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    在中國房地產飛速發展的近十年中，二三線城市市場經常遭遇尷尬。有些地方住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業用地的整理和推介進度。很多由住宅轉型商業的開發商繼續延續住宅項目“短、平、快”的開發政策，以快速回收資金為首要目的。以至于，無合理規劃的建設過剩和飲鴆止渴的經營方式必然導致問題頻出，亟待解決。

    商業地產面臨“生產過剩”

    據相關數據顯示，全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業地產過剩問題屢屢被業內提及。

    自2013年下半年以后，在巨大的供應量面前，商業地產投資者經過上一年的“消耗”后，透支了購買力，成交量開始下滑。據不完全統計，2013年鄭州在建和立項的城市綜合體已超過53個，并且具有很大的商業體量，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。蘇州市商業聯合會最新發布的數據顯示，目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。

    據不完全統計，目前蘇州市區范圍內（除吳江）已建成的購物廣場、專業市場、鄰里中心等各類商業體總量超過170個，還有一批在建項目和待建地塊將上市。

    某商業地產營銷負責人向記者介紹：“判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標，是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下。商業地產是不是過熱，供應量是其中一個重要數據。另外，還要看當地的消費水平和項目具體位置。”蘇州商業聯合會的一份報告指出，蘇州部分區域人均商業面積已經超過了3平方米。

    蘇州率先向商業地產“開刀”

    據蘇州市商聯會調查，去年以來中心城區新建的20家購物中心中，有近半數經營情況不理想，不少商業項目“有場無市”，少部分還無法開業。更不用提去年蘇州世界綢都這個曾經賣了兩個多億的商場面臨倒閉的丑聞了。據記者了解，不僅是蘇州市區就連蘇州下轄的昆山等地也存在商業地產過剩的情況。在2009~2010年的樓市投資熱潮中不少外行涌入商業地產，現在很多都深套在里面。

    萬般無奈之下，蘇州市政府率先預警樓市風險，向商業地產“開刀”。2014年1月底，蘇州出臺了針對商業地產的調控政策（《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》）對分割型的商業地產項目進行限售，規定凍結商業項目30%的體量不得出售、抵押或者轉讓，被稱為蘇州史上最嚴厲的商業地產調控政策。2月18日，蘇州市住建局召開新聞通氣會，表明此《意見》將于3月1日起試行，是針對部分開發商打“擦邊球”的行為進行規范，保護購房者的合法權益，與“限售”無關。

    “新政是為了規范市場，保護購房者合法權益。”蘇州市住建局住宅產業處處長陳登火說，《意見》政策都是針對新建或規劃中的商業地產項目，而目前在建或正在銷售的，政府相關部門也已經想好了應對辦法。從即日起，公安、住建等部門將對市區（不含吳江區）在建或正在銷售的319個商業地產項目進行摸排，對其進行規范。

    據相關人士分析，蘇州出臺商業地產‘限售令’是從出售方下工夫，限定預售規模的限售政策是一個比較折中的辦法。 但有些業內人士表示，此舉會有損于土地出售，讓房地產開發商出現資金鏈斷裂，也有人認為把30%的凍結資產作為將來房地產運營困難時作為救濟的預備資產可以挽救，但是這樣并不能解決商業地產過剩的問題。

    一位在昆山有過商業地產投資的人士告訴記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開發商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實力較弱的開發商資金流會受阻，從而帶來更多的開發和運營困難。”

    德融地產發布的報告認為，從實際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫并有效保護市場規范，但是對城市商業地產發展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。