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    過去幾年，形容昆明寫字樓的發展路程，不少業內人士都用了這樣一句話：“暴食一頓，消化十年。”有分析認為這是因為在過去幾年，昆明受“世博經濟”的影響，昆明掀起的大規模的城市建設高潮所致。在這場被稱為“把昆明城建水平提前了10年”的熱潮中，是眾多城中村改造項目的啟動讓寫字樓在昆明遍地開花。大量寫字樓項目面市導致的供求矛盾，使得如何消化這些寫字樓面積，成為業界一直討論的問題。

    而如今昆明寫字樓的投資已告別了傳統的“零購”模式，而轉向以整層甚至整棟購進的大宗交易為主，而且這些大手筆的“超級大戶”多為個人。

    通過多年對庫存的消化，寫字樓又重新迎來了機遇。在職業投資人吳波看來，目前昆明樓市前景最好的就是寫字樓項目，無論是投資渠道還是回報收益都優于其他物業類型，而且對于寫字樓的投資也已經告別了傳統的“零購”模式，轉向以整層甚至整棟購進的大宗交易為主，而且這些大手筆的“超級大戶”多為個人。

    寫字樓供與求皆熱

    7月21日開盤的融城金階項目，雖然地處關上片區，但其寫字樓銷售均價達12000元/平方米，該價格已然比肩一環中心區域內的一些寫字樓。雖然該項目定價不低，但項目因其自身高端的品質和所在片區良好發展前景，使得項目的銷售也透露幾分熱鬧。

    作為職業投資人的吳波，自然不會放過這一投資良機，毫不猶豫地出手購買，而且豪爽地拿下了一個整層的寫字樓物業。其實拿下融城金階整層的寫字樓物業，并不是吳波的大動作，在早先開盤的金尚俊園，項目推出了金尚國際A、B兩座寫字樓，吳波就一口氣“吃下”了兩層。

    當問及為何如此看好寫字樓的投資時，吳波表示，在經過多年對“世博經濟”產物的存量消化之后，昆明的寫字樓又將迎來一次開發的“浪潮”。加之城市經濟水平的不斷提高，越來越多的公司企業不斷涌現，對于寫字樓的需求量不斷上升。而且寫字樓相較于其他地產類型，對于產品的內部設計和配套設施都有更高的要求，較老的寫字樓項目已不能滿足現在的市場需求，從而為高品質的寫字樓項目出現創造了空間。

    的確，正如吳波所說，伴隨城中村改造進程隨之而來的大批寫字樓項目，如融城金階、南亞之門、潤城?第一大道等項目的不斷涌現，似乎預示著在經過數年的沉寂之后，昆明的寫字樓市場又將開始了新一輪的繁榮。

    其實融城金階的熱銷并非個案，早在去年開盤的上海東盟商務大廈也頻現整層拿下的情況，同時，南亞風情第壹城除了項目A座被中石化整棟拿下以外，B座也在前期就被許多大客戶以整層或多層的形式提前預定。

    寫字樓熱寵理由多

    一直專注于房地產投資的吳波，已經將自己的投資重點偏向于寫字樓的投資，就目前的市場環境和長遠的收益回報來看，投資寫字樓都是最好的選擇。他認為，中央對于房地產調控政策不放松的態度，使得商品房投資困難重重，而“不限購、不限貸”的寫字樓項目逐漸成為投資者資金最安全的港灣，大大降低了投資成本和投資風險。同時，隨著一些企業的成長，過去的辦公環境已經無法滿足企業的需求，亟待改善，以及“商住分離”政策的影響下，越來越多的寫字樓需求量開始表現出來，加之產品品質的不斷提高，寫字樓的租金也呈逐年上漲趨勢。較為寬松的投資環境和良好的租金收益，成為像吳波這樣的投資者選擇投資寫字樓的重要原因。

    對于整層，甚至整棟“吃進”這樣的大宗投資，在吳波看來也很正常，他表示，選擇整層購買是瞄準了發展中的中小企業對于寫字樓的需求市場。因為中小企業對于購買較大面積的寫字樓還是有一定壓力，租用辦公場所是個不錯的選擇，而且對于寫字樓的空間和格局都有特定的需求，如果擁有整層樓的產權，對于物業格局的改造更加方便，能夠以一個較為理想的價格租出去。而選擇整棟“吃進”的一般都是一些發展情況較為良好的企業，提前為日后企業的發展壯大預定了辦公場所。

    此外，還有一個原因是，寫字樓與住宅相比，存在明顯差異，住宅有區域化區別，地區間的居住需求不同，但寫字樓不一樣，它的發展方向和客戶需求相對固定，設計、配套、功能等方面都是朝著高端趨勢發展，這些都為高端寫字樓提供了較為可觀的升值空間。

    不僅如此，選擇大宗高端寫字樓投資，在吳波看來現在是最好的時機。據吳波介紹，目前昆明新建的寫字樓項目，在產品設計、項目品質、相關配套等方面都處于較高水準，但價格并不算很高，不僅投資門檻不高，而且未來的保值潛力巨大。

    自用將成為置業的主力

    據昆明易事達地產顧問（中國）公司研究數據顯示：二環內未來2-3年寫字樓新增供應量約為99萬平米，其中城北約為42.9萬平米，城西約為33.2萬平米，城南約為38.4萬平米，城東約為1.96萬平米。據該公司預測，未來1-2年內昆明寫字樓需求約為60萬平米。

    通過這一系列數字我們不難發現，在昆明寫字樓供應量增大的同時，近幾年市場對寫字樓的需求量也是快速增長。

    對此，吳波坦言，短期內投資型置業仍會是消化寫字樓面積的主力，但就長遠來說，自用型客戶將會越來越多，而且大宗交易也將會成為常態。因為對于企業發展而言，擁有一處自己產權的寫字樓物業，就企業的長遠發展來看，所具備的實惠和方便不言而喻，而且在現代化的高端寫字樓辦公，也有助于提升企業的品牌形象。

    如果未來寫字樓市場的發展走勢被吳波言，那隨之而來的一系列問題也值得開發商提前預防。若投資型置業人群逐漸離開寫字樓市場，那這一輪繁榮后產生的寫字樓項目將由誰來買單？加之昆明未來5年即將啟動的300多個城中村改造項目，如果其中包含一部分的寫字樓面積，那這個數字將難以估量，是否昆明的寫字樓市場又將沉寂10年——用這10年的時間來消化這些寫字樓面積。