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    作為上海商辦用地出讓的重要區(qū)域，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)555萬(wàn)平方米，已動(dòng)工項(xiàng)目超過(guò)50%。日前，戴德梁行發(fā)布報(bào)告指出，大虹橋商辦項(xiàng)目即將進(jìn)入集中上市階段，2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將產(chǎn)生261萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，相當(dāng)于該年度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總存量的24%，未來(lái)恐將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

    戴德梁行《2013全年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》指出，2013全年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓共有約54.84萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.48萬(wàn)平方米。今年，這一數(shù)據(jù)還將繼續(xù)攀升，全市預(yù)計(jì)有180萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓陸續(xù)入市，其中75%的供應(yīng)都位于非核心商務(wù)區(qū)。

    在未來(lái)數(shù)年，虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江都在爭(zhēng)相打造新興商務(wù)區(qū)，今年大虹橋商辦項(xiàng)目就將進(jìn)入集中上市階段。

    戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓部董事沈潔指出，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的辦公樓交付時(shí)間集中在2015年和2016年，有些要到2017年。至2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將產(chǎn)生261萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓，這相當(dāng)于該年度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)總存量的24%，而整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量也將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。

    然而，過(guò)去3年，上海市場(chǎng)平均每年能夠吸納約84萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓。除非有新的國(guó)內(nèi)或海外刺激因素，否則市場(chǎng)很難消化2014-2016年間大量投放的新寫(xiě)字樓，因此，虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓租賃項(xiàng)目未來(lái)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

    值得一提的是，自去年10月上海自貿(mào)區(qū)掛牌以來(lái)，浦東新區(qū)外高橋、臨港、張江等板塊成為商務(wù)市場(chǎng)“新貴”。2013年外高橋板塊寫(xiě)字樓供應(yīng)和成交面積分別為1.9萬(wàn)和1.2萬(wàn)平方米，分別是上年的14.4倍和5.6倍，且租金水平逼近虹橋商務(wù)區(qū)。

    不過(guò)目前來(lái)看，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立并未給虹橋商務(wù)區(qū)帶來(lái)明顯影響。相反，由于自貿(mào)區(qū)尚未形成一定規(guī)模的辦公樓供應(yīng)，存在“區(qū)內(nèi)注冊(cè)，區(qū)外辦公”的可能，反而可能帶動(dòng)整個(gè)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，進(jìn)而輻射大虹橋地區(qū)。

    沈潔表示，虹橋商務(wù)區(qū)的租戶(hù)類(lèi)型主要是制造業(yè)、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、IT等行業(yè)，另外虹橋原區(qū)內(nèi)的廠房企業(yè)也有很多租賃需求。很多成熟企業(yè)出于成本考量，會(huì)從市中心搬至大虹橋。因此，即使面臨供應(yīng)高峰，虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的去化表現(xiàn)也不會(huì)差。如果能更注重差異化競(jìng)爭(zhēng)，具體項(xiàng)目的吸納速度必定會(huì)加快。