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    限購之下
    寫字樓投資成市場新寵

    然而，在樓市調控不斷加碼，國家去除住宅投資化的政策取向明確的當下，不少投資者把目光轉向商業地產，寫字樓作為商業地產的一部分，異軍突起，集體放量。其中，較低的價格門檻和高回報、高收益的投資前景，讓一直處于價值“低洼地帶”的寫字樓成功超越商鋪，成為新一代投資寵兒。

    在調控政策下，投資者為何選擇寫字樓，原因主要有以下三點：第一，住宅限購政策下資金的擠出效應；第二，經濟快速發展和轉型下對寫字樓需求的快速增加；第三，寫字樓物業快速增值及穩定的租金回報率。而這一現狀在“橋頭堡”建設機遇下，正在如火如荼發展的新昆明更顯突出。

    統計顯示，截至2012年底，昆明在售和即將銷售的寫字樓項目共計19個，總建筑面積約174萬平方米。其中在售項目15個，總建筑面積約108萬平方米；待售項目4個，總建筑面積約65.9萬平方米。2012年昆明在售及即將銷售的寫字樓主要集中在南市區和中心區，南市區9個項目總建筑面積約90.8萬平方米，中心區5個項目總建筑面積約44萬平方米。進入2013年，昆明樓市預計還將有136萬平方米的寫字樓推向市場。由此，在未來1～2年內昆明市寫字樓投資熱度將不斷上升，競爭也將進一步加劇。

    再看國內寫字樓市場，2007年7月~2011年12月，北京、上海5A甲級寫字樓連續53個月上漲，整體漲幅超過50%。2011年北上廣深等一線城市寫字樓租金均創新高，其中北京甲級寫字樓租金高漲41.4%，上海寫字樓租金累計漲幅17.4%，而上海浦西和浦東中央商務區辦公樓空置率僅為5.2%和7.4%。在昆明，高端寫字樓也呈現出了供不應求的發展態勢，雖然租金較高，但仍很受市場歡迎。調查報告顯示，目前高端寫字樓存在很大的市場空間，高端寫字樓的入住率也較高，大部分達到90%以上，有的甚至能達到100%。可現實卻是，昆明目前的高端寫字樓并不多，一些區位較好的寫字樓也存在房子老舊、停車位有限、配套跟不上等問題。因此，昆明的寫字樓亟待升級，具備國際化、地標價值的高端寫字樓更成為市場空白。

    競爭加劇
    頂級寫字樓引領市場方向

    何謂頂級寫字樓？何為具備地標價值的寫字樓？一千個人眼中有一千個答案，頂級寫字樓沒有一個統一的標準，更像是一種約定俗成的統稱，業界一直以來對此也爭議不斷。而對于企業和投資者而言，有著“頂級”、“地標”標志的寫字樓，自然是市場上當仁不讓的首選。

    不難發現，高端寫字樓物業，已成為房地產市場投資的新風向標。由此，在發展帶來的機遇與競爭帶來的風險并存的寫字樓市場發展現狀下，由于寫字樓投資的復雜性和專業性，使得如何選擇適合投資的優質高端寫字樓成為廣大投資者的最大困擾。那么，如何選擇高端寫字樓，規避投資風險呢？

    首先，地段一定要好，最好是市中心的黃金區域或政府重點規劃發展的城市區域。CBD區域的增值前景是最高的，而城市區域的拓展，只會讓各個中心區域更加增值。其次，綜合體項目價值增長性凸顯。寫字樓作為專業的商業辦公用樓，涉足商業并不影響寫字樓的純度，而更能體現其人性化。合適的商業規劃，足夠檔次商家的加入，必然為寫字樓價值的提升增加更多空間。其三，投資的寫字樓要是城市的地標性建筑。地標性的建筑升值空間較大，與商業類似的道理，如果購買的寫字樓知名度很低，市場認可度較差，那升值空間自然不會很高。其四，公共空間是升值的關鍵。公司精裝寫字樓的重點在公共區域，如果把樓比喻成“勢”，公共環境與空間就是場，寫字樓的造場是非常重要的。其五，看配套。寫字樓的電梯品牌、數量等都直接影響到公司的效率。最后，要看服務。商業物業的成功很大程度上取決于后期的管理水平，苛求的服務水準而不是計較物業費的高低顯得更為重要。而其中，品牌價值及運營能力，絕對是保障高端寫字樓物業持續良性發展的關鍵。而縱觀當下昆明的寫字樓市場，符合條件的高端寫字樓產品少之又少。

    但我們也看到，隨著俊發中心、欣都龍城的建成投入使用、西山萬達廣場、融城金階、七彩之門、七彩云南·第壹城、潤城·第一大道等一批寫字樓項目的興建，未來昆明的高端寫字樓市場一片繁榮，值得期待。其中，商業領軍品牌萬達廣場的入駐，無疑成為了焦點，昆明西山萬達廣場這個總投資近100億元的地標項目，是萬達集團2012年已開業和在建的約70座萬達廣場中為數不多的A級旗艦店，高300米的萬達昆明雙塔，或將成為昆明寫字樓市場中的NO.1。