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    隨著近幾年來國家對房地產市場的調控力度不斷加大，投資客戶在住宅市場上的投資空間不斷被壓縮，越來越多的投資客將目光投向了商業地產。今年10月，上海一手商業地產供應量、成交量及成交價格相比9月都出現了明顯的增長。

    從上海中原地產研究咨詢部的數據可以看到，相比第三季度的“平淡”表現，10月以來，全市一手辦公樓供應量32.54萬平方米，環比上升54.89%。開發企業積極入市有效刺激消費，當月交易面積為25.62萬平方米，環比增加18.66%，成交均價為20700元/平方米，環比增加13.96%。

    而10月上海一手商鋪供應量為12.76萬平方米，環比增加8.63%，當月成交量為16.62萬平方米，環比增加6.34%。成交均價方面則同樣出現大反彈，成交均價為20000元/平方米，環比增加14.99%。

    從10月份上海一手商業地產成交活躍度來看，新開通的軌交11號線延伸段沿線安亭汽車城板塊、嘉定主城區板塊，以及上海自貿試驗區覆蓋的外高橋板塊，備受市場的關注，也頗受投資客戶的青睞。

    第四季度商業地產發力熱點區域受追捧

    第三季度受天氣等因素的影響，加上對商業地產來說也是傳統的市場淡季，商業項目的供應量和成交量都較為平淡。但從9月份開始，市場有明顯的變化，一手商業項目的放盤量增加，成交量隨之也有所提升。從第四季度開始，一手商業地產開始發力。就目前的一手商業地產成交情況來看，相比7、8月份，成交量提高了3成左右，成交價格則較為平穩。

    目前，市中心的一手商業項目放盤量很少，一般體量上也較小。放盤量較大的主要集中在外環、郊區，以及上海周邊區域。隨著上海自貿試驗區的設立以及軌交11號線延伸段的開通，使得上海自貿試驗區輻射的臨港板塊以及昆山花橋內的商業地產項目迅速升溫。

    從上海中原地產工商鋪一部一手銷售部了解到，一手商業地產的客戶群體包括上海本地客戶及外地客戶，近期，投資標的在100萬-200萬元之間的客戶群較大，以商場類型的商鋪為主。他們中一部分是較為成熟的投資客，對商業地產有一定了解，對投資的目標、項目的收益以及投資風險都較為明確。

    另外，還有一部分客戶則是跟著市場熱點走的跟風型投資客戶。受住宅市場政策調控影響，投資客的資金逐漸流向不限購、不限貸的商業市場。而當下非常火熱的自貿區以及昆山花橋，自然成為這些跟風者青睞的投資方向。

    昆山花橋成上海人異地投資新熱點

    隨著軌交11號線延伸段的開通，客戶對于投資昆山花橋的接受度也隨之有了很大幅度的提升。雖然花橋位于江蘇境內，但是有了軌交11號線的連通，拉近了與上海的距離，成為上海人異地投資的新熱點。

    自今年9月開始，花橋住宅市場連續有多個樓盤項目開盤，不足10000元/平方米的均價，不受戶口所在地的限制，吸引了大批新上海人前往置業。在住宅市場火熱的同時，也帶動了商業地產市場的火熱度。從上海中原地產工商鋪一部一手銷售部了解到，相對于住宅市場，商業地產不受政策調控的優勢顯現，價格也相對比較穩定。

    自軌交11號線延伸段開通后，前往花橋投資的客戶群體中，上海人占到了8成，并以私營業主為主。投資標的大多為50萬元左右，面積為20-30平方米左右的沿街商鋪，如五豐廣場、美吉特工業品博覽城等商場商鋪項目都是近期頗受市場關注的熱點項目。

    此外，昆山花橋作為江蘇省重點打造的區域，臺資企業和國內金融企業總部會較為密集地集中于此，許多年輕白領在此工作，自然也帶動了板塊酒店式公寓的租賃市場。比如，近期11號線昆山光明路站周邊區域的酒店式公寓項目領峯國際，位于眾多企業總部的核心區域，主力房源為50-60平方米的1房和100平方米左右的兩房，總價在50萬-100萬元之間。周邊企業的入駐，帶來了較為穩定的租賃客群，一些年輕白領客群購置該項目，即可作為投資項目，也可用于自住。

    住宅市場調控或給商業地產帶來利好

    從以往的經驗來看，住宅市場的調控政策出臺后，資金會從住宅市場流出，其中一部分會轉而分流投向股票、銀行金融產品等領域，但很大一部分會流向不限購不限貸的商業地產市場。因此，新一輪住宅調控政策的出臺，對于商業地產來說是利好消息。

    在投資商業地產方面，投資一手還是二手商業項目，要根據客戶的具體投資需求。以投資商鋪項目來說，一手商鋪項目主要在外圍，特點是處于外環外、面積較小、總價較低。不管是自主經營還是統一管理，都是以投資性為主。而二手商鋪，面對的客群比較單一，以客戶自用為主，對商鋪所在的地段、面積會有較為明確的要求，而地段位置較好的二手商鋪價格較高，稅費也較高。

    一手商業地產投資建議

    陳薇 上海中原地產工商鋪一部銷售代理部總監

    一手商鋪投資一般分為兩種類型，一種是沿街型的商鋪，一種是商場類型的商鋪。在資金允許的情況下，建議投資者盡量去投資沿街型的商鋪。

    一方面，沿街商鋪能夠獨立經營，一定程度上可規避經營上的風險；另一方面，其靈活性和獨立性相對商場商鋪要高得多。商場型的商鋪獨立性方面會相對較差，但總價上會相對較低。

    在選擇商場型商鋪的時候，投資者一定要注意兩點：

    首先，是開發商的實力背景。開發商是否知名，資金等方面能否保障今后的經營。

    其次，是商場經營的規劃，招商運營的情況。在業態方面，還是建議選擇綜合體，因為集吃喝娛樂購物為一體的綜合性商場相對于單一的商場運營的成功性會更高。建議投資者要實地考察，進行深入的評估。

    傅皖凌 上海中原地產工商鋪一部一手銷售部總監

    投資客戶在做商業地產投資的時候，首先需要關注的是項目所在的商圈。投資者不能只看眼前的現狀，而是要看政策是否扶持這個區域，因為區域的潛在價值很重要。若政策扶持該區域，那么就會引進很多企業和高端人才。

    比如張江板塊，雖然地理位置比較偏，但高科技園區概念進入后，園區中的IT從業者帶動了張江板塊內的別墅市場。所以，區域對于投資者來說非常重要。

    其次，是交通的便利度。對于企業來說，完善的交通配套會給企業密集的經濟來往帶來便利；對投資者來說，便利的交通也會方便其去打理投資的項目。

    目前，很多商業地產都有代為管理的經營公司，會對項目有統一的管理，這可讓投資者省去很多來回奔波的時間，以及打理項目所花費的精力。在投資酒店式公寓方面，周邊有客群和企業來支持入住率，滿足出租的量，則是適合投資的。