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    這幾年，商業地產江湖馬蹄嘈雜，熱鬧非常。各路大佬和行業外資金紛紛跳進這深淺難測的池塘，其中不乏資深游泳健將：如新鴻基地產和中海地產介入商業地產各有16年、20多年。但更多的是倉促轉型的投機者盲目參加這一盛會。在淺水區玩玩，可能皆大歡喜；一旦進入深水區，嗆水者將不在少數。到底商業地產池塘究竟能容納多少游泳者？

    近三年多來，中國商業地產投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍。大量住宅企業和非地產資金流向商業地產，商業地產被不少人視作投資“避風港”和“藍海”，數量、體量猛增，大躍進現象漸漸明顯。

    商業地產大干快上，硝煙滾滾，泥沙俱下，不少商業地產項目滯銷勢頭和運營難題初顯，區域結構化泡沫已然顯現。為什么商業地產區域結構化泡沫必然會出現？三炮不才，提出以下九條觀點，與業內人士交流、商榷：

    一、問題的根源自然離不開困擾中國房地產市場多年的土地財政和唯GDP思維。地方官員們為了追求GDP的快速增長，追企業本屆任期的政績，普遍將土地作為戰略大棒，拼命揮舞。在城市建設和商業地產項目規劃方面，追求大而全，城市建設以“攤大餅“思維進行無序擴張。地方官員對商業地產規劃不作為和亂作為，都可能造就更多商業地產爛尾項目，貽害無窮。健康的城市化必須讓大量失地農民融入城市，繼而實現職業和社會身份的真正轉變。目前很多地方的城市化，并沒有輔之以農民的市民化與現代化，農民仍游離于城市之外，是一種“偽城市化”。地方官員基于GDP思維的造城運動，催生了太多政績工程、形象工程和商業爛尾樓，“偽城市化”將加速商業地產泡沫化。開發商們在地方官員這種思維的鼓勵、誘導甚至脅迫之下，雖說“藝高人膽大”，但有時候，“藝低膽更大”。他們樂于低價拿地，大額貸款，快速擴張，賭性十足，樂于圈更大的地，建更高的樓。這樣的結果難免造成很多商業地產的失敗項目。

    二、城鎮化浪潮和多年的房地產調控（主要是住宅調控）助推商業地產大躍進。住宅作為不符合國際慣例的畸形投資品，一直是國人積淀財富甚至用來增值財富的重要投資手段。連續多年的多重政策打壓和限購，住宅保值增值的神話逐漸破滅，散戶資金和行業外資金轉戰商業地產，形成泡沫虹吸效應，加上商業地產無關基本民生，不是官方調控重點，伴隨著城鎮化建設熱潮，未來幾年將繼續上演商業地產大躍進的重頭戲。商業綜合體等業態全面開花，多個城市項目密集，忽悠型招商之后，零售商虧損，拖欠租金，紛紛逃離，銀行見勢不妙收緊銀根，地產商最終資金鏈斷裂而崩盤，新一輪蕭條開始，其周期似不過5-8年。

    三、部分開發商轉型、升級、調整的過程中，誤將商業地產當做未來的“藍海”，前期準備嚴重不足。在宏觀調控和限購的大環境下，不少開發商為緩解資金壓力，尋求新的增長點，病急亂投醫，紛紛進軍商業地產，有的甚至啟動跨地區開發、分銷模式。偏偏就有那么多玩慣短平快住宅項目的，牛哄哄、樂顛顛的玩起了商業地產，規模小了，還不樂意。很多開發商只看到機會，看不到風險，在資金、人才儲備、資源準備不足的情況下，以一種“集體無意識”的態勢和“短平快”操作思路進入商業地產。不想在前期規劃調研階段花大錢，盡量不找專業機構，或只找便宜的策劃機構，盡量少花錢拿到方案。便宜必然犧牲品質，老板舍不得花錢，代價可能就是項目死掉。其實沒那么多“藍海”，商業地產藍海只是個美麗的傳說。行業優勢壁壘太容易被打破。用“模仿跟風，后發制人”的套路死守“藍海”很難成功。在一片實質性的紅海里，采用同質化的短平快開發思路，必然造就項目運營困境。生于真紅海，死于偽藍海。商業地產做不起來，不就是一堆廢磚爛瓦？

    四、資本與投資者的盲目追捧也是助力區域結構性泡沫的一股力量。商業地產的泡沫泛起之日，也正是資本“禿鷲”們開始尋覓腐肉之時。私募基金等形式的資本禿鷲，正在四處尋找商業地產的老弱病殘項目。部分房產私募基金的年利率在25%以上。昂貴的資金成本，貪婪的狩獵方式，仍擋不隹眾多項目投懷送抱。掠食與被掠食、忽悠與反忽悠的資本游戲才剛剛開始，中小投資者在這場資本盛宴中充當的究竟是獵手還是獵物，不言自明。雖有好鋪養三代，更有爛鋪毀一生。商業地產硝煙滾滾，泥沙俱下。曾國藩說：“久利之事勿為，眾爭之地勿往。”熱鬧之后，必是慘烈的一地雞毛。殘酷競爭之下，冰點凍死一批企業，沸點燙死一批企業。找準定位、皮糙肉厚、運營得力的，才能活下來。

