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　　日前，由和裕地產和京華時報共同舉辦的百姓置業大講堂在亦莊開幕，匯博行總經理潘好龍受邀對商鋪投資進行解讀，潘好龍在解讀商鋪的同時對整個房地產市場進行了梳理，著重分析了2010年影響商業地產發展的重要事件。

    八件大事影響商鋪投資

　　在講商鋪投資之前，潘好龍首先向現場的觀眾分享了2010年影響商鋪投資的八件事情，分別是北京要建設世界城市、商業地產頻頻流拍、國十條和京十一條的出臺、北京酒店類項目禁止分層分套出售、服務業振興規劃出臺、保險資金容許投資商業房地產、CPI創25個月的新高以及存款準備金率再上調，它們看似毫無關聯，但和商業地產的投資結合在一起就會發現，商業地產未來的投資受這些事件的影響很大。

　　潘好龍提到北京建設世界城市意味著商鋪發展的大環境趨好，要成為世界城市必須有一個支撐條件，那就是經濟規模，這就為商鋪發展奠定了很好的基礎。潘好龍還提醒對商鋪投資感興趣的人應將投資放在宏觀經濟中去看，不能只見樹木不見森林。

　　投資時應知己知彼

　　潘好龍認為，商鋪投資者在進行投資時首先要正確理解投資的概念。一般而言，投資可以理解為投入資金以獲取回報或利潤，這是一項資本支出，資本支出應該能在未來創造收入或利潤。其次，投資者應該明白，任何投資都是有風險的。投資者在出手時首先想到的不是如何賺錢，而是需要想到如何回避風險。最后，商鋪投資受到管理、稅收、價格、現金流與投資者偏好等因素影響，這些是在投資時必須考慮的問題。

　　另外，他提道，在商鋪投資時要做到“知己”“知彼”其中，“知己”很重要，首先要看自己有多大能力，其次是看自己的投資理念，第三是確定目標收益空間；而“知彼”是考慮項目能不能投資，值不值得投資。很多選擇林肯公園的人都充分考慮到了社區人口及交通等因素的影響，這就很明智。

　　商鋪投資有特殊風險

　　商鋪投資的潛在風險是購買商鋪需要一定數量的資金，而實現投資項目收益最大化卻需要一段時間的培育。因此，商鋪投資可能會給投資者帶來一些特殊的風險。例如，由于市場因素的變化，使得商鋪出現租不出去的現狀，帶來風險。同時，外部因素的變化如市場上新的競爭性物業開發、稅收政策的變化帶來租金收益降低，相關政策和新出臺的法規也給商鋪投資帶來風險。

　　此外，商鋪由于流動性較差，不能像股票一樣迅速出手變現。因此，更加需要投資者結合以上各方面的情況來評判風險。

　　如何規避投資風險

　　投資者在購買商鋪時一定要注意分析商鋪所處商圈的變化，因為商圈的變化對于商鋪的投資價值有非常大的影響。例如，林肯公園所處的亦莊商圈環境就不錯，比較適合投資，只要根據自己的能力進行合適的選擇，風險不大。

　　另外投資商鋪要有正確的程序，首先要計劃出商鋪投資的資金總額，確定投資的市場類型、目標收益空間。根據資金實力確定你可以拿出多少錢進行投資，要充分考慮到商鋪投資率。另外要對商鋪定位、經營主題與之相關的行業發展前景調查、分析與評估。具體而言，便是對商鋪的基本數據資料進行收集、整理分析。最后，根據當前市場商鋪平均投資目標收益率確定自己的目標收益空間。這個收益率必須要客觀地進行評估，而這個收益率并不是一成不變的。例如，近幾年北京郊區發展很快，昌平、通州前幾年的商鋪賣七八千一平米，現在已到一萬多一平米。另外，商圈的變動因素，主題定位的行業前景，周邊租金水平等對于我們投資都有影響。

　　現場問答

　　問：政策不穩定的情況下投資商鋪是否適宜？

　　潘好龍：通貨膨脹造成的貨幣貶值，不投資等著縮水顯然是不明智的，目前大部分政策調控的是住宅市場，因此商鋪投資在當前而言還是適宜的，關鍵是要有眼光和投資的頭腦，選擇適合自己的項目。位于亦莊的林肯公園項目不錯，必要的時候可以去現場考察一下。

　　問：選擇商鋪位置很重要，是不是臨街的商鋪會比其他的好？

　　潘好龍：位置很重要，但是臨街好還是不臨街好，要具體問題具體分析，關鍵是看人流量，如果臨街的商鋪門口有欄桿或者進入車庫的通道，那么即使臨街它的投資收益也不會很好，因為門口的東西擋了它的人流量。而不臨街的商鋪，比如是面朝社區的，那么社區買東西就很方便，它的投資價值相對就高，因此，不能一概而論。