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    電商與實(shí)體店的生存環(huán)境，至少?gòu)默F(xiàn)階段上看是此消彼長(zhǎng)的。

    當(dāng)阿里集團(tuán)董事局主席馬云放言稱，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額的數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)打下去。傳統(tǒng)百貨正迎來他們最難過的“寒冬”。

    位于北京東城區(qū)北二環(huán)黃金地段的三利百貨，從今年8月31日起，已經(jīng)停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。今年以來，北京至少關(guān)閉了4家百貨商場(chǎng)。最新的一家是位于大鐘寺中坤廣場(chǎng)“HQ尚客百貨”，他們于11月6日正式宣告閉店。

    “如果要開店，千萬不要到這個(gè)商場(chǎng)開，肯定會(huì)虧本的。”北京天橋百貨商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)李葉（化名）說。

    面對(duì)電商的強(qiáng)大沖擊，承受著巨大成本的商業(yè)地產(chǎn)商們前途未卜。

    百貨業(yè)的寒冬

    “酒旗戲鼓天橋市，多少游人不憶家”，曾是天橋商場(chǎng)的寫照，但如今的天橋商場(chǎng)卻凄清無比。傍晚6點(diǎn)至7點(diǎn)正值下班時(shí)間，但天橋商場(chǎng)只有稀稀疏疏幾個(gè)人，他們大多是四五十歲年紀(jì)的人。記者看到，幾位客人在商場(chǎng)的中老年服飾門店前徘徊稍許便離開了。由于客流慘淡，幾家零售店的售貨員都聚在一旁聊天。

    商場(chǎng)三樓雪中飛羽絨服的售貨員李葉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“商場(chǎng)人太少了，再加上客戶群都是中老年人，購(gòu)買力也不強(qiáng)，雪中飛今年推出的一些漂亮新款都引不進(jìn)來。”李葉抱怨稱，盡管現(xiàn)在是羽絨服銷售旺季，但公司給賣場(chǎng)制定的11月60萬銷售目標(biāo)很難完成，但在其他賣場(chǎng)卻可以輕松過百萬。

    李葉不無感慨地表示，天橋百貨的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一年不如一年，去年冬天雪中飛在天橋商場(chǎng)的銷售額達(dá)到800萬，今年盡管銷售目標(biāo)已降低至500萬，但從目前銷售狀況看，完成情況也不會(huì)太好。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在天橋商場(chǎng)看到，從進(jìn)駐的品牌來看，除了三樓的西單商場(chǎng)羽絨服大賣場(chǎng)以及幾個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌外，天橋商場(chǎng)的品牌大多名不見經(jīng)傳，如二樓服裝層的“多彩雪蓮”、“Jeep服飾”、“萬順恒潤(rùn)”等，鞋類的疑似山寨百麗的品牌“BelleBelle”、“ 德國(guó)鞋業(yè)”等，此外還有諸如“開東演出服”之類的店。

    更讓人驚訝的是，天橋商場(chǎng)的四樓甚至開起了旅館。李葉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，天橋商場(chǎng)一些小品牌基本都是私人的，有的甚至是從批發(fā)市場(chǎng)直接引進(jìn)的。

    天橋商場(chǎng)還在喘息，三利百貨則已徹底關(guān)門。

    地鐵2號(hào)線安定門出來后就可以看到三利大廈。大廈如今是一派頹勢(shì)，整座大樓只有一層的光大銀行還亮著燈，而“24小時(shí)自助銀行服務(wù)”這幾個(gè)大字也只剩下“24小時(shí)服務(wù)”。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在百貨商場(chǎng)正門寫著“閉店”，門柱上的“閉店通知”顯示，從8月31日起，商場(chǎng)停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。三利百貨目前僅營(yíng)業(yè)的僅有一家地下超市和一家鄂爾多斯羊毛衫的折扣店，超市上面貼著“閉店甩貨”，門口還擺著供出售的衣服鞋襪，以及食品類商品。

    成本之差

    在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，馬云要打商業(yè)地產(chǎn)高價(jià)的言論不無狂妄，但現(xiàn)實(shí)是，電商低成本的運(yùn)作的確在挑戰(zhàn)著商業(yè)地產(chǎn)高成本的現(xiàn)實(shí)。

