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    切不要以為商業地產不會象商品房那樣對老百姓產生嚴重傷害，一個城市如果出現大量的商業地產閑置現象，不僅是對社會財富的巨大浪費，也是對廣大居民的心理和精神傷害。

    深受開發企業青徠，并被多數開發企業當作未來賺錢主力的商業地產，如今，也遇到了發展瓶頸，面臨嚴峻考驗。

    據媒體報道，斥資41億元投資近三年，僅溢價11.26億元，SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了！與一度以300億元“光速進軍上海”相反，SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉”戲碼，開始主動收縮在上海的布局戰線。

    潘石屹此舉，與李嘉誠拋售陸家嘴上海東方匯金中心可謂不謀而合。潘石屹對此的解釋是，作出這樣的決策，主要是為了調整北京和上海兩個城市的投資比例，加重北京的投資力度，使北京和上海兩地達到平衡。

    而事實上，潘石屹在北京的商業地產做得也不盡如人意，除2013年9月以19.22億元取得位于北京麗澤金融商務區E-04地塊的土地使用權外，上一次通過公開市場在北京拿地還要追溯到2009年。將上海的商業地產項目拋售，是否就會到北京拿地，從潘石屹近幾年的做法看，還真的難抱太大希望。

    業內人士分析，潘石屹作出這樣的決策，更多的可能還是為了轉型需要，亦即從過去的銷售轉向持有，等待市場的轉變，以此來獲得效益最大化。

    應當說，這是很多開發商都在認真思考而又十分糾結的問題。銷售物業，在目前的市場行情下，確實難度很大。北京、上海等一線城市，消費熱點還比較多，商業地產可能產生利益的空間也相對比較大。但是，對二、三線城市來說，由于自身存在的矛盾和問題，以及近年來商業地產的過度規劃與開發，多數城市已經出現了商業地產的相對過剩現象。也就是說，誰購買了這些物業，要想將成本收回，難度相當大。搞不好，每年獲得的利潤，可能連利息也難以承擔。在這樣的情況下，購買商業物業的熱情就不斷降溫。誰要繼續開發商業地產，就有可能面臨物業嚴懲壓艙的現象。

    如此一來，要想開發商業地產，就必須將持有作為主要方式。而持有物業，將面臨兩個方面的嚴峻考驗。一是資金實力，二是對市場前景的判斷。對前者來說，具備這種條件的開發企業并不多。即便是SOHO中國，要想持有過多的物業，恐怕也不現實。潘石屹作出拋售上海商業地產的決策，很大程度上可能也是受制于資金。因為，他不可能全部領先銀行貸款或其他融資來持有大量物業。這樣做的結果，很有可能使他入不敷出。而完全依靠自有資金，又沒有這樣的實力。唯一的辦法，就是收縮戰線，減少開發范圍，壓低資金需求，確保持有物業的持有成本不會太高，使持有的增值能夠滿足融資成本的增長。

    而對后者來說，潘石屹所以拋售在上海的商業地產，而已北京，可能只是一種借口。要知道，對開發企業來說，并沒有什么城市之間的平衡。要說平衡，就是賺錢與不賺錢的平衡。如果上海的市場前景很好，他就根本不會考慮北京與上海是否平衡的問題了。他這樣做的主要原因，還在于對未來一段時間上海的商業地產信心不足，或者說上海的商業地產已經出現了相對過剩的問題。如果繼續開發并持有物業，短時間內很難產生較好效益。更何況面臨著較大的資金壓力呢？如果能夠通過減少上海的商業地產，更好地將所持有的物業效益最大化，也就達到目的了。

    事實也是如此，對上海來說，無論是商業地產前景還是商業消費前景，在全國仍然是最有前途的城市之一。但是，由于自貿區的設立等，進入上海的商業地產開發企業以及資本等已經過多，可能產生的競爭也越來越大，短時間內已經無力消化和容納。如果死守上海，可能產生的投資風險也會很大。與其等待惡性競爭，不如以退為進，等競爭過度現象消失以后再重新打回來，并占領制高點。

    SOHO中國能夠發展得這么好，主要不就是決策比別人科學，行動比別人快捷嗎？而中國的商業地產，無論是一線城市還是二、三線城市，事實都已經呈現出相對過剩的現象。很多人擔心中國的房地產會崩盤，依我看來，最危險的并不是普通房地產，而是商業地產。普通房地產、尤其是商品房建設，已經引起了決策層的高度關注，并出臺了一系列的解決舉措。但是，商業地產開發仍然處于無序狀態，且在地方政府的強力推動下，多數城市都在超前布局與規劃，都在過度實施。有專家預言，未來的三到五年，中國的很多城市都有可能出現商業地產尸體遍地的現象。

    此話不是危言聳聽，中國的地方政府及其官員，他們要的就是眼前的利益，眼前的政績，眼前的輝煌。至于未來，那是后任的事。如此思路和思維，又怎么可能不出現商業地產尸體遍地的現象呢？商業地產相對過剩的問題，又怎么可能不成為未來一段時間經濟社會發展的突出矛盾與風險呢？

    商業地產發展，已進入了瓶頸狀態。而產生瓶頸的主要原因，還是城市的過度發展與超前，以及與經濟社會發展的不協調。這個問題，必須引起決策層和管理層的高度重視。切不要以為商業地產不會象商品房那樣對老百姓產生嚴重傷害，一個城市如果出現大量的商業地產閑置現象，不僅是對社會財富的巨大浪費，也是對廣大居民的心理和精神傷害，是對地方發展前景信心的傷害。要想解決這一問題，關鍵要看地方政府能否象潘石屹一樣主動撤資和拋售商業地產，調整發展思路。