紛紛調轉船舵，從住宅駛向商業地產這塊熱土。面對著目前成都商業地產大體量、增速惹眼的現狀，到底是遍地開花、蓬勃發展？還是一哄而上、暗藏隱憂？本期樓市三人行為你全面解析商業地產火熱背后的歡喜與憂愁。

　　市場現狀

　　一、2011年，多家一線地產品牌房企轉戰商業地產領域，藍光、保利持有的商業物業已超過百萬平方米。華潤則釋放出“五六年內加碼商業地產，至整體業務四成”的愿景，您認為這是偶然還是必然？這將為成都的商業地產格局帶來怎樣的聚變？

　　袁林：這是必然現象。一線房企進軍商業地產，正說明了商業地產門檻較高，對于技術、資金、對于整個商業運營的上下游產業都要有深刻的了解和把握能力，而隨著大型房企的進入，他們有能力集合更多商業品牌和商業資源，也能夠幫助快速形成區域內新的商圈和新消費熱點。

　　萬茂華：目前成都的商業地產主要集中在東、南兩個方向，尤其是天府大道南延線，天府新區經過了多年的打造因為商業的缺乏仍然有入住率不高、區位優勢提升不明顯等問題，而商業的集中呈現勢必會促成該區域板塊活動的加速，推動區域整體發展。

　　蔣鵬：這是絕對的必然。商業的開發首先是意識，其次是資源，最后才是資金。地產開發的規律就是持有，這種形態只能存在于商業地產范疇，有資本運作這個載體才能最終得以成型�？傮w來看，央企優于一般企業的優勢并不在資金，而是對資源的整合及獲取信息的能力，換句話說，倘若其他企業能有這樣的資源，也一定不輸央企和上市公司。

　　二、商業綜合體的開發對區域內整體發展和規劃都有很高的要求，目前成都郊縣綜合體全面開花，郊縣商業地產環境是否成熟？對成都城市發展有何影響？

　　蔣鵬：目前來看，郊縣商業地產的發展環境很不成熟。商業地產運營存在的風險較大，失敗率大概在60%以上，保守

　　估計郊縣的失敗率將達到70%，一哄而上的結果將導致——一是破壞市場，二是破壞土地資源——以后有更好的物業需要呈現時沒有空間。但郊縣商業項目又是必須去做的。

　　袁林：郊區商業地產發展的背景是居住的郊區化以及區域城市中心化，大量的人口居住的郊區，催生了更多商業的產生。隨著郊區基礎生活配套的日趨完善，對中心城區的依賴性減少，相應的消費成本也會下降，交通也會更為便捷。

　　萬茂華：商業地產的良性發展需要有強勁的消費力和消費人群來支撐。所以郊縣商業地產發展有一定的難度，長遠看，隨著城市進程的加快以及城市輻射半徑的加大，大成都的環境正在成熟，此外，限購令使得郊縣成為熱點，在郊縣購買住宅的人口量增多，但投資郊區商業仍有風險，投資者仍需冷靜。

　　市場隱憂

　　三、限購之后，成都的商業地產開發以井噴的態勢火速發展，對比開發商的一致看好，眾多機構和專業人士卻普遍看空，您怎么看待這個現象？

　　萬茂華：商業地產的開發門檻較高。開發商看好的原因有二，其一是投資者的追捧，其二也是城市發展的需求所在，有需求自然就會有增加。而機構和專業人士看空也有一定的道理，商業地產屬復合型產業，投資回報周期長，對資源整合的要求極高，一個項目的成功需要資金、管理等多方面因素的支撐，對于開發商來說，不解決長期資金問題也不可能做得長遠。

　　蔣鵬：我認為這兩個提法都不夠準確。開發商之所以看好是之于現金收益而看好，比如成都寫字樓的興起，開發商開始大舉進軍寫字樓市場，因為寫字樓需求量大好賣，諸如此類，都是從現金角度出發的。

　　袁林：我認為看空或者看得過熱都不夠理性和客觀。我們更希望看到商業地產健康、穩定且長遠的良性發展。城市商業的發展與城市經濟和城市規模息息相關，這就需要政府規劃部門做更持續和長遠的規劃。

　　四、2011年成都在建及亮相的商業綜合體達80余個，總體量超過1000萬平方米。在成都目前商業地產的大環境下，很多人開始擔心成都商業地產已經到達頂峰，您認為如此大體量的的開發是否已經飽和？

　　蔣鵬：我認為，現在的量大量小跟過去的數據多少并沒有本質聯系。而取決于城市人口的多少和居民消費能力。目前成都人口達到1200萬，成都的商業地產市場近兩年才開始迅猛發展，尚處在剛剛起步階段，更談不上飽和了。

　　袁林：隨著住宅的限購以及宏觀政策的影響，商業地產的確成為了熱點，短期內資金的涌入和關注度也造成了價格的相對上漲，我認為這只會是短暫現象，現象之后商業地產的發展還是將回到正常軌道，成為城市地產發展的主流之一。讓商業地產本身發展跟社會經濟發展相匹配，才是最重要的。

　　萬茂華：從數據上看，目前成都商業地產的體量很大。但細看有的是偏商務的商業地產，以寫字樓為主體。也有的以純商業為主體，還有一部分以城市中心為概念。差異化的格局是為了滿足人們不同的需求。產品形態的愈發豐富也為商業地產的良性發展助力，飽和一說并不準確。也許目前是有部分商業開發不均衡的現象，但商業地產開發成敗還是要看經營者的開發能力和運營功力。

　　未來走向

　　五、除開傳統的商業體，市場上像Loft這類宜商宜住等新型商業產品正在興起，您怎么看待這一現象？“后商業地產”時代是否到來？

　　萬茂華 ：我認為還談不上“后商業時代”。多元化產品的呈現也是商業地產發展的必然階段。說明了開發商在根據市場的需求關注自身產品的研究，從而滿足不同客戶的需求。

　　袁林：現在城市的多元化體現在方方面面，生活需求、居住狀態都很多元化。建筑是與人們生活關系最緊密的事物之一，它的形態也必然是創新的。“后商業地產”時代的提法我并不贊同，商業是一種生活方式，是復雜和多變的生活狀態，它也將繼續發展下去，并不能簡單地以前后來區分。

　　蔣鵬：中國的商業地產還很年輕，真正走上快車道也就是近五年，而國外已經是有幾百年的成熟運營經驗。“后商業地產”時代并不符合目前的國內商業地產發展現狀。Loft屬于舶來品，在國外已經屢見不鮮，本土開發商更多是在概念上的強調，產品本身并無太大新意。

　　六、運營和人才決定著商業項目的成敗，您認為目前制約成都商業地產發展的關鍵是什么？

　　袁林：制約目前成都商業地產發展的核心還是對人們消費行為和消費需求的研究不足，對商業運營和商業發展的了解不足，二者緊密聯系在一起，不可偏廢，這也是商業地產能否走得更遠更穩健的關鍵所在。

　　萬茂華：住宅限購等政策促使了一些盲目轉型的現象存在，所以初入行業的仍需“補課”，綜合經營能力也需要提高，現實來看，目前人才短缺也是制約商業地產發展的因素之一。

　　蔣鵬：相較于開發商經常提及的“資源”，我認為商業地產最重要的一還是意識，其次是專業團隊。沒有這兩點關鍵因素商業地產勢必得不到良性穩定的發展。