    五、部分區域商業地產項目難以得到實體經濟和產業基礎的有力支撐。在多年全社會追求一切向錢看的大背景下，實體經濟空心化態勢明顯，不少企業家和中小投資者更喜歡以錢生錢的資本游戲，不再熱衷實體經濟和創新、創業。全民資產房產化和與商業地產區域結構性泡沫之間，有著必然的邏輯聯系。

    六、同質化、山寨化、功利化是引發商業地產區域機構化泡沫的重要推力。城市綜合體全國遍地開花，同質化嚴重，普遍追求大而全，面積動輒幾十萬平米以上，千萬平米級的項目也不鮮見。“規模不經濟”的現象漸次出現。在商業地產的汪洋中，不存在永不沉沒的泰坦尼克。耶穌說：“你們要走窄門，因為引到滅亡，那門是寬的，路是大的，去的人也多。”商業地產的區域機構化泡沫在醞釀之中，成都、貴陽、沈陽、天津、鄂爾多斯等部分城市愈演愈烈。商業地產項目投資回報期長，對策劃、招商、運營管理的要求更高。俗一點說，住宅房產方面，剛需買房的和灰色收入炒房的買家比較好糊弄；商業地產針對的人群不一樣，錢雖多，人不傻，不好蒙。弄不好，商業地產開發商就成長期“房東”了。商業地產的普遍同質化，代表著一種集體惰性，目前正是需要顛覆性假設和思維的時機。任何模式一經固化就是過時，哪怕是萬達模式、凱德模式、恒隆模式。當一個行業的經營模式開始固化時，往往就是顛覆者出現之時。城市綜合體遍地開花了，但這些花，開好了就是現金奶牛，枯萎了就是現金漏斗。垃圾商業地產最后就是垃圾場。

    七、部分項目重招商、輕運營造成項目經營困難，中小投資者深陷其中。香港恒隆主席陳啟宗在新地產商業地產年會上曾有驚人之語：“凡是需要招商的都是失敗的！住宅轉商業的早晚會死掉！”盲目上馬的商業地產項目，在緊縮的大環境下，多數會寄望于通過其住宅、公寓的快速銷售，并將商鋪進行拆分散售，迅速回籠資金，實現收支平衡。不少傳統物業公司常參與營運管理，物業管理人員習慣以“包租婆”角度來看商業運營，重管理，輕運營。不少項目招商似乎正變成一種零和游戲。開發商（還有部分助紂為虐的策劃機構）設計出種種資本陷阱，讓中小投資者往里跳。商業地產拆細出售，缺乏一個強有力的統一經營管理公司來持續經營，各個小業主自發出租或自營，部分物業返租期滿陸續返還業主，小業主為租售十分頭疼，很容易陷入“各自為戰，自生自滅”的境地。總之是千瘡百孔，疑難雜癥，都是急功近利惹的禍。如果中小投資客夠理性，倒霉的就是妄圖圈地圈錢的開發商了。個人的錢是理智的，但集體無意識影響下的錢，卻是非理性的。一定程度上，他說出了大家不敢說的話。三炮曰：凡需招商，必含忽悠；凡需忽悠，必含泡沫；凡泡沫，久必破。商鋪板塊多數胡亂分割出售或出租，多家租戶經營思路各異，造成商業業態的大雜燴，最終人氣冷落，一蹶不振。商業地產的核心是商業運營，而不是地產金融。以短平快的住宅地產思維，來操作慢商業地產，難免演變為圈地圈錢游戲，在后期招商、運營等方面必然反復耍流氓。

    八、電商的迅速崛起對于部分無優勢、無特色的商業地產項目形成巨大威脅。電商在價格、速度、運營成本方面的巨大優勢，使得不少非體驗性傳統零售商業面臨競爭困境。傳統零售業如果不通過增加便捷性，走線上線下一體化的道路，將很難擺脫劣勢。商業地產PK電商，誰將性價比、服務體驗和品牌號召力做的更好，誰就會占有更多市場份額。不斷創新，與時俱進，是商業地產的不變主題。

    九、商業地產大躍進，專業規劃、招商及商管人才缺乏。商業地產在國內也就一二十年歷史，各大學鮮有相關專業，相關社會培訓機構也是良莠不齊，人才儲備堪憂。中國購物中心協會估計，2011年中國購物中心的數量約2600個，初建項目和在建項目短短五年將激增到5000個。這意味著2015年相關從業人員應在110萬人以上。但目前的合格有效的人才供給有10萬人么？

    綜上所述，雖然商業地產總體上屬于伴新型城鎮化大潮而生的朝陽產業，但區域結構化泡沫在所難免。商業地產投資周期長，開發商立足于賺快錢就壞了。多數商業地產不能賣，更不能分拆賣，開發商應牢牢掌握品牌策劃定位、業態組合及招商、商業氛圍營造、視覺系統規劃的主動權，亂搞一通，基本會搞砸。商業地產應該是“不動產”，呼喚理性發展和可持續發展。立足自持、穩健運營是商業地產的基本要求，急功近利、炒來炒去絕非經營商業地產的正道。