    “雙十一”支付寶全天成交金額350億中，不少品牌旗艦店發(fā)揮了重要作用。這些品牌旗艦店從線下轉(zhuǎn)移到線上，正在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成巨大沖擊。

    以天貓為例，一個(gè)商家入駐天貓只需要繳納一年3萬或者6萬的技術(shù)年費(fèi)，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線下一個(gè)普通位置的50平方米商鋪，每月租金支出要達(dá)到3萬-10萬元不等，還不包括諸多流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各類費(fèi)用。

    巨大的成本差異，對(duì)于商家而言，有著極大的誘惑力。記者在與多家商業(yè)地產(chǎn)商交流中發(fā)現(xiàn)，他們普遍反映，目前商業(yè)地產(chǎn)最大的困境就是招商難，而招商難的主要原因，一方面是零售品牌種類少，另一方面則是成本壓力。

    一位品牌商業(yè)地產(chǎn)商總經(jīng)理告訴記者，對(duì)于經(jīng)營(yíng)一個(gè)購(gòu)物中心而言，運(yùn)營(yíng)成本相當(dāng)大。其中固定費(fèi)用包括三部分，人工成本（自己?jiǎn)T工以及外包的保安、保潔等）、能源費(fèi)用以及每年的維護(hù)保養(yǎng)以及翻新費(fèi)用；另外，購(gòu)物中心還會(huì)產(chǎn)生一些推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用在商場(chǎng)開業(yè)初期基本上需要開發(fā)商對(duì)半補(bǔ)貼。

    上述僅是運(yùn)營(yíng)成本，并不包括初期地價(jià)以及建安、折舊等成本。

    一些新興的購(gòu)物中心可以通過良好的運(yùn)營(yíng)提高租金，但對(duì)于缺乏創(chuàng)新的傳統(tǒng)百貨而言，由于經(jīng)營(yíng)慘淡，商家自然不愿意支付高額的租金，而最終將他們逐步推向死亡的邊界。

    建國(guó)門貴友大廈身處黃金地段，緊鄰國(guó)貿(mào)，但這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況也讓人擔(dān)憂。女裝區(qū)可見“賽斯特”、“阿布”、“利德爾”等品牌，男裝區(qū)的“堡馬”、“卡爾蒂尼”等，品牌競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)。

    由于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況大不如從前，商場(chǎng)也只能降低租金來吸引商戶。貴友大廈一位餐廳老板告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，別看貴友大廈地段這么好，租金卻很便宜。一街之隔的秀水街租個(gè)普通檔口進(jìn)店3萬，押金3萬，每個(gè)月還要付2萬的租金。但在貴友大廈每個(gè)月付7000的租金就可以了。

    陽光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為，百貨行業(yè)的衰敗與其經(jīng)營(yíng)模式有很大關(guān)系。大部分百貨商場(chǎng)采用的是進(jìn)店費(fèi)加抽成的方式，這是一種只賺不賠的思路。但對(duì)于一些商家來說，他們?cè)诎儇浗?jīng)營(yíng)狀況不好，自然就不愿意支付高昂成本。

    建國(guó)門貴友大廈歡騰鞋柜一位導(dǎo)購(gòu)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她們一個(gè)月的營(yíng)業(yè)額大概5萬，但相比起其他店實(shí)在差太多，國(guó)貿(mào)店每個(gè)月都銷售額能過30萬。

    貴友大廈宣傳部的周經(jīng)理說，“針對(duì)現(xiàn)在的一些威脅，貴友百貨沒什么大的變革，印象中幾乎沒有。”

    洗牌

    上述品牌商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理告訴記者，他們這幾天也在討論電商對(duì)于實(shí)體商業(yè)的影響，結(jié)論是，這是市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果，只能調(diào)整好自己去適應(yīng)變革。

    市場(chǎng)洗牌的結(jié)果，是百貨的衰敗以及新興購(gòu)物中心加強(qiáng)體驗(yàn)式感受。

    據(jù)申萬研報(bào)調(diào)查報(bào)告顯示，近年來，百貨業(yè)態(tài)的毛利率相對(duì)穩(wěn)定，但呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，近三年來的毛利率分別為22.58%，21.84%，21.57%。一二線城市競(jìng)爭(zhēng)的惡化，要求百貨為供應(yīng)商提供更優(yōu)惠的扣點(diǎn)以便在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得比較優(yōu)勢(shì)；三四線城市的布局拓展，導(dǎo)致百貨整體商品檔次下移，低檔商品拉低平均毛利；競(jìng)爭(zhēng)加劇，還迫使百貨進(jìn)行更多的降價(jià)促銷活動(dòng)，進(jìn)一步拉低了全業(yè)態(tài)的毛利率水平。他們判斷未來百貨毛利率將進(jìn)一步下降。

