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　　陳德譜：重慶金尚商業顧問有限公司研策部董事

　　記者：如何理解商業地產？

　　陳德譜：商業地產是商業+地產，地產是個載體，商業是核心，而消費是源動力。

　　記者：重慶商業地產從何時萌芽？

　　陳德譜：重慶商業地產的發展和時代以及這個城市的發展密切相關。上世紀80年代初，改革開放初期，市場開始放開，民間的消費力量也開始釋放，交易開始活躍。當年，新華路一帶擺地攤的特別多，后來覺得影響市容，朝天門原來有很多倉庫，就改造成各種百貨的交易區。這是重慶商業地產的萌芽。

　　朝天門的開發是重慶商業地產第一波。

　　記者：現代意義上的商業地產如何開始的？

　　陳德譜：港資和臺資企業點燃了高檔時尚的消費，百貨業興起。大都會點燃了時尚的生活概念，相繼而來的是重百的改造。隨后，新世紀式的發展，在南坪、楊家坪、沙坪壩相繼開起了分店，它和重百一起交叉開店，最開始還是以本土百貨為發力點，商業地產的概念還不是特別強，商業發展在先，地產發展在后，早期的地產和現在的地產有很大的區別。

　　記者：早期商業地產是什么樣子？

　　陳德譜：早期的地產像做金融，征地融資，融資之后就隨便修。沒有營銷和產品的包裝，就是一個賣房子、賣位置的過程，然后再把這些抵押完了之后做一些輔助產業，那時商業地產沒有價值意識。

　　記者：重慶真正的商業地產從何時開始？

　　陳德譜：那得從龍湖的北城天街和黃金海岸的開發開始，兩家企業從不同的角度走入商業地產，大概在2001~2002年前后。

　　地產開發商介入商業，在全國范圍看，重慶算是走得早的，成都要晚一點。

　　1999年左右，重慶開始提五個商圈的概念。步行街和商圈的概念對商業地產有很大的推進作用，由政府的引導和開發商的合作有很大關系。

　　記者：北城天街這個項目是如何出爐的呢？

　　陳德譜：當時，我剛好在龍湖工作，全程參與了北城天街的研策工作。

　　龍湖地產并不是對于商業地產有研究，才進入一個有潛力的領域。當年吳總（注：吳亞軍，龍湖董事長）看了任正非的《華為的冬天》，對公司發展階段性瓶頸的出現產生擔憂，如果遇到調控或者樓市冬天的時候，要是現金鏈斷了的話，怎么辦？

　　吳總認為龍湖需要一個“冬天里的被窩”。

　　記者：您認為這算是成功的項目嗎？

　　陳德譜：北城天街應該算是成功的。不是有多好，而是做對了。觀音橋商圈的形成對它本身很有利。當時追求時尚的人群在江北也比較集中，當時沒有競爭，眾多的原因堆積，為成功創造了條件。

　　記者：如何理解做對？

　　陳德譜：購物中心最核心的就是品牌和商品。堅持了時尚之路。

　　北城天街，作為購物中心來講太大，讓消費者的認知有個過程。北城天街真正火起來，是從2005年餐飲開始好起來，2006年之后就基本奠定了這種商業模式。餐飲本來就容易起來，也能帶動商業的發展。

　　記者：未來商業地產的機會在哪里？

　　陳德譜：未來居住中心、小購物中心的興起，會形成很多或好或差的商業地產項目。區縣還有很多機會。

　　記者：如果理想狀態是100分，你給重慶商業地產現狀打多少分？

　　陳德譜：在重慶有很多項目做得非常不錯，但是也有非常多做得非常糟糕，拉通來看，整個商業地產并不及格。