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    資金有轉移到辦公物業(yè)跡象 大買家緊盯舊式寫字樓

    “小面積商場鋪位已經不是市場的‘寵兒’了，現在投資辦公物業(yè)更有機會。”房地產投資高手謝先生（化名）最近在大德路的富華大廈買下了幾個單位，準備裝修后出租賺取租金，跟他有同樣打算的投資者也不少，今年1~8月，該大廈已成交172套單位。
專家建議，資金持有量極其充裕者，不妨留意越秀區(qū)的東風路、沿江路一帶的舊式寫字樓。

    據廣州市國土房管局公布的數據，今年1~8月全市10區(qū)二手商鋪登記宗數同比減少40.7%，資金有轉移到辦公物業(yè)的跡象，尤其是大面積辦公物業(yè)更受關注。 地產專家建議，資金持有量極其充裕者可考慮投資東風路、沿江路一帶的舊式寫字樓。

    買家“化整為零”收租金

    “廣州的二手商用物業(yè)市場出現成交萎縮跡象。”一直關注廣州房地產市場的謝先生了解到，據廣州市國土房管局公布的數據，今年1~8月全市10區(qū)二手商鋪登記宗數為2710宗，同比大幅減少40.7%。與此同時，今年1~8月全市10區(qū)二手寫字樓登記宗數為831宗，同比增加3.9%，套均面積為149.2平方米/套，同比增加7.7平方米/套。

    滿堂紅市場部高級經理周峰研究市場發(fā)現，大面積辦公物業(yè)交易確實增多，其中越秀和天河的金融板塊仍舊是寫字樓領域成交的“主戰(zhàn)場”。“今年上半年單宗面積在500平方米以上的成交宗數比去年同期大增94.4%，成交金額13.9億元，增長27.8%。成交比例也從去年同期的2.6%增加至3.8%。”他分析，目前二手寫字樓價格處于震蕩緩升態(tài)勢，“總的來說，能動用2000萬元以上的資金購置數百或上千平方米的辦公物業(yè)，足以顯示這些大投資客對寫字樓市場持看好態(tài)度。”

    目前，市場上大面積二手寫字樓大致分兩類，一類是老城區(qū)的重新進行內部改造的舊式寫字樓，第二類是新商務中心的寫字樓。舊式寫字樓目前多集中在越秀區(qū)，如大德路、德政路、廣州大道、東湖一帶，由于樓齡較長，且基本是非甲級售價都不算高，1.2萬~1.5萬元/平方米之間較多，面積少則300平方米，多可達4000平方米。

    大投資客的策略是先整棟或整層購入后，進行內部裝修，再冠以容易被市場認同的廣告概念，分拆成面積不大的多個小單元，普遍面積為25~30平方米之間，然后在二手市場找到大批躍躍欲試的小投資客接手，小投資客再將其出租。

    投資客多已有財富積累

    新商務中心的寫字樓多集中在珠江新城板塊，多數樓齡在6年以下，由于被政府“抬”到較高的定位，售價普遍不低，2萬元/平方米起步，流通的物業(yè)面積在400平方米左右居多，單套面積基本在230平方米以下。屬于超甲級或甲級，產權清晰，投資客接手后基本能在短期內通過中介找到知名企業(yè)承租。

    “現在要進入二手寫字樓領域操作的客戶，籌備的資金至少需要80萬元。”周峰告訴記者。但這種級別在寫字樓市場只是“細巫級”只能投資一些小面積單位。“小巫級”至少要300萬~400萬元資金，“大巫級”要動用500萬~800萬元，“超級大巫級”資金儲備達1000萬元以上。“今年上半年部分成交總價在3000萬元以上的物業(yè)，其買家都是實力雄厚一族，一年內操作頻率非常低，但每次都會有‘大手筆’。”

    據了解，目前進入寫字樓的投資客戶中，很多是通過早期從事其他行業(yè)的生意獲取和積累下來的，不少行業(yè)跟房地產有沾邊，因此這些客戶對地產也有了解。

    投資建議

    周峰分析，大面積寫字樓的投資操作是由實力買家先購置后，進行規(guī)則分割，只要產權能同時成功分割，之后便可轉售或出租獲利。大部分投資客買入大面積寫字樓，皆是看中其折算的單價相對較低，日后轉售能有較可觀的回報。

    他建議，資金持有量極其充裕者，不妨留意越秀區(qū)的東風路、沿江路一帶的舊式寫字樓，由于內部硬件進入了“消耗中期”，不排除個別業(yè)主會轉售套現另作投資，只要購入價比市場行情要低，還是有炒作空間的。