    據(jù)北京三家上市百貨企業(yè)前三季度成績(jī)單顯示，王府井、首商股份、翠微股份均遭凈利下滑，跌幅分別為4.62%、6.71%、9.04%，其中僅有王府井國(guó)際取得9.93%的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)。

    新興的購(gòu)物中心也并不如想象中那么美好。據(jù)資深人士透露，為了順利招商，購(gòu)物中心大部分采用的方式是抽成加租金，對(duì)于一些強(qiáng)勢(shì)的大品牌，有的甚至要采用免租，純抽成的方式。一些購(gòu)物中心在經(jīng)營(yíng)初期，引進(jìn)一些大品牌還要給予裝修費(fèi)等補(bǔ)貼。

    吳堯表示，消費(fèi)習(xí)慣變了，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)必須改變。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)該是前瞻甚至引導(dǎo)消費(fèi)趨勢(shì)。未來洗牌的結(jié)果是，商業(yè)地產(chǎn)更加集中，布局和選址將會(huì)越來越重要，一些社區(qū)商業(yè)將獲得更快發(fā)展。

    大悅城一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們目前已經(jīng)將購(gòu)物中心新的增長(zhǎng)點(diǎn)定在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)上。據(jù)他們一項(xiàng)調(diào)研顯示，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心環(huán)境的重視程度甚至超過了對(duì)商品的重視程度，足以說明消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的環(huán)境營(yíng)造和體驗(yàn)功能的看重，已經(jīng)從最基本的購(gòu)物需求轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;情感體驗(yàn)”需求。

    該負(fù)責(zé)人稱，大悅城的“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略，讓消費(fèi)者在大悅城獲得了“情感體驗(yàn)”的需求滿足，帶來的是對(duì)品牌的認(rèn)同和追隨，也帶動(dòng)了顧客的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入的持續(xù)增長(zhǎng)，以及更高的商業(yè)價(jià)值。

    體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的背后是商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整。據(jù)上述商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理告訴記者，目前整個(gè)購(gòu)物中心都在去零售化，即加強(qiáng)餐飲以及娛樂的配比。

    面對(duì)電商的挑戰(zhàn)，不少開發(fā)商也開始重視以往被忽視的社區(qū)商業(yè)。東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，“我們所推售的商街客戶定位就是服務(wù)于1公里之內(nèi)的社區(qū)周邊人群，業(yè)態(tài)規(guī)劃是與老百姓生活息息相關(guān)的便利店形式，如社區(qū)超市、精品服飾小店、餐飲、康體SPA、母嬰用品等。這類商鋪面積不太大，投資靈活，總價(jià)不太高，如我們的東亞五環(huán)國(guó)際，面積在110平方米-752平方米，全部為臨鋪獨(dú)立雙層商鋪，目前首期客戶預(yù)訂非常踴躍，尚未開盤已基本預(yù)訂完畢。”

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，電商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響是顯然的，從內(nèi)部來看，供應(yīng)量太大，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)惡性競(jìng)爭(zhēng)、局部泡沫化、同質(zhì)化嚴(yán)重；從外部來看，邊緣化的實(shí)體銷售受到影響，百貨業(yè)的生存越來越艱難。

    王永平認(rèn)為，目前百貨業(yè)有兩種變革方向，一種是往購(gòu)物中心的方向走，多引進(jìn)體驗(yàn)式餐飲等業(yè)態(tài)。但餐飲等業(yè)態(tài)的主要功能是吸引人流，對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)并不大，服裝業(yè)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)更大，需要智慧來取得一種平衡。還有一種是向O2O的電子商務(wù)模式走，通過做一個(gè)網(wǎng)站來抗衡電商，但不能趕時(shí)髦，必須要做到線下體驗(yàn)和線上購(gòu)物相結(jié)合，帶給客戶不一樣的東西才行。