精品一区二区影视_国产精品一区二区在线看_久久精品男女_欧美日韩一区二区精品_亚洲午夜精品一区_欧美色图婷婷_91久久国产精品_四虎成人欧美精品在永久在线_中国色在线观看另类

　　繼“商改住”之后，“商改辦”成為北京房地產市場又一新潮。

　　近來，北京多地傳出將改變業態由商場調整為寫字樓。其中位于西直門商圈附近的大鐘寺中坤廣場即將進入大規模業態調整期，而位于東三環燕莎橋西北角的都匯天地則也意圖向寫字樓辦公方向轉型，今年年初開始確定調整方向，目前還未調整完畢。

　　業內專家表示，這是由于目前北京商業空置率上升，傳統商場的增長勢頭出現下滑，而寫字樓市場則因為租金的上揚，出現供不應求的現象引起的。

　　“辦”升“商”降

　　“一直以來，中坤廣場經營都不太好，這里的客流量很小，即使是周末人流量也不行。”中坤廣場某商戶對中國房地產報表示。

　　據記者調查發現，這個體量超過40萬平方米、被稱為北三環最后一家大型商場的大鐘寺中坤廣場，盡管宣布開街已近6年，但商場整體空置率依然很高。由于商場的客流量不大，此前一些品牌甚至選擇入駐不開業。而由于空置率高，其在商業運營上的投入，回報率也不高。

　　據悉，大鐘寺中坤廣場于2004年年底開工，2007 年完成主體工程并宣布開街，招商籌備時間就花了近4年。受外部環境制約，大鐘寺中坤廣場的商鋪開業率不高，與其所處的商圈等外部環境不無關系。因藍景麗家、金五星批發市場等商業設施的存在，大鐘寺商圈家居建材特色鮮明，商業氛圍并不濃厚。據了解，此前曾有商業項目選址于此，但運營結果都不理想。

　　中坤集團總裁焦青亦對外坦言“這項目做得辛苦”。據其介紹，大鐘寺中坤廣場總投資近60億元，四棟樓共43萬平方米的物業，中坤自持80%以上，先后經歷了2003年開工建設遭遇SARS、2008年招商時恰逢奧運會、后期招商團隊調整以及2012年底和中央空調供應商遠大集團的“口水戰”等挑戰。而眼看著就要熬過商場培育期；進入穩定盈利階段之時，又碰上了電商對傳統商場的沖擊，部分虧損的小商鋪甚至出現拖欠租金的現象。

　　與商業地產出現下滑的態勢相比，寫字樓市場在如今的節點反而直線上揚。包括北京的其他一線城市的寫字樓租金也都出現大幅上漲態勢，許多優質寫字樓出現供不應求現象，中心城區的寫字樓市場更是火爆。

　　“從供需關系看，北京市場由于寫字樓供應短缺，租金已處于歷史最高位。而北京寫字樓租金市的上揚，使得寫字樓銷售和租賃兩個市場異常火熱。”全聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱凌波向記者介紹，雖然中坤廣場地處13號線大鐘寺站，但臨近西直門商圈，周邊有寫字樓的客戶需求。目前該區域一般商場租金為4~5元/天/平方米，而優質寫字樓租金則突破到了10元/天/平方米，業態調整后，經營方可以快速回籠資金。

　　焦青稱，在中坤廣場傳達出向寫字樓轉型的信號后，已有多家金融機構開始與其積極接觸，預計將來租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項目調整后可租可售，也會給公司帶來較大的操作余地，形成雙贏局面。

　　而位于東三環燕莎橋西北角定位為高端消費的都匯天地，從去年開始也受到了一線國際品牌銷售下滑影響，運營處于虧損狀態，物業持有方平安集團旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向寫字樓方向調整。

