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    近年來，一種被稱為商業綜合體的“市”在中國大地上崛起，推動了城市化進程。隨著杭州新型城鎮化推進，商業綜合體正變得越來越熱，卻也出現了一些問題：一邊是遠郊樓盤急需綜合體來熱“市”，一邊是市中心個別區域已經出現過熱現象，急需冷卻。一冷一熱，商業地產布局該如何平衡？

    遠郊盤急需商業綜合體“填空”

    目前，隨著新型城鎮化的推進，擁有現成的成熟商業配套的地塊已經越來越少，樓盤也越來越“郊區化”，商業配套很多時候需要靠房產公司自己開發、建設。因此，在新一輪城鎮化過程中，即便是住宅房產企業，其商業地產經營和開發能力，或與商業地產企業的合作能力，將成為房產企業的重要競爭力，決定著企業的成敗。值得一提的是，和很多地方一樣，杭州不少區塊的發展模式一般先是有了大量的樓盤交付和部分人口入駐，然后龐大的商業需求刺激了商業配套入駐和布局，之后形成良性互動。

    所以，一批商業綜合體的建造和開業，相當于為杭州的城鎮化進程助力，將使新城住宅的入住率顯著提升。可以說，商業地產是目前和未來城鎮化過程中的重要商業機會。很多房企比如佳源、昆侖等都已經紛紛開始轉型涉足商業地產。

    局部已經過熱無序競爭加劇

    “國家對商業地產銷售的不限購、不限貸政策，作用明顯，特別是對加快驅動城區發展。近年來杭州商業地產開發和啟用也呈快速增長態勢，達到歷史新高。與此同時隨著消費方式的變化和商業地產招商、運營、資金回收的壓力和同質競爭，也引發了系列隱患。”浙江華聯杭州灣創業有限公司總經理錢偉中結合星光大道的開發經歷如是說。

    以杭州城北為例，隨著這幾年入住率提高，同時出現了好幾個商業中心。緊鄰印象城就有一個銀泰綜合體，而不遠處還有即將建成的北城天地和西田城，而招租的形式也都比較雷同，往往是超市、幾個服裝品牌，好一點的可能還有幾個連鎖飯店。尤其是近幾年以來，世紀聯華、沃爾瑪、麥德龍、歐尚等大型超市也紛紛落戶該區域，讓商業地產的無序競爭加劇。

    在銀泰城試營業前，論壇上有一條熱門帖：“杭州城區大型商業網點一覽”。網友根據商業用地出讓信息，羅列了2013年至2016年的杭州商業布局。記者從中發現，在2016年之前，杭州新建商業項目將達到90個，建筑面積780萬平方米以上，其中體量超過10萬平方米的商業綜合體近30個。

    萬象城一期的商業體量約24萬平方米，依據網友統計的數據，相當于未來三年內杭州將新增30多個萬象城。

    “杭州商業綜合體的發展速度有點超前了，大部分綜合體在未來面臨非常慘烈的競爭。”一位業內人士私下說，在很長一段時間內缺乏商業配套支撐的城西和城北可能馬上將迎來商業綜合體爆發，銀泰城、萬達廣場、杭州新天地等綜合體從體量上看幾乎都是能輻射大城西和大城北板塊的商業巨艦，“現在已有的綜合體，比如西城廣場，甚至西溪天堂、印象城，如果不做好準備，未來的日子不會太好過。”

    在商業地產投資開發熱的另一頭，則是消費增長還比較乏力。2012年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，全國連鎖零售企業商業物業的需求縮減，拓展謹慎，全年開店完成率普遍低于70%。

    同質競爭和電商挑戰傳統零售商業

    之所以出現商業地產熱，原因也顯而易見：城市化突飛猛進；大城市多商圈競爭格局的形成；企業做大做強分散風險的戰略需要。可以說，商業地產已經成為房地產業的主要推動力和發展引擎。而且，由于商業地產往往體現了一個城市商業的發達程度，大型、高端的商業地產項目更成為城市的地標和名片，能帶動大量就業和消費，所以，也深受地方政府的青睞。但是正是因為這樣，很多地方政府都在同一地塊引進了大量的商業物業，但招商對象的同質化導致同質競爭越來越激烈。

    “另一方面，來自電子商務的壓力也不小，以前大家都習慣去商場購物，而現在越來越多的人開始網購。”錢偉中說，“這對于我們這些傳統零售商業物業來說將是一個巨大的挑戰。”中國電子商務研究中心發布的《2012年度中國網絡零售市場數據監測報告》披露的最新監測數據顯示，2012年中國網絡零售市場交易規模達1.32萬億元，同比增長64.7%。“電商的崛起已經被2012年巨額的網絡消費量所證明。”錢偉中感慨，“但是，我們認為傳統的百貨商店不會消亡，它將通過和網上購物的逐步融合而延續其生命力。對于購物中心來說，它的發展將趨于提供更大的體驗空間、更好的消費環境。”

    布局合理配比最重要

    所謂城市，一邊是“城”，一邊是“市”。隨著新型城鎮化的推進，我們發現帶動一個城市繁榮的核心是“市”，不是“城”。一位業內人士這樣告訴記者：沒有“市”的“城”就是一座空城，而有“市”的地方自然就會有“城”。所以布局好“市”，無疑將帶動一座城的繁榮。

    結合去年一份商業地產報告，目前杭州商業地產的銷售情況是“既不好，也不差”。商業地產最看重的就是投資回報率，而回報率的多少主要由地段和位置決定。但目前而言，其回報率并不高，商業經營如要有作為，必須適應新的消費需求，敢于打破傳統模式，如在商業城市規劃和建筑空間規劃設計利用上，需要政府有關部門認真考慮目前商業發展的新趨勢。當然作為開發商應該仔細研究目前商業地產的特點和市場環境、消費趨勢，特別是新穎的商業業態，以利于差異化發展，不應隨大流盲目拿地，應綜合考慮自身企業的實力、承受力和操作能力。

    伴隨著經濟形勢開始好轉，相信杭州的商業物業蘊藏著巨大潛力。在這個轉型時期，如何才能把握市場的先機呢？專家認為，首先政府在引進商業物業的時候要合理規劃布局，避免商業地產的盲目擴張和無序競爭。其次，面對電商的壓力，傳統商業地產應在業態創新上狠下功夫，認真研究體驗性商業發展的新趨勢，招商時要進行有效的業態規劃，針對當地市場消費需求對業態進行合理配比。