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    多業主型商業地產所帶來的各自為政、定位分散帶來的危機開始集中爆發。

    如果是十年前，誰也不會想到，曾經讓世界認識北京、認識中國的“中關村”，如今已經成為北京市海淀區政府心頭永遠的痛。中關村科貿和e世界，這兩個曾經著名的中關村商業大廈，正因為當年的“多業主商業地產模式”的定位而爆發危機，中關村如何破局也成為業界關注的話題。

    與此同時，另一個話題也引起業界關注。同在北京最繁華三里屯核心地段，兩個著名的商業項目隔街相望：它們在地理位置上幾乎沒有優劣之分，但以工體北路這條分割線為起點分別走進這兩個項目，很容易發現三里屯SOHO門可羅雀，三里屯 VILLAGE時尚繁華，兩個項目近在咫尺，為何冰火兩重天？業內人士分析認為，又是“多業主商業地產”的模式成為制約SOHO整體發展的枷鎖。

　　多業主型商業地產所帶來的各自為政、定位分散帶來的危機開始集中爆發。

    多業主商業地產困境

　　一直以來，商業地產都有只售不租和租售結合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。一般商業綜合體之中的寫字樓配套對商業業態的招商定位、后期的經營的要求不高，出售商鋪的開發商可以快速回籠資金。加上國內開發商本身就缺乏長期經營的意識和耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數的選擇。

　　然而，商業地產整體轉型已經迫在眉睫。

　　隨著電子商務的沖擊加之地價的不斷飆升，中關村各個電子賣場面臨不轉型只能等死的境地。然而，中關村科貿和e世界都存在同樣的問題——多業主持有的商業地產，轉型存在太多障礙，因為小業主會認為，雖然生存艱難，但現在干這個還能賺錢，轉型做什么？怎么做？誰來做？沒有收益怎么辦？因此，根本無法形成轉型方案。

　　曾參加過一次中關村科貿業主大會的北京市中永律師事務所合伙人劉欣律師回憶起當時的印象，“太亂了，無法聽到一個完整的發言，更別說形成統一的意見，確實是太亂了。e世界會好一點，業權結構會好一點，只是程度不一樣，實質也是很混亂。”

　　另一個多業主商業地產王府井世都百貨也經歷了同樣的危機。劉欣律師曾參與過其重組和收購，他清楚地記得業主中大一點的有幾千平方米，小一點的有幾十平方米，大大小小70多個業主，因此也就造成了世都百貨曾經一度開業又很快歇業了，至今仍然停業，因為業主間無法形成統一的意見，“雖然開發商一開始轉讓出去實現了局部的商業利益，但是到現在為止證明經營是很失敗的。”劉欣認為。

　　 分散銷售源于開發商利益需求

　　據記者了解，近年來，分散銷售的商業地產越來越多，“有不少的開發商以營銷為目的，不管后期運營，不管后期業態規劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬就賣8萬，能賣10萬就賣10萬，不跟后期經營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子。”某房地產企業總經理王杰介紹說，“沒有一個商業廣場不分割銷售的。作為開發商不可能不分割銷售，沒有任何一家開發商有這么充足的資金持有這么大的物業，這是從開發的角度來說。還有從社會投資者的角度來看，有這樣的產品需求。”

　　王杰認為，對投資者負責的開發商商業地產業態必須規劃，自持物業和散售物業的比例應該在10：3的分割比例，這樣在整體的業態規劃，包括自持部分、分割部分都有科學的分布，要保證主力業態把人氣拉起來，包括分割的商鋪有經營收入，你才是對投資者負責、對自己負責。他同時建議開發商必須要有一個保底式管理，如果運營商和后期的物業管理與早期的開發商不是一家，各說各話，注定失敗。而且這意味著后期要給運營商補貼，前期把高收益拿走，后期經營者租這個鋪子要交兩部分錢，一個是物業管理費，一個是小業主的租金，小業主算自己的賬，算不過來賬就不買賬，王杰提出，開發商必須有早期的租金補貼，才能使得后期運營、物業管理能夠做到保姆式的管理。

　　“運營管理、物業管理必須和開發商成為某種意義上的利益共同體，必須是成為一體、互相捧場的。做到開發者、投資者、經營者、物管后期運營者共贏，確實做到了這種狀態，這是經過了前期不懈的努力，得到的這樣一個結果。”王杰認為，“商業物業適度分割、科學分割，一定要后期花精力去培育，這樣才能有后期的成功。”

　　“散售型商業地產有利的地方就是資本回籠快，資金周轉率快，分散分擔了經營風險。弊就是業權分散，小業主之間互相競爭，因為這種投資人不是以自己使用為前提，很多都是租出去。如果沒有統一經營的話，這種惡性競爭必然會出現，這就是這種商業巨大的弊端。”劉欣如是說。

    另外他也認為，“實際上集中商業的散售確實有市場需求，一方面開發商有壓力，必須要這樣做，不然他活不下去；另一方面市場和老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會的現實意義。”

　　盡管如此，目前投資者對商業地產的熱情依然未減。龍德置地有限公司董事總經理王杰分析認為，住宅作為投資投機的需求已經被宏觀調控抑制住了，但是現在很多老百姓感覺還是投資房地產最保險，這與我國房地產發展趨勢是息息相關的，土地越來越少，房地產是不可再生的資源，投資者在看好房產必然增值的同時，商業地產的商業性經營收益也會大大吸引投資者。