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    短期來看辦公樓市場依然向好，但是未來市場風險正在累積。日前中原集團研究中心預測，未來市場主要存在以下三個風險：首先未來辦公樓供應將進入快速增長期；其次在國際經濟形勢不明、國內經濟回落的影響下，未來對辦公樓的需求將有所放緩；第三，目前的政策仍僅針對住宅市場，但是對辦公樓的政策也有逐步收緊趨勢，未來政策如何變化也是決定辦公樓市場走向的重要因素。

    短期內辦公樓仍上升

    短期來看，由于兩個衡量市場健康情況的指標：入住率和租金回報率依然比較合理，因此短期辦公樓市場仍將保持穩定的上升。長期來看，一方面，2010年和2011年均出現辦公樓新開工面積的大幅增加，這些新增供應將在2012年之后陸續進入市場；另一方面，辦公樓的需求與國民經濟的增長速度、第三產業的發展速度息息相關，在經濟轉型、金融危機仍然持續的大背景下，經濟和第三產業的增長速度無疑將出現一定程度的下滑，對辦公樓的需求也將有所放緩。因此，未來中國主要城市的辦公樓市場或將出現明顯的調整壓力。

    一線城市需求將減少

    目前來看，一線城市無論在租金走勢還是空置率方面的表現均明顯優于二線城市，但是由于一線城市經濟增速有所放緩，對辦公樓的需求也將有所減少。

    中原集團研究中心認為，在供應沒有明顯減少的基礎上，未來幾年一線城市辦公樓的租金漲勢將明顯放緩，空置率水平將在目前的基礎上有所增長。對于二線城市而言，目前辦公樓的空置率依然保持高位，辦公樓租金增長緩慢，雖然未來經濟上升動力較足，但是由于未來二線城市辦公樓供應的“井噴”，二線城市辦公樓市場未來或將出現一定的調整。

    二線城市CBD潛力巨大

    中原集團研究中心表示， CBD既是一個城市的功能核心，也是現代化大都市的一個重要標志，其中心價格往往遠高于CBD周邊地區。以北京、上海、廣州、深圳為例，其CBD國貿、小陸家嘴、珠江新城、福田中心的甲級辦公樓租金比全市的甲級辦公樓租金分別高41.66%、16.25%、25.16%、10.61%。亞洲國家中的韓國首爾和印度新德里的CBD租金也明顯高于全市的甲級辦公樓平均租金，而目前二線城市新興CBD的租金除重慶外，普遍低于全市平均水平，未來潛力巨大。從二線發達城市成都、杭州、重慶、南京CBD的現狀和建設情況來看，短期內，看好南京河西CBD和重慶江北嘴CBD的前景；中期內，杭州錢江新城也將逐步走向上升通道。