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    回顧歷史,第一輪房產投資是商鋪,第二輪是寫字樓。2007年以后,對應著城市要轉型,CBD出現,城市綜合體也出現了。這跟城市發展形態有關,否則的話城市就會落后。

    那有人問其他的投資方式呢?回顧一下投資市場,黃金、股票多是虧的,但是投資寫字樓沒問題,比通脹系數高多了,再說這還是全國平均數。

    商業樓宇租金上漲迅速

    今年商業地產租金漲幅超過了商業地產的價格漲幅。2012年中期,潘石屹宣布公司進行戰略性的調整,將之前的“出售物業”改為“持有物業”,持有物業能獲取什么收益呢?租金。所以買房子一定要買中心,中心的資源永遠是緊缺的,造成潘石屹下如此決策的原因也很明顯,一是城中心的土地會越來越少,二是近期租金上漲飛快。

    央視特約評論員、北京虎杰投資咨詢首席分析師張寅在濰發表演講時講了一個數據,從2011年的7月到2012年的7月一年內,北京寫字樓的租金最高漲了75%,上海大概為60%,全國的商品房綜合租金從2011年7月至今年7月,含西藏漲了3.1%。美國惠普公司宣布,在北京宣布由于租金上漲過快,要搬到稍微便宜一點的另一個地方去。也就是說,潘石屹轉型在此時絕不是偶然,如果僅僅一個價格往上漲、租金回報低他肯定會繼續賣房子,因為這樣收益最高。但要是房價穩定了,租金回報反而上去了,那肯定是持有比較合算。特別是對于想穩定投資不想搞投機的人,收租金是最好的。

    有人問那其他的投資方式呢?回顧一下投資市場,黃金、股票都是虧的,但是投資寫字樓沒問題,比通脹系數高多了,再說這還是全國平均數。在民生街一個社區商鋪價格,短短一年時間,價格基本上翻一番。“你問你們的店多少錢?”“46萬。”“不,我是租,不是買。”“就是租啊!”在新華路這樣的黃金地段有一家商鋪打出出租字樣后,出現了這樣的對話。

    樓宇經濟的區位聚集效應

    2012年年初,奎文區第十三次黨代會提出了“五年再造一個新奎文”的宏偉目標,讓奎文區的發展全面融入“藍黃”兩大國家戰略,努力把奎文區打造成為具有國際化眼光、現代化標準、本土化特色的城市CBD核心區。

    奎文區突出抓好虞河西岸商務休閑區、陽光100城市廣場、“三王一馬”四村城中村改造3個投資過50億元,老體育場、健康街樓宇總部群等6個投資過30億元,濰坊汽車產業園、晨晟世紀城等10個投資過20億元,文化旅游中心、濰坊大虞文化村等20個投資過10億元的大項目,全年確保施工總面積500萬平方米,其中新開工200萬平方米。同時,以國際金融、現代物流、中介服務、知名總部和精品消費為重點,吸引國內外知名企業在奎文區設立分支機構和財務、研發、營銷中心,努力把奎文區打造成為全市的總部經濟聚集區、樓宇經濟引領區。

    商務樓宇一直是奎文區的優勢所在,未來發展確保非住宅地產比例不低于總開發面積的50%,打造一批品牌化純商務樓宇集群、大體量城市綜合體和特色商貿商務板塊,形成在全市的高端引領。2012年完成商務開發面積100萬平方米以上、年稅收過千萬元的商務樓宇達到25座,樓宇經濟年實現稅收突破8億元。力爭到2016年,全區年稅收過千萬元的商務樓宇達到40座以上,現代服務業占服務業增加值比重達到50%以上。

    城市發展的必然
 
    從濰坊市的現狀來看,同一項目,寫字樓價格肯定高于住宅。在濰坊中心城區住宅普遍“過四穩五”的情況下,寫字樓的價格多在七八千元。與一二線城市相比分層并不算太明顯。

    再加上陽光100城市廣場、世紀環球中心、中天下濰坊國際、天潤大廈、金融廣場、濰坊中心、濰坊商業大廈、祥業國際大廈、世紀名城領峰、世界之窗商務大廈、高新社區金融服務中心、財富國際商務大廈等等一大批新商務樓宇進入市場,未來的成長空間肯定不會小。

    2012年是濰坊市加快產業轉型升級的關鍵之年,總部經濟、現代化服務業發展是城市實現轉型與升級的發展方向和必然趨勢,大力發展樓宇經濟,打造可實現總部經濟、現代化服務業的真實載體,成為了市政府今年“轉型升級”工作的重點之一。濰坊也出臺了一系列針對樓宇經濟的鼓勵和規范政策,比如奎文區對大面積租戶的房租進行補貼。

    在未來兩三年之內,僅新華路就有不下四座大型寫字樓宇問世,其發展與地段有關,更與市場的未來發展定位密不可分。

    一個新的財富周期

    目前,中國已經進入了一個新的居民再財富周期,這是從歷史回顧來看得出的結論。

    新中國成立之前,財富主要少量集中在一些城市工商業者手中,新中國成立之后,國家的經濟形態發生了巨大的變化,從自由經濟形態向計劃經濟形態轉移,1956年出現了公私合營,工商業者的資產轉化為國有化。

    1978年改革開放開始。之后國債和企業債券恢復發行。1992年10月提出了社會主義市場經濟,隨后取消糧票。2001年12月11日中國加入WTO,2004年以后地產行業實行了土地招牌制度,房產成為投資新渠道,也就是在這一年,全國銷售商品房面積總和,第一次出現了超過當年商品房竣工總量。

    2010年個人海外投資開始興起,大量的人通過移民的方式或直接去投資外國房產,最開始選擇去的是加拿大或澳大利亞,從去年的下半年,即2011年的下半年到目前為止,海外重點投資的地方變成美國。

    2011年,個人從住宅投資向商業地產投資轉移。出現這種現象的原因第一不限購,第二,商業地產的價值第一次出現了顯現。大家突然發現這些年商業地產價格的增長一點不比住宅差,只是大家原來覺得買住宅比較方便而已。第三,大家從今年開始,買商業地產大家更重視的原因又增加了一個,就是今年商業地產的租金漲幅超過了商業地產的價格漲幅。