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    日前在房貸新政之下，不少投資者把目光轉向投資回報穩定性較強的社區商鋪，這使得目前社區商鋪普遍熱銷。成為2013年商業地產的關鍵詞。據有關專家分析，在房貸新政的壓力下，投資住宅的壓力不斷加大，而商鋪投資則受政策的影響較小。從投資固定資產的回報來看，不管是物業收益還是租金收益，投資社區商鋪都能得到很好的保障。并且，隨著區域商業地產價值的不斷看漲，社區商鋪的投資回報率還會穩步提高。社區型商業最新的特點和趨勢是什么，專家和商家如何看待社區型商業，本期將給你一個滿意的答案。

    郭先生的選鋪經驗

    “別看買一間商鋪一出手動輒就是需要幾十萬的資金，而投入的資金并沒有消失，只不過由鈔票轉化為固定資產，平時租賃出去，在需要用錢的時候，把商鋪一賣，錢就回來

了。”作為一名資深的社區商鋪投資者，郭先生這些年分批購入的五處社區商鋪足以令他過上讓人艷羨的“包租公”生活。“上午喝茶，下午健身，晚上麻將。偶爾到處逛逛，看看有沒有合適下手的鋪子。

    這就是我生活的全部。”郭先生笑言，閑逸舒適的寬松環境已經讓這個不到40歲的男人提前進入了“老齡化”生活。

    五處商鋪，大的200平米，小的甚至不足30平米，卻能為郭先生帶來超過45萬的年收益。“這主要靠的還是投資人的長遠眼光。”目前新泰城市建設正在不斷地擴大，已經有不少新型社區的商鋪在其觀察之中，估計近期會考慮出手，畢竟越早入手回報越高。在郭先生看來，具備長遠目光是投資社區型商鋪必不可少的基本素質，郭先生告訴記者，作為商鋪的一種類型，社區商鋪同街區型商鋪、市場型商鋪等相比，由于面對穩定的消費群，不可控因素較少，故而風險相對較小，很適合投資者投資或經營。當然，個中風險，也很值得投資者細細考慮，懂得如何選擇很重要。

    長線投資社區商鋪回報高

    據專業人士介紹，在專業市場，綜合體和寫字樓投資行情不清晰的投資環境下，社區型商業一直以來憑借其特有的“剛需”特點及“穩定”特點。在歷來各種調控政策，地產市場波動的情況下，保持著穩健的增值性與高回報率，經歷了多年的發展，社區型商業開始得到越來越多投資者的青睞，在今年可以說是迎來了全面的發展階段，可以說是大器晚成，也可以說是經過大浪淘沙，終于顯現其價值。市場對此類產品的的普遍認同可以說為社區型商業迎來發展的新高潮由于市區土地供應等方面的原因，一般商業區的店鋪都具有相當的唯一性，短期的升值高，但如果作為長期穩定的投資，回報率卻不及社區商業物業。因為相比于社區商鋪，一般商業區的店鋪投入成本大，而可獲得的租金卻不可能同比上漲。

    據了解，就目前整個市場而言，社區商鋪的成熟后的投資回報在8%以上，10-20年可收回成本。以一套150平方米左右總價約300萬元的一套商鋪，年租金大約為15-20萬，初期投資回報率約6%左右。但由于區域規劃好，發展后勁十足，區域物業會不斷增值，綜合各種因素后該區域商鋪的綜合投資回報率將明顯達到8%以上。可見，社區商鋪有穩定的租金回報，很適合長期投資。

    投資社區商鋪家為你支招

    投資社區商鋪時，分析該商業所輔射范圍內的購買力水平十分重要。其中包括人口的數量、收入水平、購買力狀況、消費心理等。一般來說，規模在10萬平方米以上的社區經營性較強，中高檔、居住人口密集的項目社區商鋪投資價值較高。一些人口密度大、區域配套完備、發展后勁十足的高檔樓盤的社區商鋪，更適合于長期的投資。以城南的華府金街為例，從長遠來看，其超大體量的社區商鋪將會超越一個社區商圈的范疇，在未來3-5年內這里會形成一個大區商圈，相比其他社區商鋪，華府金街的投資價值在未來會漸漸凸顯。隨著眾多高檔樓盤的進駐為青龍路搭建起了一個強勁的消費平臺，并彌補了區域商業的空白，顯得后勁十足。

    社區商鋪投資種類

    社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。

    社區商鋪主要提供與人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等配套服務。零售型社區商鋪的商業形態為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務型社區商鋪的商業形態主要為：餐廳、健身設施、美容美發店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。

    從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出，社區商鋪具有廣泛的功能特點，而且商鋪大多數容易出租、轉讓，無疑社區商鋪屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

    社區商鋪的特點

    社區商鋪作為與人們的生活密切相關的商業房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不是以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。

    1、零售型社區商鋪

    規模特點：零售型社區商鋪的規模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區商鋪規模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，一般面積在100平方米左右。

    規劃設計特點：零售型社區商鋪的規劃設計通常沒有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規劃設計時應考慮合理的柱距，避免柱網太密，影響使用效率。

    投資回收形式：社區商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場發展趨勢來看，出售方式越來越吸引市場的關注，而且社區商鋪的買家將逐漸從散戶時代逐漸向商業投資機構轉化。

    2、服務型社區商鋪

    規模特點：服務型社區商鋪隨著人們生活水平的提高，規模有逐漸增大的趨勢。過去，社區商鋪比較多的是小型餐廳、小型美容美發店、彩擴店、花店等，可是現在，餐廳的規模越來越大，大型專業美容美發院成為大型社區的重要配套，健身設施從無到有，其他服務設施都對商鋪的規模有較高要求。

    規劃設計特點：服務型社區商鋪的層高也不能低于4.5米，柱網設計過程中要在設計安全可靠的前提下，最大限度實現柱子數量最少化，因為餐廳、美容美發、健身等設施對水、電、天然氣、排污、消防等有相關要求，規劃設計過程中要對以上內容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時需要對此加以考慮，上述設施越完善，今后越容易出租。

    投資回收形式：目前，不少從事服務類商鋪經營的經營商，已經逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過去的餐飲業經營商、美容美發店經營商等財力不足，所以只能租用商鋪，但現在就不同了，很多從事服務類經營的企業、個人已經具備了投資購買商鋪的實力；另一方面，這些經營商不得不面對商鋪房東一再漲租金的現實，所以這些經營商會轉而選擇購買商鋪。

    從上面的分析可以得出結論，服務型社區商鋪會逐漸成為商鋪銷售市場的重要品種。