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    事實上，對中國的小城鎮進行商業投資，已成為一種共識。麥肯錫全球研究所(McKinsey Global Institute) 在一份研究中國城市化趨勢的報告中說：“隨著中國在內陸大舉建設新的城鎮中心，以及土地用途的改變使城鄉之間的差別變得模糊，許多城市將‘搬到’農村。”

　　盡管在理論層面達成了共識，但中國鄉鎮的商業投資現狀卻是：只聽樓梯響，不見人下來。因此，從2005年起，馮劍銘決定做一個先行者，開始謀劃銘仕廣場。

　　這之后，就是目前記者所看到的一切。

　　2010年3月，中國城鎮投資國際高峰論壇在上海舉行。會后，國家發改委城市和城鎮改革發展中心主任李鐵來到銘仕廣場考察評價：銘仕廣場是未來走向的引領者，開創了中國城鎮發展的一種新模式，銘仕廣場的鄉鎮SHOPPINGMALL的開發經驗，有利于在全國小城市中心城鎮推廣。

　　作出有針對性的前瞻性的調整，尋找企業可持續發展的先機。浙江佳源集團契合國家統籌城鄉發展的宏觀政策，結合深耕三四線城市的發展脈絡，創造出佳源特色的小城鎮開發模式——新市鎮商業綜合體，把新市鎮商業綜合體作為佳源集團商業地產發展的重點。

    選址的秘密

　　地段，地段，還是地段。鄉鎮，能否有足夠的消費力支撐相對龐大的商業綜合體，選址至關重要。

　　在新市鎮商業綜合體開發中，佳源集團發展了一個CTD——中央城鎮區概念。C指中央，意味選址是在當前或者下一個區域發展中心位置，具備較好的地段優勢；T指城鎮，意味著拓展的對象是城鎮，具有發展的潛力；D指區域，意味著項目并不局限于行政區劃的設置，而是要以綜合體帶動整個片區的成熟與發展。

　　濮院佳源中心廣場面對的，就不僅僅是濮院鎮本身，它至少要輻射10公里范圍內的人口，包括洪合、桐鄉東部等地，從而建立一個區域商圈。而王江涇佳源中心進入的王江涇鎮，則是浙江省首批“強鎮擴權”試點改革的27個經濟強鎮之一。據介紹，今后每一個佳源中心廣場，均要選擇具有較強輻射能力的中心鄉鎮，這些中心鄉鎮應該具有十萬以上的常住人口，有較為鮮明的產業集群和經濟支撐，具有小城市發展的可能。

　　再來看看銘仕廣場，在選址上，它與佳源集團的選擇異曲同工。

　　銘仕廣場所在的店口鎮是一個發達的工業化城鎮，擁有6家上市公司，被稱為浙江資本市場第一鎮。全鎮本地人口6.2萬，外來人口6萬，有經濟單位1萬個，工業企業5000家左右。它是中國東南沿海最為發達的鄉鎮的代表。

　　這就是銘仕廣場成長的廣闊背景。

　　采訪中，業內人士認為，商業綜合體規劃建設和經營管理，首先在于項目區位選擇合理。如果區位選擇正確，即現在或未來有足夠的消費力支撐，那么，項目也就成功了一半。

    不能單靠開發商一己之力

　　日前，經過本報牽線搭橋，浙江佳源集團董事長沈玉躍與浙江名仕集團董事長馮劍銘坐在一起，共同探討“鄉鎮綜合體”。

　　他們認為，建造鄉鎮綜合體容易，但是運營面臨種種挑戰。他們探討了鄉鎮綜合體商業與住宅比例、商業租售比例、餐飲與酒店分合等問題。雙方一致認為，鄉鎮綜合體開發空間廣大，有獲益性，更有社會意義。據悉，佳源集團目前已協議談好10個鄉鎮綜合體項目，強調鄉鎮中心概念。

　　目前國內的商業綜合體建設如火如荼，但主要集中在一二線城市，以名仕集團、佳源集團為代表的地產商，將開發目光瞄準了小城鎮，引起國內地產界的密切關注。

　　原省建設廳副廳長唐世定認為，佳源集團將開發的區域瞄準了小城鎮，不同于目前國內集中在一二線城市的商業綜合體建設，而是介于區域級商業區和社區級商業地產，既有區域級商業功能，也有完善城鎮配套的功能，符合統籌城鄉發展政策導向，可有效推進城市化，提升城鎮和社區居民群眾生活質量。

　　包春華，浙江商業地產網副總編，浸淫商業地產多年。

　　他認為，長三角地區聚集了大批富裕的縣鎮，有較高的生活水準和較強的消費能力，容易接受新事物，容易認同城市綜合體。目前正是開發商開發鄉鎮綜合體的良機。

　　但鄉鎮和一二線城市不同，必須注意綜合體的體量和消費群體對等問題。一個縣鎮居住人口和未來發展人口都有一定的規劃，綜合體的體量必須考慮現在和將來的發展，過大和過小都會對項目運營不利。其次要加強城市綜合體的建設能力、經營管理。開發商不能簡單僅考慮投資價值，更重要的是要考慮招商、運營的問題，畢竟縣鎮和大都市有很大的區別。

　　采訪中，不少專家提出，更重要的是，鄉鎮綜合體的開發不能單靠開發商一己之力，必須和當地政府緊密合作，對城市規劃和商業網點布局契合，真正做到一個綜合體繁榮一方經濟和代表鄉鎮的形象。而政府對綜合體的開發需要大力支持，在土地出讓、稅收優惠等各方面進行扶持。