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    在北京逾670萬平方米的甲級寫字樓里，每100平方米面積中，近99平方米爆滿，入駐企業把它當作辦公場所，每天都在此創造自己的財富。

    DTZ戴德梁行今年二季度寫字樓市場報告顯示，由于市場需求相對強勁，北京寫字樓空置率進一步下降至1.25%，環比一季度降低0.72個百分點，空置率創近三年來新低。

    “如果說用電量是制造業的衡量指數，這種寫字樓指數，可以稱得上是總部經濟的風向標。”北京社科院研究員趙弘表示，以總部經濟、現代服務業為基礎的產業結構和企業集聚，已經成為北京寫字樓市場需求的主要支撐力量。

    而來自市發改委的經濟分析數據從某種程度印證了這個說法：目前總部經濟占全市經濟的比重已達45%左右，企業總部化特征明顯。

    新興現代服務業“小換大”需求最強

    5月20日，在美國上市的奇虎360公布了一份多少有些讓人“看不懂”的一季度財報。

    財報顯示，一季度公司收入1.1億美元，同比增長58.6%，但凈利潤同比下降近六成。

    360自己將其解讀為“研發投入、人員成本上漲、設備折舊等原因”，但明眼人還有另一個解釋：奇虎360年初剛入駐位于中關村電子城的新辦公樓，建筑面積近7萬平方米，這筆置業成本必然會攤薄利潤。

    在北京，樓房里裝滑梯的建筑，除了幼兒園，恐怕就只有奇虎360這座新辦公樓了。足有二層樓高的超大滑梯就建在員工休息區，不但是訪客參觀時必到的“景點”，也成了公司員工在工間樂于享受的一項“福利”。

    2005年成立之初，360“蝸居”在四惠橋邊一處千余平方米的辦公樓里，那會兒別說裝滑梯，董事長周鴻祎的辦公室還不如現在的員工休息區大。經過7年發展，隨著公司實力提升，360相繼在京新增了多個辦公區，員工總數突破3000人。如今，360瀏覽器月度活躍用戶數創紀錄的達到3.32億，繼續坐在國內廠商瀏覽器市場占有率的頭把交椅。由于過去一年業績增長，奇虎360股票已從2012年8月初的每股14美元上漲到目前的50美元左右，公司市值達到60億美元。

    “奇虎360是一個既有科技概念又有文化創意理念的公司，在我們的客戶群中，這種‘由小變大’的新興現代服務業企業占據很大比例。”DTZ戴德梁行華北區企業服務主管王剛說，“360們”在寫字樓市場中表現的最大特點，是根據企業發展“小換大”，這類企業的辦公面積恰恰與企業規模、業績成正比。

    總部辦公需求青睞“一步到位”

    對比一些新興行業和企業在創業過程中“小換大”的寫字樓需求，一些實力派的企業更青睞一步到位。

    東三環國貿橋西南角，是北京高端寫字樓的地標之一——銀泰中心。這里，在過去三個月中，接連迎來了幾撥重量級租客，特別是新加坡航空和菜鳥網絡這樣的大公司相繼飛來“筑巢”，讓北京銀泰中心總經理朱曉東增強了對市場的信心，也將穩定出租率的主動權，牢牢掌握在自己手中。

    “北京銀泰中心寫字樓建筑面積超過26萬平方米，出租率長期保持在94%以上，這一數字在新建寫字樓里屬于一流。”朱曉東說，入駐的外資與內資企業之比約為6：4，以大型總部企業為主，主要涉及金融、科技、投資、房地產等行業。所謂總部企業，就是企業將研發、設計、銷售等“高盈利點”留在北京總部，而將加工制造等低附加值工作“外包”。

    銀泰中心一層大廳，銀燦燦的入駐企業名錄牌正印證了這一點。

    世界500強之一的思科公司，全球四大證交所之一的東京證券交易所，以及著名投資銀行美林集團、加拿大龐巴迪等跨國企業，都在銀泰中心“扎根”——3年起租。同時，經歷了前兩年全球寫字樓新一輪價格上漲的洗禮，一些精打細算的企業另擇新居，這才讓新加坡航空、菜鳥網絡等實力派企業獲得進駐機會。由于吸納量有限，CBD高端寫字樓多數都經歷了一輪“騰籠換鳥”的調整。

    在6月1日第二屆京交會“北京主題日”上，CBD獲得北京市總部經濟集聚區和商務服務業集聚區兩項認定。目前，CBD聚集了殼牌、豐田、三星等跨國公司地區總部77家，是全國世界500強企業和跨國公司地區總部集中度最高的區域之一。

    “CBD已經形成了以總部經濟為特征，以國際金融業為龍頭，現代服務業為主導、文化傳媒聚集發展的產業格局。”趙弘說，總部數量增加，帶動了一大批為總部服務的金融、保險、會計、法律、會展、信息等現代服務業企業崛起，使得北京現代服務業增加值占本市GDP的比重已經達到76.4%，促進了北京產業結構的優化和升級。

    寫字樓供應為經濟發展潛力擴容

    7月19日下午2時，在DTZ戴德梁行市場報告發布的前一刻，華北區企業服務主管王剛“踩著點兒”走進會場，險些遲到。在解釋原因時，他說：“中午一直和一位寫字樓客戶‘糾纏’，盡管目前CBD及其東擴區的優質寫字樓寸土寸金。作為咨詢機構，我們在為即將上市的寫字樓項目做規劃時，還是希望盡力提高使用效率。”

    王剛的辦公室東窗外，是赫赫有名的東三環中服地塊，那里正在建設北京未來最高寫字樓。雖然他坐在辦公室看不到最為關注的另一個區域，但他沒少“跑腿”去考察，那就是西二環金融街西擴工程。這些可都是北京未來寫字樓的“潛力股”。王剛解釋，不論是CBD東擴，還是金融街西擴，都可以在未來兩到三年內有效緩解區域內寫字樓供不應求的局面。

    CBD、金融街，同屬于北京高端產業功能區，目前卻同樣面臨著存量租賃面積有限的制約。而這“低空置”，恰能從一個角度說明北京當前的經濟形勢。

    今年1至5月，CBD收入增長19.8%，金融街收入增長15.7%。拿到了“真金白銀”的數據，趙弘認為，北京對經濟的主動調控，對產業結構升級的引導，會更多依托全市產業功能區企業的總部化、集聚化來實現，并帶動現代服務業的發展。“在這些區域，新增寫字樓商業項目的供應規模和進度，相當于是對區域經濟發展潛力的一次擴容。”他說，正所謂“兵馬未動，糧草先行”，全市合理、科學地規劃建設寫字樓項目，穩定租金水平，將會對城市經濟發展起到保駕護航的作用。