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　　“鋪價天花板”和“地板回報率”

　　“一鋪養三代”的觀念深入人心。在絕大多數投資人眼里，商鋪是讓自己的投資資金保值甚至增值的不二之選。尤其是在近年來，住宅投資市場受政策限購之下，熱錢迅速流入商業地產投資市場，商鋪更是成為其中的熱點。

　　追捧的人多了，商鋪的價格也就越來越高。正所謂“買漲不買跌”，在多種關聯因素共同作用下，商鋪價格一路狂飆，扶搖直上。

　　曾幾何時，地處春熙路的三益公項目商鋪售價10萬元/平方米起引得上千人哄搶，開盤數小時內便告售罄。享有城東春熙路美譽的建設路商圈龍湖三千城商鋪更是被炒到了10萬元/平方米的高價，隨之而來的，是整個市場平均價格的走高。如今在成都各商圈內，商鋪動輒5—6萬元/平方米已經不稀奇，市中心核心商圈的商鋪甚至達到了16萬元/平方米、20萬元/平方米的天價，“鋪價天花板”屢次被突破。郊區商鋪單價突破2萬元也成了常事，開發企業賺得盆滿缽滿，但這卻為投資人和后期的承租者收益埋下了隱患。

　　商鋪價格的提升帶來了投資人收益預期的提升，直接就體現在商鋪的租金之上。以建設路為例，目前建設路社區商業的租金水平在150元—200元/平方米之間，而這樣的高租金對于大多數商家而言難以承受。商家面對高租金的望而卻步讓投資人的收益大打折扣，龍湖三千城社區底商更是體現得淋漓盡致，數十間商鋪貼出轉讓或轉租告示，不少商鋪甚至出現空置現象。高租金帶來的巨大隱患正在蔓延。與高鋪價形成鮮明對比的是，商鋪的行業平均投資回報率，已經降到了3%左右甚至更低，“鋪價天花板”和“地板回報率”，成為商業地產市場高危的另一種表情。

　　“巨量危機”近在咫尺

　　150個！這是銳理數據成都公司對2011年成都在建城市綜合體的統計數據，無論數量還是總體量，成都再次成為全國綜合體之最。

　　從2011年至今，成都綜合體的發展可謂遍地開花，城市核心區域也好，近郊新興區域也好，乃至郊縣都新增了太多的城市綜合體項目。而在不少業內人士看來，這樣的發展速度遠遠超過了一個區域乃至整個城市對于城市綜合體的需求。

　　據CRC（成都商業地產投資顧問）聯盟監測，目前成都已經開工建設的城市綜合體數量已經超過100個，相比去年同期統計數據顯示的88個新增加了近20個，在未來五年內還將有近1000萬平方米的體量入市。

　　不少CRC聯盟專家認為，一個普通的城市綜合體需要30萬人的消費需求才能完全支撐，而現在的發展趨勢是體量不斷在擴大，動輒超過百萬平方米的城市綜合體比比皆是，這對于成都這座城市而言，顯然有些供過于求。成都的綜合體建設狀況，是否如“盲人騎瞎馬，半夜臨深池”？

　　有業內人士斷言，未來數年成都商業地產市場，尤其是城市綜合體將迎來一次洗牌的過程，在這次大浪淘沙般的過度階段，不少軟硬實力稍遜且缺乏亮點和自身特色的項目將淘汰出局，而這樣的局面相信是所有投資者以及開發企業不愿意看到的。

　　2012年6月7日，《成都市中心城區大型城市綜合體項目規劃管理補充規定（試行）》正式實施，該政策對新審批的城市綜合體項目在選址、體量和規劃等方面提出了新的要求。這一政策，被業界視為成都相關主管部門對綜合體瘋狂擴張的現狀踩下剎車。