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　　目前全國大部分大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目都是由區(qū)域化和本地化開發(fā)商建設(shè)，而類似華潤等全國型開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目占比很低，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者10日從“第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”上了解到，過多的本地型和區(qū)域型開發(fā)商所打造的綜合體項(xiàng)目給招商帶來挑戰(zhàn)，也造成在招商過程中諸多非理性問題出現(xiàn)。

　　曾任萬達(dá)集團(tuán)商務(wù)部總經(jīng)理，現(xiàn)任三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司董事、聯(lián)席總裁的潘韜指出，根據(jù)公開報(bào)告，2013年全國50個(gè)城市中，11個(gè)城市綜合體規(guī)模(住宅除外)的面積大于1000萬平方米，預(yù)計(jì)到2015年全國50個(gè)城市中，將有26個(gè)城市綜合體規(guī)模(住宅除外)的面積超過1000萬平方米。

　　大量新項(xiàng)目的涌現(xiàn)和消費(fèi)走低讓現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營壓力加大。上海購物中心協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，上海市98家購物中心實(shí)現(xiàn)營業(yè)額167.06億元，同比減少2.6％。由于馬年春節(jié)錯(cuò)期10天，節(jié)慶消費(fèi)在1月份提前實(shí)現(xiàn)，加上經(jīng)濟(jì)回升緩慢、公款消費(fèi)限制等因素，今年2月份，本市購物中心銷售同比、環(huán)比雙雙回落，其中百貨店的銷售跌幅過半。

　　“還有一點(diǎn)值得注意，即全國各大型綜合項(xiàng)目中，只有5％左右是由類似華潤等全國大型開發(fā)商所打造，有89％都是本地型開發(fā)商，另有6%是區(qū)域型開發(fā)商。就所開發(fā)的綜合體項(xiàng)目數(shù)量和體量而言，本地型和區(qū)域型開發(fā)商項(xiàng)目為數(shù)量占比75％，體量占比70％，依然占最大比例。”潘韜表示。

　　過多的本地型和區(qū)域型開發(fā)商所打造的綜合體項(xiàng)目給招商帶來不少問題。

　　正榮集團(tuán)副總裁王銳分析，目前招商已越來越困難，從去年開始，不少熱門品牌必須要開發(fā)商貼裝修費(fèi)用才能引入，于是對開發(fā)商而言就出現(xiàn)大量主力店的租金收益極低還要支出裝修費(fèi)的問題，因此一些三四線城市的本地開發(fā)商項(xiàng)目中就會(huì)去掉主力店而招商一些高租金的小品牌商鋪。

　　“但這是一個(gè)誤區(qū)，主力店有其人氣和消費(fèi)帶動(dòng)力，如果單純?yōu)榱烁咦饨鸲�去掉主力店僅招商中小品牌店，那對整個(gè)購物中心項(xiàng)目會(huì)有巨大傷害性。此外，還有一些購物中心項(xiàng)目僅僅盲目去抄襲國外項(xiàng)目的外立面，而非內(nèi)在經(jīng)營，這些都對大型項(xiàng)目不利。”王銳坦言。

　　曾任沈陽龍之夢購物中心總經(jīng)理的耿乃興指出，現(xiàn)代大型綜合項(xiàng)目需有創(chuàng)新理念，比如位于昆明滇池度假區(qū)的“公園1903”由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商巨資投建音樂廳，水晶門，山體影院，100畝湖面，教堂，游樂場，水幕電影，音樂噴泉等，然而這樣一個(gè)巨型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在2011年1月6日與金格奧特萊斯簽約后，由于所在區(qū)域人口密度低、區(qū)域競爭激烈、體量與商業(yè)品質(zhì)之間的矛盾、奧特萊斯與零售之間的矛盾等原因，造成從2011年2月到2013年底，幾乎沒有任何有效租約。

　　“此后我們組建項(xiàng)目公司重新規(guī)劃，將公園1903項(xiàng)目內(nèi)的教堂、購物、電影院等串聯(lián)在一起做婚慶產(chǎn)業(yè)服務(wù)，獲得不錯(cuò)的收益，因此現(xiàn)代大型綜合體要向創(chuàng)新和服務(wù)轉(zhuǎn)型。” 耿乃興分析。

　　潘韜預(yù)測，隨著更多大型商業(yè)綜合體要向服務(wù)和體驗(yàn)式轉(zhuǎn)型，因此未來會(huì)大量需要專業(yè)零售商業(yè)咨詢、招商代理、商業(yè)銷售代理、資產(chǎn)管理等企業(yè)。