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    據《佛山日報》報道稱，近日，一則佛山逾百投資者臺山淘鋪“被騙”的消息引發業界極大關注。一年前，佛山逾百名投資者沖著“10年返租100%”的高回報，買下臺山地王廣場一些商鋪，現在因商鋪經營不善嚴重虧損未能兌現返租，投資者面臨投資收不回來的困境。在這起投資案例中，千余名投資者面臨“被違約”的困境，涉及資金數億元。業內人士分析，“售后返租”是事件的導火索。

    今年1月份起，該廣場商業管理有限公司因經營原因未能兌付承諾給業主的返還租金，僅支付50%的合同租金，而到7月管理方租金給付全部停止。由此，引發該項目遍布珠三角的1700多名投資者的不滿。

　　報道還稱，在佛山本地也曾有兩家商場采取“售后返租”的形式售賣，到最后收鋪時承諾給投資者的租金回報也沒有兌現。

　　而對于開發商而言，打上“售后返租”旗號的好處在于，一旦商鋪在經營權被分割出來之后，投資人的門檻紛紛降低，因此，其可投資資金總額度也就會增大。這對于整個運作過程都是資金密集型的商業地產而言，無異于暖暖春光。

　　然而，這一模式風險暗藏很多。比如，在建工程無法按期竣工時，經營管理者與購房者的租賃協議無法實施。

　　據《新法制報》報道，江西萍鄉市綠海星城樓盤在銷售房屋時，引進酒店經營企業與業主同時簽訂“售后返租”協議，讓業主們“十年收回成本，一鋪養三代”。

　　然而，200余名業主的“發財夢”并不順利。先是樓盤中途停工導致延期交房，現在業主們擔心留下“爛尾樓”。在開發商墊付一年租金后，業主們繼續在家“坐享租金”難以實現，以至于“用吃飯的錢還購房按揭款給銀行”。

　　據了解，當地房管部門曾介入，但罰款后并未能制止違法行為。綠海星城樓盤產權式酒店目前368套中已銷售了285套房屋，另外，部分房產因吃官司被法院凍結。

　　有專家表示，“售后返租”存在較大風險，首先在于一旦這個商業項目不成功，這片商鋪就會成為商業圈子里所說的“死盤”，難以支付承諾的租金，投資者也就會身受其累。其次售后返租可能存在欺詐，開發商可能攜款潛逃。再者，還存在開發商通過售后返租變相融資，將資金挪用到其他項目中，存在其他項目投資失敗資金鏈斷裂的風險。

　　因此，對于開發商而言，若要從根本上減少對于這類模式的選擇，則要從開始就對商業地產的定位及資金安排情況有個最基本的認識。他們應該認識到，商業地產的培育并非一日之功，需要發揮團隊人才之力，同時商業地產的融資模式也有待創新。雖然由于國內金融市場環境原因，相關融資工具太少，可在規模與效應之間，從事商業地產的開發企業應該有自己的選擇，他們應該結合自身情況仔細考量：步子是應該邁得更大，還是應該邁得更穩。

　　亞太城市房地產業協會會長兼秘書長謝逸楓曾向媒體進一步指出，“返租”嚴格意義上是違規的。根據住建部的規定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　問題三：逾越紅線斂財傷民

　　雖然早有明令禁止，但一旦遭遇樓市投資資金不知所措時，“售后返租”甚至“售后包租”等“返租”銷售的“產權式商鋪”必然如陰影一般屢屢再現。

　　資料顯示，先后由位于安徽合肥的“新城國際”寫字樓、山東滕州“億豐金地”商鋪、山東即墨“利群財富廣場”商業綜合體、四川成都“銀泰百貨”（山寨版）商鋪，均對外以不等年限的返租、不等級別的回報，以“售后返租”形式大肆進行斂財。

　　不僅如此，單指江蘇南京市城內現存“售后返租”的商業地產項目不下數家。本報經瀏覽《365家居地產網》時發現，通過該網搜集整理并公開對南京“售后返租”商業地產的盤點顯示，相繼有位于該市雨花臺區板橋新城的“花生唐”、江寧區勝太路中部的“匯金新天地”、川江路與漓江路交匯處的“鄭和國際廣場”、北臨建寧路，南臨護城河的“金盛財智廣場”和燕路邁皋橋核心片區的“蘇寧名都匯”、江寧開發區內的“誠基國際花園”、玄武區重點商業項目“森林摩爾商業街區”等諸多商業地產均采取了不同程度“售后返租”式的營銷模式。

　　通過比對后會發現，這些商業地產項目的共同特性定位是，離譜的高房價，不尋常的高回報。以“鄭和國際廣場”和“金盛財智廣場”為例，前者售價高達6萬/平方米，而后者的返租回報率高達12%/年。

　　對此，有專家擔憂表示，這些項目由于缺乏有效的評估及難以判定當地的消費水準，為實現短期回籠資金目的，提前許諾并開出“高額返租”的空頭支票，最終的結果或許就是很多項目因為開發商經營不善或賣完鋪后“跑路”，有的項目只返還了幾個月的租金就再無消息，有的項目甚至還沒建好就爛尾了，令投資者們幾十萬甚至上百萬元的投資打了水漂。

　　據《大慶晚報》報道，去年，在黑龍江大慶市的商業地產市場營銷中也出現了“售后返租”營銷模式，開發商紛紛打出高投資收益率的旗號。其中，由寶利豐房地產公司開發的博奧時代購物中心所打出的“返租3年，每年返租10%，預計3年后，年回報率達到20%。”吸引了當地不少市民參與投資購買。但從10月初至現在，返租款一直未收到。近日，數十名博奧時代的業主，聚集在售樓處，向開發商討要說法，并對這種“售后返租”的銷售方式提出了質疑。

　　另據長期接觸“售后返租”的地產界人士透露，與10年前相比，現在不少商業項目的“售后返租”在操作手法上已很不相同，尤其是一些非產權商鋪，與其說是在“炒鋪”,還不如稱其為“非法融資”的類金融產品更合適。

　　事實上，法律層面也早已對“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。

　　王少山分析認為，一個無法回避的事實是，商業地產項目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經成為一個新的投資炒作熱點，且越是超級大盤越受政府部門青睞，這也已經成為各地政府用來消化投資和引進、改善地方投資環境的主要舉措。但是，近幾年商業地產發展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規劃和引導，導致大量商業地產項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質化嚴重的困境。處于進退兩難境地的開發商為尋找出路難免會冒險搏一次。

　　值得一提的是，各地對于“售后返租”已開始加大了整治力度。據《長江日報》報道稱，當下樓市下行階段，為了防止有些開發商“出歪招”，給購房者造成損失，近日湖北武漢市房管部門正在展開房地產行業非法集資風險排查行動。據了解，排查重點之一就是嚴厲打擊承諾售后高額返租的違法行為。