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　　就在住宅市場仍在調控的迷霧中徘徊的時候，商業地產卻脫穎而出，一直處于上升通道之中。然而珠海仍急需開始一場大刀闊斧的“造心運動”。

　　據不完全統計，珠海目前在建以及規劃中的商業綜合體項目超過20個，5年間珠海商鋪的價格也已經漲了一倍以上。此外，已形成成熟商業發展模式的大連萬達、蘇寧電器等也傳出已與珠海市政府簽署投資協議。

　　5年間商鋪價格翻倍

　　近5年來，商業地產在珠海的發展一直處于快車道。據調查，2006年以來，珠海商鋪的價格幾乎漲了一倍。比如鴻泰溪城項目的商鋪，2006年-2007年大概是20000元/㎡，如今已經賣到了40000元/㎡；格力香樟的商鋪2樓都賣到了20000元/㎡。此外，租金水平也是一路猛漲。“據我們最新的調查結果顯示，目前南坑片區最貴的商鋪租金已經達到了500-600元/㎡/月，吉大片區商鋪的租金普遍在150-700元/㎡/月，拱北口岸附近的商鋪已經達到了400-900元/㎡/月。此外，體育中心周邊、檸溪片區的租金普遍在100-150元/㎡/月之間。去年到今年，珠海商鋪租金漲幅達到了20%-30%。而這一年，住宅的漲幅只有8%-10%。于是一路飆升的租金催逼著珠海商業地產項目爆發性地在增加。目前僅從華發新城到九洲大道一線，在建以及規劃中的商業綜合體項目就有15個之多。這些項目大多規模巨大，包括酒店、寫字樓、商場等多種業態。此外，加上前山招商花園城、明珠南站、揚名廣場二期、免稅商場二期、拱北爛尾樓改造項目、橫琴會展中心等都在建及規劃的商業綜合體，目前珠海在建及規劃的商業綜合體項目已經超過了20個。這些商業綜合體一旦全部入市，將極大改變珠海的商業和居住版圖。

　　此外，中海、仁恒等知名房企都已宣布在珠海啟動商業地產項目，本土房企巨頭華發地產也正斥巨資在珠海打造大型商業地產項目。近期全國商業地產霸主大連萬達也敲定投資珠海，其成熟的萬達廣場商業模式頗受期待。

　　高檔商圈匱乏經營狀況較差

　　一份調查報告顯示，珠海市級商業中心、區級商業中心、社區商業中心分別位于主城區的吉大景山路和拱北迎賓路與蓮花路一帶。區級商業中心2個，分別位于金灣新城區內的金灣區商業中心和位于井岸的斗門區商業中心。居住區級商業中心16個，其中主城區7個，分布于香洲香埠路、香洲南坑、香洲興業路西側、拱北夏灣、前山逸仙路與前山大道交叉地帶、南屏舊區、南灣大道西側的灣仔舊區。位于紅旗的金灣中心城、斗門次中心城、唐家灣新城、橫琴新城、三灶新城等形成次城區商業組團。該報告指出，以住宅底商鋪供應為主的商業目前占據了市場主流，其經營狀以自由式為主。不少業內人士指出，珠海商業布局較為分散、規模較小、業態不明、業種雜亂。業內人士表示，目前珠海能說得上高端的商圈也就只有免稅商場所在的吉大商圈了，盡管如此，和廣州、深圳的高端商圈相比，吉大商圈還是相差好幾個檔次。拱北商圈雖然人氣很旺，但普遍是大眾消費，經營較為雜亂。“在珠海，提到高檔消費區，你肯定不會想到拱北。”

　　商業經營能力較差也是珠海商業地產發展的一大短處。目前珠海商業地產的模式多采用分割銷售產權后返租的方式，同時向投資者承諾較高的投資回報率來吸引投資者進入。但時間一長，開發商的高售價已經透支了商鋪的價值，最后達不到銷售時承諾的回報率，會給商鋪經營增加很多的不確定性。此外，商鋪租戶眾口難調，管理很難統一，也會造成商鋪的經營困難。

　　每一次危機都應是轉機

　　今年夏天，樓市并沒有因為調控而熄火，失之東隅收之桑榆，與住宅市場降溫相比，珠海逐漸開始發展的商業地產是否迎來了難得的發展契機？政府發文規劃城市綜合體，開發商大量興建住宅配套的商鋪，轉眼間，商業地產市場烽煙四起。每一次樓市的新變化下，總有人放棄買房，也總有人趁勢買房。因此待下一個轉折來臨時，也總有人遺憾錯過了機會，總有人慶幸房子買得對。對于購房者來說，什么時候是買房的最佳時機呢？也許應該是手里的資金恰恰可以買房，又遇到了心儀的房子。對于開發商來說，2011年樓市雖受到限購的影響，但珠海的經濟發展也是令人期待的。珠海的外來人口不斷增加，購房需求不斷加大，就像商業地產崛起一樣，其實每一個危機都應該是轉機。