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    “售后返租”，這一曾在商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷中的主推力作，引領(lǐng)購(gòu)房者癡迷于“穩(wěn)賺不賠”的投資模式，自打出爐之日便被定格在了房產(chǎn)銷售的違禁之列，原因是自身潛在風(fēng)險(xiǎn)與隱患并重，甚至游離于違法邊緣。受政策打壓，該模式曾一度快速消失絕跡于業(yè)界。

　　但在近期，因房產(chǎn)調(diào)控及行業(yè)回暖趨勢(shì)的雙重作用，隱身多年的“返租”模式開(kāi)始在各地重新抬頭大有圈土重來(lái)之勢(shì)，在眾多商業(yè)地產(chǎn)的簇?fù)硐麻W耀登場(chǎng)。這種模式外在看似進(jìn)入門檻低、高投資回報(bào)率、擁有長(zhǎng)租約年限，看起來(lái)是不錯(cuò)的購(gòu)買切入點(diǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高回報(bào)背后往往是一個(gè)“地雷陣”，很多投資者會(huì)被“詐”得遍體鱗傷。由此，投資的諸多風(fēng)險(xiǎn)已是不可避免，返租“錢”景需思量。

　　一方面，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷過(guò)去兩年井噴式的發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)存量明顯供大于求。另一方面售價(jià)高企，開(kāi)發(fā)商銷售壓力大增。“售后返租”則被開(kāi)發(fā)商視為應(yīng)對(duì)之舉，而此舉背后實(shí)為一種銷售噱頭、回報(bào)誘餌、利益陷阱，目的是實(shí)現(xiàn)快速回籠資金或超常規(guī)融資。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，還是要摸清真實(shí)的市場(chǎng)回報(bào)水平，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)衡量是否值得入手。

　　盡管針對(duì)“售后返租”有“投資有風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買需謹(jǐn)慎”等諸多風(fēng)險(xiǎn)提示，但總會(huì)有一些偏執(zhí)于“天上掉陷餅”的投資者們對(duì)其青睞有加。不過(guò)，一旦涉足，“陷餅”很可能是“陷阱”。

　　那么，“售后返租”作為目前吸引投資者的“殺手锏”，是否會(huì)真的保障投資無(wú)憂呢？打著“高額回報(bào)”幌子的商業(yè)地產(chǎn)，又真能讓投資者輕松地旱澇保收嗎?

　　據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報(bào)告顯示，自住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅去年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。然而，繼萬(wàn)億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，今年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域。看似無(wú)限風(fēng)光的背后，一股商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。

　　商業(yè)地產(chǎn)同盟會(huì)秘書長(zhǎng)王少山在接受《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，在未來(lái)2-5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。他同時(shí)預(yù)計(jì)，泡沫會(huì)按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購(gòu)買群體，也將會(huì)為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。

　　問(wèn)題一：供過(guò)于求逼其就范

　　事實(shí)上，目前，已有部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始使出渾身解數(shù)，來(lái)規(guī)避可能到來(lái)的“暴風(fēng)雨”。在層出不窮的各種招商方式中，不乏采取“售后返租”等違禁手段突圍困局，但暗藏著的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。

　　以本報(bào)前期調(diào)研香河縣為例，這座僅距北京市中心45公里之遙，地處河北廊坊境內(nèi)的縣城，曾一度因地產(chǎn)“衰敗”身陷“泥潭”而備受爭(zhēng)議，近期，卻又因地產(chǎn)的“復(fù)興”引來(lái)外界的格外關(guān)注。而焦點(diǎn)不僅是多家開(kāi)發(fā)商重回香河拿地的爆料，更多的則是一家號(hào)稱政企商聯(lián)手打造占地面積5000畝的商業(yè)地產(chǎn)香河香江全球家居CBD（一期），所表現(xiàn)出的“售后返租”銷售方式，再次聚焦至公眾視野之下。

　　所謂“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，出售樓盤時(shí)與買家約定，在出售后一定期限內(nèi)，由賣方企業(yè)以代理出租的方式包租或直接承租經(jīng)營(yíng)。按照開(kāi)發(fā)商的承諾，投資者只要購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)，不用親自經(jīng)營(yíng)管理，每年就可輕松獲得商鋪總價(jià)10%左右的回報(bào)，幾年就可以拿回投資的本錢。

　　據(jù)了解，香河香江全球家居CBD（下稱香江CBD）一期一段30萬(wàn)平方米核心館已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，2013年1月試營(yíng)業(yè)。目前，該館正是采用“售后返租”的營(yíng)銷模式，一經(jīng)售后便承諾向業(yè)主回報(bào)前三年24%（每年依次為7%、8%、9%）穩(wěn)定返租收益，扣除返租收益后合計(jì)每平米售價(jià)3900元。目前，香江CBD這一營(yíng)銷方式在現(xiàn)實(shí)中的確吸引了不少投資者的青睞。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道稱，該樓盤于今年6月底首推800余套鋪源即告售罄。

