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    商業地產未來路在何方。

    如今電子商務對零售業以及背后商業地產的打擊毋庸置疑，有些商鋪為了留住商家，甚至打出了幾年不增租金的招牌，但在大勢所趨下，這些小動作猶如隔靴搔癢，收效甚微，兵臨城下，商業地產如何突圍？

    商業地產是否已經產生泡沫？

    商業地產一改原來的商家死活讓市場選擇的態度，朝南坐的優勢不再。在今天供大于求的背景下，開發商對于“翻倉”表示無奈。

    各種商業地產的非利好消息比比皆是，違規操作、拖欠業主租金有之，調整業態、重新規劃入住商家有之，減免租金更有之。原先處在人流量相當大的熱門地鐵商鋪，驚現不少空置，一位管理人士也曾向筆者無奈地透露，“對外宣稱整頓業態，但其實是許多商戶紛紛退租，生意確實不好”，今年續簽的租戶已經延續三年前的租金，也算是留住一些原有優秀商戶的措施。

    “行業不景氣，零售商對未來的不確定性，導致其開店速度放緩，擴張趨于保守。這一局面進一步加劇了商鋪空置率。”中國商業地產聯盟秘書長王永平表示。一位做服裝多年的商戶，正以極低的價格大拋售，宣稱自己已做了十幾年的服裝，這兩年沒法做了，打算把庫存都拋完后，或轉向餐飲業或再做打算。

    一方面，購物中心不斷入市，總量過剩，一些新誕生的購物中心招商成難題，而另一方面，核心商圈的商業物業卻供不應求，租金高居不下，甚至如星巴克這樣的優秀連鎖企業都難以承受。

    在供需矛盾的背后，凸顯出我國商業地產的結構性失衡。多的地方過多，真正缺的很缺。當然，也確實出現一個城市有四五十個購物中心的問題。但是商業地產并不是真正意義上的過剩和泡沫。

    地產商紛紛加速調整布局

    據業內消息，兩大商業地產萬達與銀泰日前都對自己的商業地產的業態做了相應調整。

    萬達集團董事長王健林近日在公司上半年工作會議上講話表示，明年開設的萬達廣場將全面取消服飾業態，力爭不招零售業態，并且要在2015年前把已經開業的72個廣場二樓業態調整完畢。一方面是全國百貨行業均陷入困境，另一方面則是萬達百貨內部調整。因此，減少零售業態占比，減少與萬達百貨的業態重合等都是重點項目。

    部分商界人士認為，百貨零售陷入低迷、招商難度大是現實，但說“去服飾化”有點言過其實了。從專業角度來講，萬達的調整應該是出于優化結構的考慮，眼下，餐飲、娛樂業態日益成為購物中心吸引客流的制勝利器。

    當萬達集團正在加速調整布局的同時，銀泰百貨董事局主席兼總裁、實際控制人沈國軍“牽手”馬云，啟動“菜鳥網絡”項目的消息已漫天飛舞。

    工商資料顯示，作為菜鳥網絡的第二大股東，北京國俊投資有限公司投入32億元，占注冊資本的32%，僅次于第一大股東天貓所持的43%股權。而國俊投資正是“銀泰系”掌門人沈國軍100%控股的主要資本運作平臺。

    據相關人士透露，沈國軍和馬云是私下關系甚密的多年好友，馬云對傳統零售百貨業的不看好，也深深影響著沈國軍對旗下銀泰百貨前景的判斷，此次聯手馬云組建大物流網，也是借電商物流的發展趨勢，從布局電商到圈地發展，從輕資產的百貨租賃模式向重資產的商業地產轉型。

    未來體驗類業態占比將提升

    以美國為例，成熟的購物中心的業態比例是3:4:3，30％的餐飲娛樂業態，40％的服裝業態，30％的生活配套業態。而目前中國的購物中心，其實是在不斷發展中。

    就像王健林和馬云打的賭一樣，電商再厲害，很多東西是網購無法替代的，比如美食、SPA、電子設備體驗等這些業務。

    在未來，更多來商場的人不只是為了購物，更有可能是休閑、娛樂或觀光，例如上海的K11和北京的芳草地，這些主題比較鮮明的購物中心，雖然現在并非主流的商業形態，但已經引起了業內同行以及廣大消費者的極大關注。未來的百貨有可能會往幾個方向發展：一個是樹立更為鮮明的特色百貨形象;另一個是往類購物中心方向發展，加大消費群體的體驗感。細致的服務，周全的體驗，創新的業態，才是商業地產新出路。