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    上周，華潤置地舉行了東站項目案名發布會，定案名為“中央車站廣場”，項目位于江干區東寧路與和興路交叉口。項目的前身，其實就是“只打雷不下雨”的“華潤歡樂頌”。項目由華潤萬家分別在2011年10月和2013年1月摘得的兩宗相連地塊組成。蟄伏六年，讓城東市民期待的這個商業項目，終于迎來了實質性進展。雖然遲到，但總好過等不到。

    實際上，杭州“遲到”的商業項目并不在少數。據不完全統計，至少有15個項目原計劃在今年以前開業運營。這其中，多數項目現在仍處于停工狀態，距離開業更是遙遙無期。

    到底是什么讓開發商“拿地時熱情，拿地后消失”？又有沒有什么方法能夠重新盤活這些擱置的資產？

    高新人才集中 未來科技城排屋成交放量

    今年以來，未來科技城及周邊板塊的排屋成交不斷。

    克而瑞數據顯示，板塊內成交最旺的排屋項目為金地·西溪風華，今年成交了186套，成交均價為29188元/平方米。新項目中，融創·溪澗堂表現也不俗，今年成交61套，成交均價28742元/平方米。據西溪風華營銷總監汪春明表示，項目周邊高新企業的中高層是購房主力軍。

    值得一提的是，板塊內的一些老項目，今年也都有不錯的成績。保億·麗景山、溪上玫瑰園、百家樂·西園、西溪玫瑰、青楓墅園、華元·玉榕莊等項目，今年均有成交。

    接下來，不少項目也會抓住這波機遇推出新產品。比如東海·閑湖城，即將推出全新排屋組團，主力戶型建筑面積在200-250平方米。另外，香港興業·耦園預計也將在明年推出排屋產品。

    有些項目通過出售或轉讓獲得新生

    華潤的中央車站廣場，也算是一波三折。從摘得首宗地塊到現在，已經過去了近六年的時間。在這六年中，周邊的住宅項目交付了一茬又一茬，地塊也屢次傳出開工的消息，但始終未見到實質性的進展。直到去年8月，杭州公共資源交易網上才出現了兩宗地塊的中標候選人。

    如今，項目的操盤方由原來的“華潤萬家”變成了“華潤置地”，兩家同屬于華潤集團。對于之前華潤萬家為何沒能把歡樂頌運營起來，華潤置地的工作人員表示并不清楚。現在，項目已經開工建設，由華潤置地操盤，規劃仍為商業綜合體不變，預計2019年年底能夠正式營業。

    像中央車站廣場這樣能轉由集團內部自行開發的綜合體項目并不多。更多的，還是項目部分或整體轉讓。

    未來科技城的核心商業配套北大資源·海港城就是其中之一。據悉，項目前身為西溪海港城，由浙江紐藍頓實業有限公司和蘭信投資有限公司一起，以超過300%的溢價率拿下這塊余政儲出【2011】24號地塊。2014年，北大資源正式收購海港城，成最大股東方。

    最新消息稱，海港城預計將在明年五一前營業。目前招商工作已經完成80%左右。

    同屬余杭區的中青文化廣場也曾遭遇停擺。據悉，該地塊在2013年出讓，2015年后屢次傳出停工的消息。如今，該項目已經被萬科接手，并改案名為“萬科·未來之光”。

    當然，項目的定位和規劃也發生了改變。按照原規劃，中青文化廣場將會打造成一個影視基地，其中有微電影拍攝體驗、酒吧風情街、裸眼3D廣場、超級劇院等等。萬科接手后，雖沒有改變影視文化業態，但是項目還是按照更符合市場的方向進行了調整。

    以萬科在余杭良渚的影響力和打造產品的能力，未來之光交付后的運營仍非常值得期待。

    有些項目合作破裂、官司纏身

    跟上述幾個項目比，其他項目就沒有那么好運了。據不完全統計，原定于2016年及以前開業的項目，就有15個“失約”了。除了已有新投資商進駐并繼續開發的項目外，多數項目處于停滯狀態，甚至官司纏身。

    位于九堡杭喬路與下沙路交叉口的“東城國際廣場”，周邊分布了綠城·麗江公寓、康恒·悅麒美寓和宋都·陽光國際等住宅項目，按照原定計劃將于2013年開業。但是，直到去年上半年還有周邊業主投訴該地塊因為遲遲不動工造成的不便和污染。據了解，該地塊屬于村級留用地項目，原定規劃為區域性商業配套。但是由于合作方的原因，項目開工一推再推。

    2016年7月，楊公社區居委會在地塊邊豎了一塊公告，稱地塊將于年內動工，不過開發范圍僅限于社區留用的30畝。期待“東城國際廣場”的業主，可能還要再等一等了。

    丁橋也有個讓周邊業主頭疼的項目——悅尚天地。項目位于大農港路與勤豐港河交叉口，就在丁橋新城廣場隔壁，距離丁蘭廣場也不遠。項目由杭州市丁橋鎮長睦村經濟聯合社與浙江華圣鋼鐵有限公司合作開發，且雙方還合作成立了杭州長圣投資有限公司。

    據了解，項目原定于2012年12月31日竣工。但是，由于資金原因和股權糾紛，項目并沒有如期完工。記者通過中國裁判文書網、浙江法院公開網等公開渠道了解到，長圣公司涉及多起已結或未結訴訟，涉及股權、合同等方面。

    如果沒有新的公司對該項目進行再投資或者收購的話，項目短期內顯然是無法開業迎客的。住在周邊的業主，對此也很無奈。

    商業項目為何頻頻跳票？

    大型商業項目的失約，就像一個爛攤子，影響了城市的美觀，也影響了周邊業主的生活。但是如何解決這些綜合體失約的問題，仍是一個值得關注的話題。業內人士認為，商業項目跳票，不外乎資金、市場兩大原因。

    比較好處理的，是一些單純資金短缺的項目。從事資產收購的業內人士表示，如果項目有投資價值且關系簡單的話，他們愿意對該類項目進行收購。“收購之后看項目具體情況，有可能進行資本化運作，也有可能是我們自己找團隊直接運營項目。”

    該業內人士所謂的“關系簡單”就是收購關系不要太復雜，不要牽扯到多家企業。但是，多數“失約”項目，就是因為關系不簡單造成的。尤其是村級留用地項目，通常背后的股權會更復雜。

    某商業項目負責人分析說，這幾年杭州商業地產的漲幅遠低于普通住宅，這是資金不愿流向商業項目的一大原因。“兩三年前的住宅項目價格都翻倍了，十年前的商業項目還有沒賣光的。”

    定位不明晰、不適應市場也是不少商業項目停滯的主要原因。

    從目前已經易主的項目來看，多數項目的定位和規劃都有了變化，這說明他們之前的定位并不適應現在的市場環境。“尤其是一些村級留用地項目，以前村里招商能力弱，地塊條件也不是很好，所以只能和一些資金實力、運營能力都比較弱的企業合作。如果能夠重新進行資源整合，這些項目或許能迎來新的生機。”（原標題：拿地六年的商業項目終于亮相 商業項目為何那么艱難？ 見習記者：許曉蕾）