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　　如果說，何先生的門面因為太偏所以回報不高，那么核心商圈的門面回報又如何？一家名為戴德梁行的國際房地產顧問公司的統計顯示，由于單價上漲快，商鋪投資回報率已相對下降，武漢核心商圈門面的平均回報率在5%左右。從這個角度看，有相當部分門面，投資后暫時未過6%的盈虧平衡點。

　　那么現在不少商鋪宣傳的“7－9%回報率”從何而來？“我們承諾給8%的回報，但租金不可能收這么多，差額部分是開發商補貼的。”武漢一家商鋪開發商人士對記者直陳。

　　投資小區臨街商鋪，可能15年后才賺錢

　　“現在租金不高，但以后會漲的啊。”面對記者對定價的質疑，上述三環外商鋪銷售員說。

　　這并非沒有依據。戴德梁行數據顯示，2006年至2011年，武漢商鋪整體租金年均增長5%，重點商圈從2006年的平均284元/平方米/月，上漲到2011年的470元/平方米/月。但問題在于，開發商的定價，多大程度上透支了未來上升空間？

　　記者了解得知，目前武漢小區臨街商鋪單價已基本接近2萬元左右，租金大多不會超過4000元，投資回報多為3%左右。按租金每年5%遞增，投資人要達到6%的“盈虧平衡點”，需要15年。

　　正因如此，湖北省房地產學會秘書長葉學平認為，隨著交通區位等條件的變化，一些商鋪的投資價值會逐漸顯現。但如果定價過高，肯定會侵蝕未來預期，商業地產只有開發商、投資人和商鋪三贏，才能持續健康運行。

　　與此同時，六渡橋某購物中心，現在一個10平方米的門面，租金已經達到5000元/月。而戴德梁行數據顯示，目前武漢核心商圈的商鋪空置率在5－10%左右，未來3年武漢還有330多萬平方米的商鋪入市，商戶對租金的承受力無法無限增長。

　　“紙面財富”難變現，門面買下后賣出難

　　從2010年開始，武漢興起商鋪投資熱，熱度持續至今。武漢房管局公布的數據顯示，2011年，武漢共賣出包括商鋪在內的營業用房達到256.57萬平米，比2009年幾乎翻了一番。面對洶涌投資熱，開發商甚至“措手不及”，當年武漢商業用房上市面積230.46萬平方米，雖然增長近90%，但仍遠遠低于當年的需求規模！緩過神來的開發商，今年上半年就新增供應了零售商鋪61.52萬平方米，同比大幅增長31%。

　　這么多商鋪誰在買？中國指數研究院（華中）研究副總監李國政認為，去年住宅限購后，不少投資性資金轉戰商鋪，相比租金回報，他們延續了住宅投資的套路，更看重商鋪升值空間。

　　以漢陽鐘家村某住宅區商鋪為例，在樓市低迷的2008年底，開盤價只有1萬元/平方米，但4年后每平方米報價超過3萬元；航口路與京漢大道路口臨街商鋪，2009年開盤時不到1.5萬元/平方米，現在二手商鋪報價是4萬元/平方米。不過，二手商鋪報價很高，但成交冷清。以今年二季度為例，武漢二手商業地產，共成交419套，遠遠低于一手成交的9768套。一手商鋪的火爆，緣何波及不到二手市場？

　　“主要是稅費太高。”21世紀不動產有關人士算了一筆賬：目前交易二手商鋪，需要繳納契稅4%（全額）、營業稅5.8%（差額）以及3%的個人所得稅（全額）。以50平方米商鋪、單價1.6萬元計算，需要繳納的稅費高達80×4%+40×5.8%+80×3%=7.9萬元，已經接近總房款的10%！

　　對于習慣“炒買炒賣”的商鋪投資人而言，似乎正面臨“紙面財富”的變現難題。

　　李國政認為，受財富效應示范，普通居民也在投資商業地產，但投資回報取決于地理位置、交通條件、物業公司運營能力等因素，投資前一定要預期合理的回報增長速度再出手，否則集聚過多價格泡沫，最終只能自己買單。