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    蘇州市政府近期出臺了馬年房地產新政，要求“商業限售部分”，同時全面禁止“售后包租”現象。市住建局住宅產業處負責人表示，“主要目的是防范商業房地產項目資金風險，加強后續監管，保護購房者合法權益。”業內人士認為，此舉可規范房地產市場行為，不過一定程度上會影響商業地產項目的銷售節奏，對開發商的資金要求更高，影響商業土拍行情。

    新項目需凍結部分防風險

    蘇州市政府1月27日公布了《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》（以下簡稱《意見》）。其中，“限售”及禁止“售后包租”，頗引人關注。

    根據《意見》，可分割出售類的商業地產項目，必須劃出部分房產作為風險防范資產凍結3年。同時，新政還對商業地產領域普遍存在的“售后包租”現象進行了全面禁止。

    同策咨詢研究部總監張宏偉認為，新政主觀目的是為了控制商業地產開發風險，利用“限售”防止單純以出售回籠資金為目的的商業地產開發，利用禁止“售后包租”，防止欺騙投資客，最終由于招商、運營等不善而導致投資客租金回報沒有辦法實現、商業地產項目爛尾的現象。

    所涉項目以2.28為節點

    《意見》將于2月27日正式實施，哪些商業項目受限？“新政規范的是2月28日后我市新推的商業項目和新建的商業項目。”市住建局住宅產業處負責人介紹，目前正在銷售的商業項目和已完成銷售的銷售項目并不在該新政實施范圍之內，但將通過后續管理來保證平穩運營。

    據了解，新推商業項目，將在地塊公開出讓時明確公布。而新建商業項目，指的是在2月28日以前已經獲得地塊，但還在建設階段尚未銷售的項目，將通過提高貨幣資本金的方式來加強監管。

    “這個《意見》的出臺，主要目的是未雨綢繆，防范商業房地產項目資金風險，加強商業房地產項目后續監管，切實保護購房者的合法權益。”上述市住建局相關人士在接受媒體采訪時如是表示。

    規范市場，影響土拍走勢

    “如果從嚴執行，一定程度上會影響部分商業地產項目的銷售節奏，短期內可能陷入僵局，對于以銷售為主的商業地產開發商，可能會影響其資金面狀況。”張宏偉認為，對土地市場來講，如果是以商業用地為主的地塊，以銷售為主的企業可能因此淡出土地市場，或者考慮當前資金面狀況，拿地會比較謹慎。而對于現金流狀況較好或有比較好融資模式的企業，以租售結合或以運營為主的開發企業而言，土地市場競爭相對不太激烈，此時推出較好地塊，勢必會引起這些開發企業的積極布局。

    中國指數研究院蘇州分院分析師對此則認為，新政表象是規范市場，內在是降低市場開發風險，更多的是對于中小開發商行為的規范。同時，政府希望商業地產的發展能夠有更多的思路擺脫同質化的情況，有效消化市場庫存。不過，新政會導致商業地塊成交價出現走低趨勢。