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    入冬后的北京，寒風瑟瑟，街上除了穿行車輛，幾乎看不到活動人群。諸多大型商業綜合體將消費客群吸引到室內。

    這其中，西單大悅城和朝陽大悅城數據頗為可觀。據了解，西單大悅城2017年累計客流量2600萬人次，銷售額41億元；朝陽大悅城日均周末客流9萬人次，日均周末銷售額超1450萬元。

    但商業地產最大的對手卻并非來自于同業，被阿里巴巴收購的大潤發就是前車之鑒，電商沖擊之下，原本就由于存量巨大導致資源浪費嚴重的商業綜合體，轉型之路愈發迫切。

    若要追求長遠發展和全國化布局，大悅城需要面臨諸多挑戰。“零售行業目前有三大痛點，分別是終端智慧、前端不智慧，消費者升級、消費不升級，資產想流動、資本不支持。”大悅城地產總經理周鵬近日表示，零售行業已經全面進入智能化時代，大眾消費進入去物質化時代、沉默資產開始深度洗牌。

    為此，大悅城將產品升級到3.0版本，并啟動雙線發展戰略，大悅春風里與大悅城定位不同目標客群，互為競合關系。

    而過去11年間全國共開業10座商業綜合體的大悅城地產，也開始了業務加速度，目前全國范圍內待開業項目已經達到13個。為了更快地跑起來，大悅城地產也更改了原本實行的總部—項目二級管理模式，采取商業大區的管理模式。

    3.0產品聚焦3個平臺

    業內觀點認為，目前，商業地產行業面臨的主要問題在于同質化競爭激烈，以及存量巨大導致的資源浪費。當下，城市更新與消費升級是商業地產面臨的兩大課題。

    “以消費者為中心，如何更好的組織線上線下場景，創造全新的產品模式價值風口，是大悅城在消費升級下需要思考的重要命題。”周鵬如實說。

    回顧過去11年的發展經歷，周鵬介紹到，大悅城1.0版本是依靠商業思維與招商能力，將國際快時尚品牌、影院、餐飲、娛樂等綜合業態引入購物中心；2.0版本是在“場景化”和“體驗感”兩個維度上突破傳統營銷，每年發起200余場主題營銷活動。

    2018年杭州大悅城的開業，引出了大悅城3.0產品的特點，即“平臺賦能”為核心，著力打造內容平臺、智慧平臺和資本平臺。

    周鵬進一步解析道：“內容平臺，是指大悅城要做內容的生產者和販售者。”

    強化空間生產力，推動業績提升；根植社群，形成粘性強的社群關系；深度挖掘IP價值，釋放粉絲經濟潛力……通過內容平臺，大悅城致力于逐步完成自主內容的價值變現，從而實現商戶盈利能力與客群質量的雙重提升。

    據悉，已連續舉辦六年的JOY24小時品牌活動，已經爆發出話題的潛力，年度曝光超8.5億次。而大悅城自造的促銷類IP活動“大悅瘋搶節”，已經成為一個結合購物、體驗、互動為一體的節慶。2018年“915大悅瘋搶節”實現單日銷售破2.38億元，241家商戶實現全國銷冠。

    零售行業進入全面智能化時代，但購物中心的前端數據采集往往與數據應用脫鉤，面臨著終端智慧、前端不智慧的問題。面對這樣的痛點，大悅城的智慧平臺將IT系統與大數據結合，通過實現數字化、云端化和智能化，提升購物中心客戶管理、資源整合和運營管理三大能力。

    “資本是大悅城資產流動的發動機。”據周鵬介紹，大悅城并購、改造基金為盤活大悅城地產并購市場上現有存量商業項目、實現品牌管理輸出、加速戰略擴張提供充足資金保障。房地產核心基金則為大悅城提供長期、穩定、低成本的發展資本。

    雙線戰略和8大商業區

    2017年，大悅城首次發布了第二條產品線——大悅春風里，周鵬介紹，目前正在籌備中的大悅春風里一共有4座，分別為豐臺大悅春風里、大興大悅春風里、蘇州大悅春風里、青島大悅春風里，開業時間在2020年-2022年之間。

    “大悅城與大悅春風里將是純粹和競合的關系。”周鵬表示，定位方面，二者相互補充，大悅城是時尚潮流中心，大悅春風里是區域生活中心。大悅春風里覆蓋的消費人群更廣泛，重在布局生活方式類和體驗式業態。

    此外，隨著大悅城、大悅春風里項目在全國布局快速展開，已開業和籌建中項目數量越來越多，不同項目所在地域市場現狀、發展環境的差異也逐漸顯現。一直以來實行的總部—項目二級管理模式已經無法適應大悅城地產高質量發展的實際需求。

    大悅城借鑒行業經驗，結合自身實際情況，開始在全國設立華北、華東、東北、山東、華中、華南、西南、西北八個商業大區，建立商業大區管理模式。

    “2018年是大悅城的高質量發展年。”周鵬顯得信心充足，據他透露，今年前10月，大悅城銷售額達152.6億元，同比增長11%，客流突破1.5億人次，同比提升9.7%。
    （原標題：商業地產發展困局 大悅城式解決方案如何破題？ 孔海麗）