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    商業用地的遇冷是眾多商業地產開發商面對2013年開始的商業地產供應高峰的一次自我調節。來自四川商業地產聯盟的數據顯示，2012年年底成都開工興建、開業運營的商業綜合體將達到118家，體量超過1000萬平方米，商業地產已經呈現供過于求的狀態，導致寫字樓的空置率超過34.6%。

    開發商暫時放緩商業地產拿地速度，探索商業地產的利用不僅只在成都一地，包括天津、重慶、武漢等“準一線”城市，商業地產的二次“開發”已經成為這些城市業界最為關心的話題。

    供應放量，空置率高企

    與巨大的供應相比，市場對于商業地產的消化量增幅卻在下滑。

    在全球五大行之一的世邦魏理仕報告中，2012年全年成都辦公樓市場凈吸納量達到40萬平方米，較2011年同比增長8個百分點，但這相較于2012年成都新增的98萬平方米、環比增幅達69%的供應量來說，供過于求的現狀已經凸顯。

    世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文表示，2012年一線城市的辦公樓空置率為7.94%，二線城市辦公樓的空置率高達20.7%，而成都在全國11個二線代表城市中，辦公樓庫存量最高，接近400萬平方米，空置率也最高，達34.6%。

    在胡港文看來，2013年，成都和天津寫字樓供應量將大幅增加，將給市場租金和空置率帶來較大的壓力。僅在成都2013年的新增供應量預期將超過100萬平方米，因此未來幾個季度租金和空置率都將承受巨大壓力。

    而世聯地產監測的數據則顯示，中國7大城市未來5年購物中心面積達到8700萬平方米，超過現在1倍以上，其中，武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍。2013年，上述城市的商業綜合體開業量將是2012年的2.9倍。

    與巨大的供應量相比，市場對于商業地產的消化量增幅卻在下滑。

    相關機構統計顯示，2012年，受宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的影響，連鎖零售企業及傳統商業企業對商業物業及辦公樓的需求均呈縮減狀態，他們拓展謹慎，全年需求完成率普遍低于70%。

    在世聯地產商業部總經理宋春生看來，零售與商業面積增長速度是否匹配，是衡量商業面積是否供應過快的最重要指標，從商業地產投資額與零售額數值來看，過去5年二三線城市的商業地產投資速度遠遠超過零售額增長，風險在激增。

    在空置率方面，大多數業內人士將6%作為商業地產控制率的警戒線，即使這樣，在北京、上海、廣州等一線城市控制率都已經超過8%，而作為二線城市的沈陽、天津、成都等地商業地產的控制率則已超越15%。

    擠泡沫，或寄望政策拉動

    降價促銷、低價招租甚至免租金的商業地產“過激”行動已經出現。

    面對國內二線城市激增的供應量，經歷過香港、上海等城市的商業地產周期的胡港文最近常常把“擔憂”二字掛在嘴邊。在他看來，短期內“擠泡沫”，用時間換空間或許將成為大多數地方政府、商業地產開發商和運營者共同關注的話題。

    記者在調查成都新增的部分城市綜合體后發現，降價促銷、低價招租甚至免租金的商業地產“過激”行動已經出現。

    以位于成都城南的東方希望天祥廣場為例，開發商不僅推出了兩年免月供的促銷措施，凡購置超過200平方米的寫字樓，在按揭前兩年開發商都將按月返還月供金額，如果一次性付款則享受空前優惠14.5%的政策。盡管如此，這一綜合體項目仍還有近一半的單元可供銷售。

    號稱全球最大單體項目的成都新世紀環球中心，售價從一期的15000元/平方米直接降到三期的9000多元/平方米。

    “很明顯，降價促銷已經成為商業地產開發商擠泡沫的自我調節方式，這種方式一般是用于住宅項目，而商業地產投資屬性更強，往往追求價格走高。”天愛地產顧問機構總經理何欣表示，供需失衡的狀態很難在短期內被打破，商業用地的遇冷也說明了如今的商業地產開發是“城內的人想出去，城外的人想進來。”

    在胡港文看來，商業地產的售價和租金水平肯定將受到供應集中放量的影響，但按照以往的經驗來看，寫字樓等商業物業大面積出現空置的時候，地方政府往往會通過出臺“住宅禁商、稅收優惠”等政策來拉動公司對辦公物業的剛性需求，從而促進消化。

    記者同時了解到：在2008年世界金融危機的影響下，包括成都等城市都短暫出臺寫字樓稅收優惠、租金優惠等方式幫助新增的寫字樓消化。然而截至目前，面對商業地產的閑置危機，多個城市的地方政策并未出臺。

    差異化競爭成突圍關鍵

    對于已經進入市場，存在著同質競爭的商業物業，只能通過打包組合、錯位招商來實現“二次”開發。

    “毫無疑問，如何解決商業地產的產業過剩，讓項目突出重圍已經成為政府、開發商、運營商的重點話題。”何欣表示，自2009年開始的一擁而上的商業地產投資帶來最直接的后果便是如今的供需失衡。“激進的擴張之后，必然要進行調整、洗牌、并購、重組，這個過程正在加快到來。”

    據記者調查，位于成都市中心的廣百百貨自2012年“十一”關門歇業后，原有的購物中心仍在為招商犯愁，而位于城南的多個商業綜合體為了招商甚至回到了七八年前的免租金狀態。

    “以城市綜合體為首的商業地產出現空置或者招商不順的根本原因是定位類同，沒有針對不同的消費群體進行商業的消費需求設計，這直接導致了商業地產的難題從開發環節延伸到運營環節。”美聯物業成都公司總經理楊小華表示，商業地產要實現突圍，注重差異化發展或許是個突破口。在這方面，龍湖和萬科的商業地產部門正在做著嘗試。

    比如，龍湖在結合大量住宅用戶群體的基礎上推出“MOCO”“星悅薈”等特色商業體模式，不僅避免了同質競爭，而且為住宅解決了配套；而即使在加碼發展商業地產之后，萬科總裁郁亮近期也表示，萬科對商業的定位是為了做好住宅，讓商業去服務好居住在萬科社區的居民。

    “商業地產開發與運營越來越追求生活方式的個性化，商業地產的競爭也已經上升到價值點的競爭，只有差異化明顯的商業地產才能在整個商業地產供應過剩的狀態下營造出自己的競爭力。”龍湖商業重慶公司總經理何長春表示。

    對于已經進入市場，存在著同質競爭的商業物業，何欣表示，只能通過打包組合、錯位招商來實現“二次”開發，但這一模式涉及的環節更多，需要政府、開發商、運營商的全面參與。