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    在全球華商（成都）地產論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹說，之所以談金融，是因為無論從大的金融制度還是具體的行業房地產金融，我們和國際上的差距非常大，這里面的改革空間非常大。金融是國際上的共性問題，完全可以直接向國際先進經驗學習和借鑒。房地產金融改革離我們越來越近。

    專家解讀

    住建部政策研究中心主任 秦虹

    行業需求強烈 融資多元化是必然

    “中國房地產企業現在的金融創新已經是必然的趨勢，有以下幾個方面的理由。”秦虹開門見山地說。她分析稱，首先，我國的房地產投資規模已經足夠大，年銷售額7萬億，是全世界最大的房地產市場，在這樣大的規模下，過去單一的靠間接融資，也就是靠銀行貸款來支持房地產開發的金融格局是不可持續的，一定會走上多元化。

    此外，整個房地產行業，特別是住宅業的利潤確實下一步要趨降。因為現在土地成本，人工、材料成本都在增加。像過去那樣土地制度的調整所帶來的土地紅利，會逐漸下降。融資成本對企業的影響特別大，對企業的利潤影響也特別大。

    第三，中小房地產企業在中國的銀行貸款面前處于不利地位，貸款融資非常困難。大家知道現在銀行對房地產企業的貸款是列入名單管理，能夠列入名單的是有實力的大企業。對銀行來說，貸款對政策支持的棚戶區改造、保障性住房等優先支持，而中小企業的銀行貸款仍然是面臨不太好的前景。

    解決融資渠道問題 才能提升商業運營水平

    秦虹在談到金融創新時重點談到了商業地產，她說，商業地產對房地產長期資金的需求就特別大，我們現在看到的是從2009年之后，商業地產包括寫字樓，也包括商業用房的開發的增速等等都明顯高于住宅，那么商業地產對長期資金需求就更加大。秦虹說，缺乏長期的資金支持，會導致了開發商以散售商業地產來實現投資效益并迅速退出。在這種模式下，商業地產的經營水平很難提高。

    另外，現在商業地產供應量的增大，散售的模式也很難持續，很多開發企業為了應對這種商業地產散售帶來的困境采取了一些辦法，一是帶租約散售，這相對要好一點；二是增加持有比例，再少部分銷售。但這樣仍然不能夠真正解決商業地產規模增大之后，經營水平要提高、為投資提供穩定回報的資金支持問題，所以商業地產的金融創新是必然需求。

    商業地產證券化 符合行業發展需求

    秦虹認為，從我國直接融資發展的方向上來看，商業地產的證券化，特別符合國內商業地產發展的需求和國際的觀念。實現證券化后，商業地產可以持續的經營，有穩定的資產匯報，與資產證券化的要求非常一致。

    另外，資產證券化下一步的發展，也受益于機構投資人對投資訴求相吻合。目前一些險資的機構投資人，他們追求的就是收益相對穩定，安全性比較高的一些投資性產品，而隨著中國一些成熟的優質商業地產的發展，他們的收益恰恰能夠滿足這些機構投資者對于未來投資的一些需求。

    秦虹說，金融改革的主導思想是用好增量、盤活存量，而在盤活存量的政策為房地產開發企業的直接融資，特別是權益性的融資業提供了一些更好的機會。房地產企業是投資型企業，最重要的就是兩點：第一點抓機會，因為任何投資性的企業都是機會性投資，永遠不可能向制造型企業那樣流水線的生產；第二點就是考驗融資能力，你有足夠的融資能力才能夠真正實現你投資的這樣一個目標。

    渠道多元 直接融資創新包括五方面

    秦虹認為，現在開發商融資，主要有兩種方式：一是擴大直接融資；二是關注權益性的融資。從直接融資的創新總體上來看，主要包括以下幾個方面：第一個是投資人逐漸增多，行業并購現在已經成為企業資源整合的這種趨勢非常明顯，大量的戰略投資人參與房地產的直接投資；第二個就是信托，房地產的信托，特別是在資金困難的時候對中小企業的資金起到了一個非常支撐的補充資金來源作用。第三就是房地產私募股權投資，特別是人民幣的房地產私募股權投資；第四就是境外融資，在國內資本市場還沒有給予房地產企業充分支持的情況下，很多中小企業或者大企業都到境外融資。今年一季度中國房地產企業在境外融資總額就是去年的一半，那么今年上半年估計超過了1000億，所以直接融資增長也是比較明顯的。第五種形式就是公募基金，子公司的資產管理，現在由于我們的證券行業的一些管理固定，都擴大了公募資金在資產管理方面投資的一些業務范圍。所以給房地產行業帶來一些全新的融資機會還有一個就是基金和信托的一些聯合。當然了，還有一些企業做了一些類資產證券化的積極探索，主要是借助信托或者是私募股權基金作為載體來增加資產管理的內涵，將商業地產，或者是商業地產的經營收益進行打包份額化。