　　市場周期的必然產物

　　近年來，“商改住”、“住改商”現象屢見不鮮，但商業改辦公的現象卻尤為少見。針對商場經營壓力較大，而寫字樓市場火爆，“商改辦”會否成為趨勢，朱凌波對記者表示，“目前，上述物業轉型仍只是個案”。

　　“業態的轉變對于上述項目來說只是亡羊補牢，說明項目本身的招商和運營存在問題。最初這些項目都是按照商業標準來建的，除非出現問題，一般不會有人大規模地進行內部改造和業態轉型。而且商場改寫字樓在硬件條件上還是有限制的，并不是說所有的商場都能改寫字樓。上述項目是因為商業樓宇之間均為獨棟，有改造優勢。”朱凌波說。

　　也有專家表示不同意見，華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎表示，“因為各種方面的影響，不同物業的發展波動和周期不完全重合。因為市場動力和物業周期的發展原因，不同物業之間進行業態的調整轉變一直以來都是常態發展，無論是‘住改辦’、‘商改住’、‘酒改住’、‘住改酒’、‘工改住’等等都是不同市場周期時出現的必然產物。歷數北京甚至許多其他城市，這種業態轉變的例子不勝枚舉。”

　　“除了一些開發商收購一些舊的樓宇項目進行業態轉變再包裝，現在一些基金也在尋找被低估價值的物業，然后改變其使用功能重新入市。‘商改辦’只是其中一例，這種改變一直是存在的并且是一種趨勢。無論是類似‘商改住’等的從前期規劃就入手的建設調整，還是后期舊樓宇進行的業態改造，哪種業態更適合當時周期市場的生存，哪種業態就會大行其道。”公衍奎表示。

　　“目前政策方面并沒有對這種業態轉變的政策監管，致使很多開發商紛紛鉆此政策漏洞。而‘商改辦’暫時只能在自持租賃類物業中小范圍轉型。”公衍奎說。

　　電商沖擊傳統商業

　　“目前因為受到電商的沖擊，傳統商業形勢整體出現疲態，百貨業、零售業開始出現自身造血功能不足的現象。”公衍奎向中國房地產報記者介紹，除了個案本身存在的問題，目前商業地產整體形勢欠佳。“受電商沖擊最大的百貨業，反而是商場經營業態里占租金比例最高的業態。而必須體驗消費的餐飲娛樂業，卻占的租金比例并不高。因此，傳統商業的市場份額被縮減在所難免。”

　　因為宏觀調控的影響，許多房地產企業轉戰商業地產，導致商業地產空置率居高不下。多位業內人士表示，在發展城鎮化的背景下，部分房企提前布局商業地產，但由于經營與消費力的不足，我國不少大中城市商業地產空置率逐步上升，已經出現過剩態勢，勢必導致商業地產泡沫急劇膨脹。

　　根據世聯地產監測顯示，中國7大城市的購物中心每年增量數據表明，2013年的計劃開業量是2012年開業量的2.9倍，遠遠超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，目前電商的強烈沖擊，必然將導致商業業態空置率上升。

　　“現階段商業地產有跟風現象。”北京工商大學貿易系主任洪濤表示，“由于對零售業本身需求并不了解，現在許多城市一味追求大規模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝，但由于地理位置欠佳的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。而有些商圈則會在同一個商圈內擁有多個同類型購物中心，商戶、客戶資源分流現象嚴重。”

　　與此同時，根據仲量聯行的數據顯示，北京已成為全球寫字樓租金最昂貴的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場出現供不應求。而因為北京寫字樓市場租金的上揚，使得寫字樓銷售和租賃市場異常火熱。

　　“現在商業和辦公樓發展周期不匹配，一個處于下滑期，一個處于上升期，政策也沒有對這些方面的監管，因此出現這種現象不足為奇。而且因為發展周期和市場動力的影響，舊物業的業態改造調整屬于常態變化，在建設用地日漸減少的情況下，適應不同市場時期的業態改造也是發展趨勢。”公衍奎對記者表示。