　　“投資者只注意到了高回報(bào)，對(duì)其高售價(jià)卻沒(méi)有保持足夠的警惕。”有業(yè)內(nèi)人士分析，售后包租實(shí)際上是賣鋪的一種噱頭，更多的是開(kāi)發(fā)商玩的一個(gè)財(cái)務(wù)技巧。從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出年約7%、8%甚至9%的售后返租收益率，但實(shí)際上，只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商玩耍“羊毛出在羊身上”的把戲。

　　據(jù)香河縣當(dāng)?shù)刂�情人士曾向本�?bào)介紹，香江CBD一期在高回報(bào)率、高收益的宣傳口號(hào)下，該項(xiàng)目扣除拆返后的實(shí)際售價(jià)為3900元/平方米，在外界看似很劃算，但在當(dāng)?shù)夭⒉粸槠妗Ｔ�因是，按照香河縣當(dāng)?shù)貥鞘邢�費(fèi)水準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所售實(shí)際均價(jià)幾乎只在4000元/平方米左右，與香江CBD一期對(duì)外宣稱“高額返租”后的凈價(jià)值并無(wú)太大落差。事實(shí)上，香江CBD還是按當(dāng)?shù)卣�常樓市價(jià)格在外推。之所以，打著“售后返租”的幌子，是為了“忽悠”外地人在此可購(gòu)買到具有投資價(jià)值的“廉租房”，在開(kāi)發(fā)商眼中，這或許稱得上是一種營(yíng)銷，但在當(dāng)?shù)厝搜劾铮�完全視為一種噱頭和把戲。

　　值得注意的是，香江CBD開(kāi)發(fā)商香江集團(tuán)在講信譽(yù)、資質(zhì)，重實(shí)力、管理方面可謂不折不扣。據(jù)了解，這家擁有20000多名員工，橫跨商貿(mào)流通、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資源能源和金融投資四大領(lǐng)域的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)，“修明德政、堅(jiān)守法制”一直是視為企業(yè)成長(zhǎng)原則。

　　有資料顯示，作為一個(gè)修明德政的企業(yè)和一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)公民，香江集團(tuán)在慈善事業(yè)上也鑄就了不平凡的光彩之路。香江集團(tuán)的慈善事跡頻頻見(jiàn)于報(bào)端，由于多年來(lái)一直熱心公益事業(yè)，香江集團(tuán)在《福布斯》雜志2005年中國(guó)內(nèi)地慈善家排行榜上，集團(tuán)總裁翟美卿女士以個(gè)人捐款6460萬(wàn)元的業(yè)績(jī)，排名全國(guó)第三。

　　二十年來(lái)，香江集團(tuán)為國(guó)家的科學(xué)教育事業(yè)、婦女兒童福利事業(yè)、慈善救災(zāi)和扶貧事業(yè)做出了杰出貢獻(xiàn)。多年來(lái)香江集團(tuán)向社會(huì)共捐資8億元，捐建學(xué)校500多所，資助失學(xué)青少年3萬(wàn)多名。兌現(xiàn)了一個(gè)優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)“辦好實(shí)業(yè)、回報(bào)社會(huì)”的莊嚴(yán)承諾。

　　然而，就是這樣一家始終踐行社會(huì)責(zé)任的標(biāo)桿企業(yè)，為何會(huì)將如此規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)樓盤（一期）以這種“售后返租”的形式進(jìn)行拆分銷售呢？

　　一位不愿透露姓名的香江CBD營(yíng)銷高管曾向本報(bào)透露，主要考慮到當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的存量明顯供過(guò)于求。據(jù)該高管介紹，一方面，在香河縣城周邊大大小小開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不下十余處，而與香江CBD（一期）具有同等開(kāi)發(fā)規(guī)模的也不在少數(shù)，但大多數(shù)商業(yè)樓盤的閑置率多得讓人有些吃驚，即便是早在兩年前開(kāi)發(fā)的樓盤底商至今仍大門緊鎖，找不到買家。究其原因，不僅是因房?jī)r(jià)的高企，主要還是當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求出現(xiàn)過(guò)飽和。另一方面，作為以家具之都而著稱的香河縣，位于城內(nèi)的千余家家具企業(yè)自然對(duì)集聚家具生產(chǎn)、物流、展銷的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有一定需求，但客觀上由于家具企業(yè)都經(jīng)歷了常年發(fā)展，幾乎都擁有了各自獨(dú)立的生產(chǎn)、辦公、營(yíng)銷場(chǎng)地。對(duì)于再次重新定位于為當(dāng)?shù)丶爸苓吋揖咂髽I(yè)提供集中辦公運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地的香江CBD恐難如愿，由此，如若再按照常規(guī)招商（銷售）很可能會(huì)不盡如人意。其次，再加上房地產(chǎn)調(diào)控下的打壓，處于夾縫中的香江CBD便以“售后返租”試圖在困局中突圍。

　　問(wèn)題二：盲目跟風(fēng)險(xiǎn)患重重

“　　售后返租”看似能在投資者和開(kāi)發(fā)商之間形成一個(gè)雙贏的局面，但有很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營(yíng)不善，已收到售款的開(kāi)發(fā)商可能攜款跑路，投資者可能血本無(wú)歸。