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    中國（上海）自由貿易試驗區(qū)啟動在即，上海房地產市場躁動不已。昨日（9月24日），上海連續(xù)拍出4幅地塊，實現(xiàn)出讓收入28.82億元。在這之前，上海多幅地塊均以高溢價拍出，各路資本對在上海占據(jù)一席之地的強烈意愿可見一斑。與此同時，在自貿區(qū)的帶動下，自貿區(qū)內的倉庫、廠房以及自貿區(qū)周邊的寫字樓也迎來租金上漲的盛宴。然而，在一片看漲聲中，也應看到自貿區(qū)可能將對上海房地產市場造成的沖擊——一旦自貿區(qū)正式啟動，當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產市場的機會，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿區(qū)這一強勁的“對手”。

    距離上海自貿區(qū)掛牌還有一周時間，作為上海自貿區(qū)開發(fā)主體中的唯一上市公司，外高橋的股價已經在兩個月的時間內從13元漲到了昨日的58.33元；與此同時，臨港和外高橋地區(qū)的住宅價格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅；當?shù)貍}庫、廠房更是有價無市。

    然而，自貿區(qū)帶給上海房地產業(yè)的并非全是利好。一旦自貿區(qū)正式啟動，當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產市場的機會，上海的房地產尤其是豪宅市場勢必受到沖擊。此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到沖擊。8月底，記者曾采訪多位上市房企高管，詢問其自貿區(qū)對樓市的影響，多數(shù)人的看法是：有待進一步觀察。

    刺激廠房、倉庫需求

    上海高力國際工業(yè)物業(yè)服務部副董事孫潔告訴記者，目前自貿區(qū)的倉庫和廠房已是有價無市，到了一房難求的程度。

    而在此前，自貿區(qū)倉庫和廠房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報告稱，受電子商務帶來的需求刺激，上海非保稅區(qū)倉庫租金已經全面超過保稅區(qū)倉庫租金。仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒說，受近幾年出口增長乏力影響，此前外高橋等地的保稅區(qū)倉庫需求量已經不像之前那么大，成交也不夠活躍。

    但自貿區(qū)的掛牌，將改變目前的局勢。外高橋此前披露的公告顯示，自貿區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等五大平臺均會大量使用當?shù)氐膫}庫和廠房資源。

    專家說，自貿區(qū)成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產品，加大到中國銷售和生產。這些產品通常附加值和品質都比較高，所以他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求都會比較高，也能承擔更高的租金。因此，現(xiàn)有的優(yōu)質廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。

    上海寫字樓前景看好

    根據(jù)周志鋒的研究，9月份以來，自貿區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價有15%的上漲。而租金方面，此前有報道稱，當?shù)夭糠謱懽謽亲饨疠^年初增長將近一倍。但事實上，如果未來的自貿區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離現(xiàn)狀，真正會受到推動的，反倒是自貿區(qū)以外的寫字樓市場。

    孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區(qū)注冊的很多企業(yè)，多以辦公地和注冊地分離方式運營，即只在外高橋保稅區(qū)內留少部分工作人員組成的小型辦事處。

    此前，上海的寫字樓租金剛剛經歷了3年來的首次下降。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年二季度甲級寫字樓平均日租金為8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以來的首次下降；國際超甲級標準寫字樓的日租金水平保持穩(wěn)定，同比上浮1.3%，達到12.59元/平方米。由于后續(xù)供應源源不斷，上海寫字樓租金趨勢并不為外界看好。

    但自貿區(qū)讓境內外資本大大提高了對上海寫字樓的信心。此前，徐家匯中心項目地塊曾有4家境內外上市公司爭搶，最終都被新鴻基地產收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價，刷新了全國今年土地成交總價紀錄。

    周志鋒表示非常看好上海寫字樓市場的前景，認為這個市場需求會出現(xiàn)井噴。

    自貿區(qū)周邊地價受熱捧

    在自貿區(qū)內擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場青睞，其股價從停牌前的13.5元，漲到了昨日收盤時的58.33元，漲幅超過300%。自貿區(qū)周邊的土地價格亦受到資本熱捧。

    昨日，杭州至高房地產以5億元拿下浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)一地塊，折合樓面價19473元/平方米。

    就在9月12日，陽光城剛剛以25.74億元的總價拿下該區(qū)域另一幅地塊，樓面價18437元/平方米。9月11日，億城股份則以總價16.7億元、樓面價28899元/平方米獲得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊。

    整個9月份，上海連續(xù)拍出高價地。中秋節(jié)前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當?shù)囟�手房價格的樓面價。

    房地產專家蔡為民說，自貿區(qū)最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經濟的增長。從經濟發(fā)展的角度看，上海的房價還有進一步上漲的可能。目前土地市場的火爆，只不過是這種預期的提前反映。開發(fā)商為了在未來的上海占有一席之地，不惜以高價獲取土地。

    部分領域將遭受沖擊

    值得警醒的是，雖然自貿區(qū)為房地產行業(yè)帶來的利好非常明顯，但也并非只有好處。

    9月26日，英國最大的房地產開發(fā)商——邦瑞將出席上海的豪宅展，目的是銷售倫敦的住宅。

    邦瑞中國區(qū)首席代表白兮說，今年5月，中國銀行方面已經和該公司簽訂了一項合作，只要通過該公司在英國購買住宅，且購買住宅的價值超過200萬元人民幣，那么就可以允許將其在中國銀行賬戶內的人民幣存款作為抵押，獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買房屋。

    白兮認為，隨著自貿區(qū)正式掛牌，當?shù)刭彿空邥�更加容易地獲得人民幣兌換的機會，這在一定程度上會讓房地產市場降溫。

    專家也認為，未來會有一部分投資性需求借勢自貿區(qū)而流向國外，但初期這個比重不會很大，對房地產市場的整體沖擊很小。

    據(jù)白兮介紹，其與中國銀行的上述合作雖然已進行了4個多月，但目前只有400多位客戶成功將人民幣兌換成英鎊。但同策咨詢機構此前的統(tǒng)計顯示，去年一年，上海10萬元以上單價的豪宅成交量也不過100多套。

    此外，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到沖擊。一旦自貿區(qū)內實行購物免稅政策，無疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪租金出現(xiàn)下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主，而奢侈品消費目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐。

    不過，蔡為民認為，自貿區(qū)內即使開設免稅商店，其免稅幅度也不會太大。因為一旦放開免稅，不僅將會沖擊上海市內的零售商業(yè)，對其他省市的零售商業(yè)也會產生巨大沖擊。相反，自貿區(qū)的轉口貿易會逼迫周邊國家進一步降低關稅，反過來影響國內的稅收。從長遠看，上海的零售商業(yè)不僅不會受到自貿區(qū)免稅政策的沖擊，還會受益于國家鼓勵內需的政策而獲得蓬勃發(fā)展。

    宋會雍也表達了類似的看法，認為自貿區(qū)及其周邊的零售商用物業(yè)將供不應求。據(jù)他統(tǒng)計，2013年至今，自貿區(qū)附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業(yè)地產供應僅3.3萬平方米，成交量卻有5.02萬平方米，短期內處于供不應求局面。