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    事實(shí)上，對(duì)中國(guó)的小城鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)投資，已成為一種共識(shí)。麥肯錫全球研究所(McKinsey Global Institute) 在一份研究中國(guó)城市化趨勢(shì)的報(bào)告中說(shuō)：“隨著中國(guó)在內(nèi)陸大舉建設(shè)新的城鎮(zhèn)中心，以及土地用途的改變使城鄉(xiāng)之間的差別變得模糊，許多城市將‘搬到’農(nóng)村。”

　　盡管在理論層面達(dá)成了共識(shí)，但中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)投資現(xiàn)狀卻是：只聽(tīng)樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)。因此，從2005年起，馮劍銘決定做一個(gè)先行者，開(kāi)始謀劃銘仕廣場(chǎng)。

　　這之后，就是目前記者所看到的一切。

　　2010年3月，中國(guó)城鎮(zhèn)投資國(guó)際高峰論壇在上海舉行。會(huì)后，國(guó)家發(fā)改委城市和城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵來(lái)到銘仕廣場(chǎng)考察評(píng)價(jià)：銘仕廣場(chǎng)是未來(lái)走向的引領(lǐng)者，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展的一種新模式，銘仕廣場(chǎng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)SHOPPINGMALL的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有利于在全國(guó)小城市中心城鎮(zhèn)推廣。

　　作出有針對(duì)性的前瞻性的調(diào)整，尋找企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先機(jī)。浙江佳源集團(tuán)契合國(guó)家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的宏觀政策，結(jié)合深耕三四線城市的發(fā)展脈絡(luò)，創(chuàng)造出佳源特色的小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式——新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體，把新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體作為佳源集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

    選址的秘密

　　地段，地段，還是地段。鄉(xiāng)鎮(zhèn)，能否有足夠的消費(fèi)力支撐相對(duì)龐大的商業(yè)綜合體，選址至關(guān)重要。

　　在新市鎮(zhèn)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)中，佳源集團(tuán)發(fā)展了一個(gè)CTD——中央城鎮(zhèn)區(qū)概念。C指中央，意味選址是在當(dāng)前或者下一個(gè)區(qū)域發(fā)展中心位置，具備較好的地段優(yōu)勢(shì)；T指城鎮(zhèn)，意味著拓展的對(duì)象是城鎮(zhèn)，具有發(fā)展的潛力；D指區(qū)域，意味著項(xiàng)目并不局限于行政區(qū)劃的設(shè)置，而是要以綜合體帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的成熟與發(fā)展。

　　濮院佳源中心廣場(chǎng)面對(duì)的，就不僅僅是濮院鎮(zhèn)本身，它至少要輻射10公里范圍內(nèi)的人口，包括洪合、桐鄉(xiāng)東部等地，從而建立一個(gè)區(qū)域商圈。而王江涇佳源中心進(jìn)入的王江涇鎮(zhèn)，則是浙江省首批“強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)”試點(diǎn)改革的27個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一。據(jù)介紹，今后每一個(gè)佳源中心廣場(chǎng)，均要選擇具有較強(qiáng)輻射能力的中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這些中心鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)該具有十萬(wàn)以上的常住人口，有較為鮮明的產(chǎn)業(yè)集群和經(jīng)濟(jì)支撐，具有小城市發(fā)展的可能。

　　再來(lái)看看銘仕廣場(chǎng)，在選址上，它與佳源集團(tuán)的選擇異曲同工。

　　銘仕廣場(chǎng)所在的店口鎮(zhèn)是一個(gè)發(fā)達(dá)的工業(yè)化城鎮(zhèn)，擁有6家上市公司，被稱為浙江資本市場(chǎng)第一鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)本地人口6.2萬(wàn)，外來(lái)人口6萬(wàn)，有經(jīng)濟(jì)單位1萬(wàn)個(gè)，工業(yè)企業(yè)5000家左右。它是中國(guó)東南沿海最為發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的代表。

　　這就是銘仕廣場(chǎng)成長(zhǎng)的廣闊背景。

　　采訪中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)綜合體規(guī)劃建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，首先在于項(xiàng)目區(qū)位選擇合理。如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來(lái)有足夠的消費(fèi)力支撐，那么，項(xiàng)目也就成功了一半。

    不能單靠開(kāi)發(fā)商一己之力

　　日前，經(jīng)過(guò)本報(bào)牽線搭橋，浙江佳源集團(tuán)董事長(zhǎng)沈玉躍與浙江名仕集團(tuán)董事長(zhǎng)馮劍銘坐在一起，共同探討“鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體”。

　　他們認(rèn)為，建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體容易，但是運(yùn)營(yíng)面臨種種挑戰(zhàn)。他們探討了鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體商業(yè)與住宅比例、商業(yè)租售比例、餐飲與酒店分合等問(wèn)題。雙方一致認(rèn)為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體開(kāi)發(fā)空間廣大，有獲益性，更有社會(huì)意義。據(jù)悉，佳源集團(tuán)目前已協(xié)議談好10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心概念。

　　目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)綜合體建設(shè)如火如荼，但主要集中在一二線城市，以名仕集團(tuán)、佳源集團(tuán)為代表的地產(chǎn)商，將開(kāi)發(fā)目光瞄準(zhǔn)了小城鎮(zhèn)，引起國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的密切關(guān)注。

　　原省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)唐世定認(rèn)為，佳源集團(tuán)將開(kāi)發(fā)的區(qū)域瞄準(zhǔn)了小城鎮(zhèn)，不同于目前國(guó)內(nèi)集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設(shè)，而是介于區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)和社區(qū)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)，既有區(qū)域級(jí)商業(yè)功能，也有完善城鎮(zhèn)配套的功能，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展政策導(dǎo)向，可有效推進(jìn)城市化，提升城鎮(zhèn)和社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量。

　　包春華，浙江商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)副總編，浸淫商業(yè)地產(chǎn)多年。

　　他認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)聚集了大批富裕的縣鎮(zhèn)，有較高的生活水準(zhǔn)和較強(qiáng)的消費(fèi)能力，容易接受新事物，容易認(rèn)同城市綜合體。目前正是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的良機(jī)。

　　但鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一二線城市不同，必須注意綜合體的體量和消費(fèi)群體對(duì)等問(wèn)題。一個(gè)縣鎮(zhèn)居住人口和未來(lái)發(fā)展人口都有一定的規(guī)劃，綜合體的體量必須考慮現(xiàn)在和將來(lái)的發(fā)展，過(guò)大和過(guò)小都會(huì)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不利。其次要加強(qiáng)城市綜合體的建設(shè)能力、經(jīng)營(yíng)管理。開(kāi)發(fā)商不能簡(jiǎn)單僅考慮投資價(jià)值，更重要的是要考慮招商、運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，畢竟縣鎮(zhèn)和大都市有很大的區(qū)別。

　　采訪中，不少專家提出，更重要的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體的開(kāi)發(fā)不能單靠開(kāi)發(fā)商一己之力，必須和當(dāng)?shù)卣�府緊密合作，對(duì)城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局契合，真正做到一個(gè)綜合體繁榮一方經(jīng)濟(jì)和代表鄉(xiāng)鎮(zhèn)的形象。而政府對(duì)綜合體的開(kāi)發(fā)需要大力支持，在土地出讓、稅收優(yōu)惠等各方面進(jìn)行扶持。